Nie ma promocji na kredyty mieszkaniowe

Oczekujący na powakacyjne specjalne oferty kredytów mieszkaniowych mocno się zawiedli. Banki uznały, że klientom powinna wystarczyć „promocja” jaką zrobiła Rada Polityki Pieniężnej obniżając stopy procentowe. Nie chcą do tego nic dodać, ale też nie odejmują.

Zazwyczaj po wakacjach klienci ruszają na poszukiwania mieszkań, a banki z promocjami kredytów na nieruchomości, jednak nie w tym razem. Choć klienci nie zawiedli, to banki do ogłaszania specjalnych ofert się nie kwapią. Uznały, że wystarczająco spektakularne były działania RPP, która ośmiokrotne obniżała stopy procentowe sprowadzając w lipcu podstawową stopę do 2,5 proc.

Instytucje finansowe co najwyżej przedłużają na kolejne miesiące wcześniejsze promocyjne oferty. Klientów nie zamierzają zachęcać do kredytów mieszkaniowych również kampaniami reklamowymi. Marketingową ofensywę w mediach koncentrują na pożyczkach konsumpcyjnych i częściowo na przekonywaniu do oszczędzania. I to też najlepiej pokazuje jakie są obecne priorytety sprzedaży w instytucjach finansowych.

Marża prawie bez zmian od początku roku

Co to oznacza w praktyce? Przy zaciąganiu 25-letniego kredytu obudowanego dodatkowymi produktami nadal można liczyć na średnią marżę w granicach 1,6 pkt. proc. i kosztach prowizji lub ubezpieczeń w okolicach 2,5 proc. kwoty kredytu. Takie przeciętne warunki otrzyma trzyosobowa rodzina, przy 6 tys. zł dochodów pożyczająca 270 tys. zł na 90 proc. lub 100 proc. wartości nieruchomości – wynika za analiz Open Finance. To całkiem niezła oferta. Wystarczy sięgnąć do umów kredytowych podpisywanych w 2010 r. by zobaczyć, że nasza przykładowa rodzina miała wówczas marże powyżej 2 p.p.

Nie zaskakuje więc, że banki nie palą się, aby coś do tego dodać i uczynić oferty atrakcyjniejszymi. Warto jednak docenić, że też nie odejmują. Istniały spore obawy, że spadek stóp procentowych zachęci instytucje finansowe do podwyższania marż – „bo klient i tak tego w racie nie zauważy”. Marże od początku roku konsekwentnie utrzymują się na zbliżonym poziomie.

Prawie 100 zł mniej na każde 100 tys. zł kredytu robi różnicę

Przy obecnej stawce WIBOR 3M najczęściej doliczanej do marży przy ustalaniu oprocentowania kredytów mieszkaniowych oznacza to 4,3 proc. odsetek i 1634 zł raty od 300 tys. zł kredytu na 25 lat. Na początku września 2012 r. klient zainteresowany takim samym kredytem, zobaczyłby w harmonogramie spłat na start 1900 zł, bo choć średnia marża wynosiła 1,5 proc. to WIBOR 3M dochodził do 5 proc. I te niemal 300 zł różnicy pomiędzy ratą rok temu i dziś, ma swoją moc przekonywania. Po kredyt wraca coraz więcej osób, które wcześniej nie były gotowe zaakceptować wyższych miesięcznych obciążeń. W obecnych warunkach łatwiej pokonać psychologiczną barierę powstrzymującą przed zadłużeniem się. Coraz częściej motywacją do zaciągnięcia kredytu jest też fakt, że raty zrównują się z opłatą za wynajem. Ale są też nienajlepsze wiadomości. Klienci, którzy po długich namysłach jeszcze wiosną rezygnowali z kredytu i zakupu mieszkania po promocyjnej cenie wynegocjowanej u dewelopera, wracają dziś po kredyt na to samo mieszkanie, ale już bez rabatu.

Koniec kredytów na 100 proc. ceny mieszkania kontra Mieszkanie dla Młodych

Ciekawa dla rynku kredytowego będzie końcówka tego roku. Z jednej strony klienci będą mobilizowani do przyspieszenia decyzji o zaciągnięciu kredytu rekomendacją S, zakazującą pożyczania na 100 proc. wartości nieruchomości, a jednocześnie do drzwi zacznie pukać rządowy program dopłat do zakupu  pierwszego mieszkania „Mieszkanie dla Młodych”.

Zgodnie z nowymi zaleceniami nadzoru finansowego zawartymi w rekomendacji S, która ma wejść w życie od 2014 r. klienci będą musieli od przyszłego roku mieć minimum 5 proc. wartości nieruchomości na którą będą zaciągać kredyt. Banki, bowiem nie skredytują więcej niż 95 proc. ceny nieruchomości. Jest też jednak plus – rekomendacja wydłuży okres na jaki banki liczą zdolność kredytową klienta. Dziś bez względu na to, na ile czasu klient się zadłuża, bank zobowiązany jest liczyć jego możliwość spłaty kredytu przez 25 lat. Po zmianie będzie to 30 lat. Przy obecnym niskim oprocentowaniu przekłada się na spadek raty o ok. 9 proc. (przy 300 tys. zł kredytu rata wyniesie 1485 zł zamiast 1634 zł). Co za tym idzie niższy będzie udział raty w dochodach, więc możliwości kredytowe wzrosną.

Gdy z jednej strony u drzwi banków ustawią się kolejki chętnych po kończący się kredyt na 100 proc. LtV z drugiej część osób powstrzyma oczekiwanie na program „Mieszkanie dla Młodych”, który właśnie planowany jest na styczeń przyszłego roku. MdM ma umożliwić kupującym pierwsze mieszkanie uzyskanie całkiem sporej dopłaty. W zależności od liczby dzieci będzie to od 10 do 20 proc. wartości nieruchomości. Oczywiście aby skorzystać z pomocy, zarówno zainteresowany jak i nabywana nieruchomość będą musieli spełnić liczne warunki. Jakie? Wciąż nie ma pewności, bo nad ostatecznym kształtem programu MdM parlamentarzyści wciąż pracują.


Halina Kochalska, Open Finance