Hipoteki: stopy w dół, dostępność kredytów w górę

Spadające stopy procentowe przyniosły efekt w postaci znacznego wzrostu zdolności kredytowej, a ten pociągnął w górę Indeks Dostępności Kredytowej

Obliczany każdego miesiąca przez Open Finance i TVN CNBC Indeks Dostępności Kredytowej (IDK), który obrazuje sytuację na rynku kredytów hipotecznych w złotych, wzrósł w styczniu 2012 r. o 4,6 pkt (3,93 proc.) i wynosi 121,68 pkt – najwięcej od początku swego istnienia (czerwiec 2009 r.). W porównaniu do stycznia ubiegłego roku wskaźnik jest wyżej o 2,32 pkt (1,95 proc.).

Wzrost indeksu na koniec roku ma trzy zasadnicze przyczyny. Z jednej strony wpłynął na to sezonowy wzrost średniej pensji na koniec roku. Nie bez znaczenia była też chęć banków do podrasowania wyników sprzedaży kredytów przed końcem roku. Wiele instytucji nie zrealizowało planów i w ostatnich tygodniach sprzedaż kredytów miała wysoki priorytet.

Czynnikiem kluczowym jest jednak to, że klienci wreszcie odczuwają zmiany stóp procentowych. W ostatnim czasie Rada Polityki Pieniężnej trzykrotnie obniżyła stopy, a od wakacji 2012 r. stawka WIBOR 3M (najpopularniejsza podstawa do wyznaczania oprocentowania kredytów hipotecznych) spadła o prawie 120 pkt bazowych. To pozytywnie wpływa na wysokość rat kredytowych oraz na wyliczaną przez banki zdolność kredytową.

Po złożeniu trzech w/w czynników, w ciągu miesiąca przeciętna zdolność kredytowa rodziny zarabiającej dwukrotność średniej krajowej pensji wzrosła o 18,5 proc. Wg danych przesłanych przez banki rodzina, w której dwie osoby zarabiają po 4111,69 zł brutto, mogła średnio w grudniu liczyć na kredyt hipoteczny w maksymalnej wysokości 492,7 tys. zł, o 51 tys. zł więcej niż w listopadzie i o 77 tys. zł więcej niż w październiku.

Po raz pierwszy od czerwca 2012 r. mamy do czynienia z sytuacją, w której aktualne notowanie IDK jest wyższe do tego sprzed 12 miesięcy. Ale pomijając kwestię zdolności kredytowej, pozostałe parametry wpływające na notowania IDK (maksymalne możliwe LtV oraz średnia marża kredytowa) ulegają powolnemu acz systematycznemu pogorszeniu. Rok temu tylko jeden z ankietowanych banków nie godził się na udzielenie kredytu bez wkładu własnego. Aktualnie taką postawę reprezentują już trzy instytucje, przy czym dwie z nich wymagają 20 proc. kapitału. Średnia marża w badanym okresie wzrosła z 1,18 do 1,55 pkt proc. Taka zmiana marży oznacza wzrost raty kredytowej o ok. 4 proc.

Patrząc na to, jak zmieniają się parametry w rynkowych ofertach trudno być dobrej myśli jeśli chodzi o przyszłość dostępności kredytów hipotecznych. Dobre notowanie IDK na koniec roku to tradycja, a w 2012 r. dodatkowym motorem tego mechanizmu były wygaszanie programu Rodzina na Swoim oraz spadek stóp procentowych.

2013 rok w hipotekach w dużej mierze będzie zależał od decyzji podejmowanych przez Komisję Nadzoru Finansowego. Niedawno poznaliśmy projekt nowej rekomendacji S, która ma znacznie ograniczyć dostęp do kredytów z wysokim LtV (minimalny wkład własny to 20 proc. lub 10 proc. pod warunkiem ubezpieczenia), na razie nie wiadomo jednak, kiedy rekomendacja wejdzie w życie i jak będzie ostatecznie wyglądać.

IDK wyliczany jest na podstawie trzech parametrów określających ofertę kredytów hipotecznych. Wskaźnik powstaje na podstawie uśrednionych ofert 10 banków z rynkowej czołówki. Na indeks nie wpływają oferty instytucji sprzedających niewielką liczbę kredytów, ale jeśli chodzi o parametry, znacznie odbiegające od rynkowych średnich. Na comiesięczny wynik indeksu wpływają trzy parametry: maksymalne możliwe LtV (stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczającej go nieruchomości), bankowa marża oraz maksymalna zdolność kredytowa wyliczona dla rodziny zarabiającej dwukrotność średniej krajowej, podawanej co miesiąc przez Główny Urząd Statystyczny. IDK uwzględnia zatem zarówno podejście banków (maksymalne LtV i marża), jak i zmianę zarobków Polaków.

Marcin Krasoń, Open Finance