Nie da się amortyzować zrujnowanego lokalu

Jednym ze sposobów na nabycie tańszego mieszkania jest zainwestowanie w lokale w budynku o złym stanie technicznym. To wiąże się jednak z dużymi wydatkami na remont, np. organizowany przez wspólnotę zamieszkującą gmachem. Czy zwiększone wpłaty na fundusz remontowy mogą stanowić koszt uzyskania przychodu?

Wynajem mieszkań na krótki okres to jeden ze sposób na biznes. Wiele turystów woli zamieszkać w takim wynajętym mieszkaniu jako że jest to rozwiązanie tańsze i jednocześnie dające większą swobodę. Zysk z tego typu działalności jest tym większy, im tańsze było mieszkanie.

Sposobem na zakup lokalu po niskiej cenie jest inwestycja np. w nieruchomość o złym stanie technicznym. Ale konsekwencją tego rozwiązana jest konieczność zainwestowania większych kwot w remont. Dla przedsiębiorcy zaś znaczenie ma, czy takie zwiększone wydatki na przywrócenie budynku do użytku będzie mógł zaliczyć w koszty,

Duży remont, duży koszt?

Taki problem miała właśnie podatniczka, która kupiła dwa mieszkania w budynku, zarządzanym przez wspólnotę. Sprzedażą mieszkań zajmował się deweloper, który przy okazji transakcji zbierał także wpłaty na fundusz remontowy.

Kwoty, jakie należało wpłacić, były wysokie, sięgnęły bowiem 200 tys., tj. aż 27% wartości zakupu mieszkań. Nic dziwnego jednak, bo zakres koniecznego remontu był bardzo szeroki. W grę wchodziła bowiem przebudowa ścian, wykonanie nowych stropów i dachu, przebudowa instalacji, budowa nowego muru granicznego, podwórza, przebudowa poddasza na lokalne mieszkalne, itd. itp.

Do tego jeszcze mają dojść koszty remontu samych mieszkań. Te prace jednak zamierza podatniczka wykonać we własnym gronie. Ale podatniczka mimo wszystko wpisała lokale do swojej ewidencji środków trwałych, jako że w dniu zakupu podpisała z deweloperem umowę najmu, na mocy której podatniczka otrzymuje wypłaty, będące częścią przychodu w prowadzonej przez nią działalności.

Podatniczka zwróciła się z pytaniem, czy będzie mogła wydatek na fundusz remontowy potraktować jako koszt uzyskania przychodu w swojej działalności, który może ona odpisać jednorazowo. Jej zdaniem, przepisy podatkowe dają taką możliwość. Uważa ona bowiem, że wartość początkową nieruchomości określa się na podstawie kwot, jakie zostały wydane na jej nabycie oraz dostosowanie do użytkowania, a które zostały poniesione do chwili wprowadzenia nieruchomości do ewidencji środków trwałych. Ale wydatki na remont, poniesione po wprowadzeniu lokali do ewidencji, są już kosztem, który można odpisać jednorazowo.

Za wcześnie na wpis do ewidencji

Izba Skarbowa w Katowicach uznała jednak, że stanowisko podatniczki nie jest prawidłowe. Z wykładni z 30 czerwca 2016 r. (sygnatura IBPB-1-1/4511-234/16/SG) wynika, że powodem, dla którego izba nie uznała wpłaty na fundusz remontowy za koszt, jest zakres remontu.

Urzędnicy zwrócili uwagę bowiem na przepis (art. 22a ust.1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), który mówi, że amortyzacji podlegają m.in. lokale będące odrębną własnością, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania.

Tymczasem, jak stwierdzili urzędnicy, zakres prac koniecznych do wykonania przez dewelopera wyklucza możliwość użytkowania kupionych lokali. Trudno uznać za gotowe do użytku pomieszczenia, w których być może zostaną wymienione stropy albo instalacje.

Stąd też – uznali urzędnicy – lokal nie spełnia warunków, pozwalających wpisać go do ewidencji środków trwałych, a więc nie można go amortyzować. Każda kwota, związana z inwestycją w lokal, powiększy więc jego wartość początkową (a więc powiększy odpisy amortyzacyjne).

Zdaniem urzędników, nie można uznać, że lokal jest już gotów do użytku tylko dlatego, że deweloper podpisał umowę najmu obu lokali. Jak wynika z wniosku, składuje on w tych pomieszczeniach materiały budowalne, co wcale nie oznacza, że mieszkania nadają się do zamieszkania.

Tym samym więc nie ma mowy o koszcie uzyskania przychodu. Lokale mieszkalne w takim stanie nie powinny bowiem znaleźć się w ewidencji. Dopiero kiedy staną się już zdatne do użytkowania, to ewentualne kolejne wydatki, związane np. z odświeżeniem mieszkania po wynajmie, staną się dopiero kosztem uzyskania przychodu.

Marek Siudaj, Tax Care