Tylko najem poza działalnością gospodarczą można opodatkować stawką 8,5%

Choć dla najemcy, skutki związane z wynajmem nieruchomości, świadczonym w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej w zasadzie nie różnią się od najmu prywatnego, to w przypadku wynajmującego jest zupełnie inaczej. Konsekwencje podatkowe, wynikające z powyższych form najmu są bowiem całkowicie odmienne. Warto zatem wiedzieć jak odróżnić najem prywatny od działalności gospodarczej.

Pomimo wspólnej regulacji dotyczącej umowy najmu, wskazanej w Kodeksie cywilnym, na gruncie podatkowym umowę tę należy rozpatrywać na dwóch płaszczyznach, mianowicie jako usługę świadczoną prywatnie lub też w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Najem prywatny, czyli możliwość opodatkowania przychodów ryczałtem lub na zasadach ogólnych

Podatnik dysponujący nieruchomością może ją udostępniać prywatnie, w sposób nie wymagający prowadzenia w tym celu działalności gospodarczej. Najem, podnajem, dzierżawa,  poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej (z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą) stanowią odrębne źródło przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Przysporzenie majątkowe z tytułu najmu prywatnych nieruchomości stanowi zatem odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów pod warunkiem, że wynajmowane nieruchomości nie są związane z działalnością gospodarczą, a tym bardziej nie stanowią majtku firmy.

Stanowisko to zostało potwierdzone w indywidualnej interpretacji podatkowej z 02.10.2012r., wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 02.10.2012r. (sygn. akt IPPB4/415-692/12-4/JK3).

W celu opodatkowania uzyskanych z tego tytułu przychodów można wybrać albo skalę podatkową (stawka 18% do dochodów w wysokości 85 528 zł ora 32% od nadwyżki), albo ryczałt od przychodów ewidencjonowanych przy zastosowaniu stawki 8,5%.

Najem w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, czyli wybór między opodatkowaniem wg skali lub podatkiem liniowym

Przeciwieństwem do przedstawionego powyżej najmu prywatnego jest świadczenie usługi najmu
w ramach powadzonej działalności gospodarczej, z którego dochód podlega opodatkowaniu
na zasadach ogólnych lub podatkiem liniowym.

Co więcej,  przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, a także z innych umów o podobnym charakterze.

Elżbieta Węcławik, Tax Care

Iwona Cackowska, księgowa Tax Care