Udany rok dla firm deweloperskich?

Tytuł poniższego tekstu z pewnością usprawiedliwiony jest przez opinię jaką w liście do akcjonariuszy prezentuje Piotr Stefaniak – prezes firmy Inpro. Otóż to właśnie jego zdaniem rok ubiegły był "udany dla firm deweloperskich", zresztą pomimo "utrzymującego się spowolnienia gospodarczego".

Był to mianowicie rok lepszy od 2012, a nawet porównywalny z "rekordowym rokiem 2007". Przejawami tego były, według prezesa, "relatywnie niskie ceny mieszkań, korzystne dla kredytobiorców stopy procentowe" i "wzrost dochodów w Polsce". Z tego wszystkiego starała się korzystać firma Inpro – opisywany już przez nas niegdyś deweloper o tradycji sięgającej roku 1987. Spółka przewodzi grupie kapitałowej, w skład której wchodzą następujące podmioty:

– Rugby Prefabrykaty S.A.

– Dom Zdrojowy Sp. z o.o.

– Hotel Mikołajki Sp. z o.o.

– Przedsiębiorstwo Budowlane Domesta Sp. z o.o. 

Pierwsza z tych firm, Rugby, wytwarza prefabrykaty żelbetowe. Najważniejsza dla grupy kapitałowej jest jednak działalność deweloperska. Poniżej widzimy skonsolidowane dane z rachunku zysków i strat za lata 2009-2013:

Widzimy, że po znacznej obniżce w roku 2010 przychody zaczęły szybko rosnąć. W roku 2012 niemal dorównały tym z 2009, w roku 2013 były już powyżej tego poziomu, dochodząc do 178,35 mln zł. Niepokoić może jednak to, że z roku na rok coraz niższe są rentowności. Na przykład operacyjna za 2009 to 22,7 proc., rok później 19,08 proc., potem 17,52 proc., w 2012 już tylko 14,15 proc., a w 2013 – nieco ponad 10,9 proc. Marża procentowa netto w roku ubiegłym zeszła do 8,47 proc.

Tak prezentowały się pozycje bilansowe:

Wyraźnie (z 75,3 mln zł do ponad 105,4 mln zł) wzrosły aktywa trwałe, a skurczyły się obrotowe. Zmniejszyła się też pula środków pieniężnych, także w relacji do długów bieżących (spadek wskaźnika z 0,16 pkt do 0,13 pkt). To akurat negatywne zjawisko. W skali rocznej wzrosły zobowiązania długoterminowe, skurczyły się krótkoterminowe. To zasadniczo dobry rodzaj "zamiany".

Inpro w dalszym ciągu zachowywała złotą regułę bilansową (kapitał własny był wyższy od zobowiązań), a wskaźnik płynności bieżącej stał wysoko (3,86 pkt). Wskaźniki ROE i ROA (liczone na bazie zysku za dany rok i pozycji bilansowej za poprzedni) obniżyły lot – z 10,09 proc. do 7,97 proc. oraz z 5,26 proc. do 4,64 proc.

Niedawno wykres notowań starł się z okolicami 7 zł, tj. z poziomami, których nie obserwowano od wakacji roku 2011. Ten ruch był efektem długotrwałego wzrostu, albowiem w grudniu 2011, po intensywnej obniżce, ceny były w okolicach 2,50 zł. To znaczy, że od tego czasu na papierach można było nieźle zarobić. Trend wzrostowy wciąż jest obowiązujący, wsparcia to obecnie okolice 5,80 zł i 5,30 zł. Jeśli już ten pierwszy poziom wytrzyma, to niewykluczona będzie kolejna próba ataku na 7 zł.

Pytanie tylko: jak ostatecznie inwestorzy ocenią obecną kondycję firmy. Zarząd Inpro ocenia ją pozytywnie, prezes podkreśla np., że w 2013 roku Grupa Inpro sprzedała w sumie 499 mieszkań i domów (brutto, umowy przedwstępne), a więc o 21 proc. więcej niż rok wcześniej. Nie ukrywa jednak tego, o czym i my pisaliśmy, a więc spadku rentowności. Otóż np. rentowność netto spadła z powodu "konieczności stosowania różnorodnych promocji", a także ze względu na wysokość kosztów wyposażenia Hotelu Mikołajki.

Biegły rewident zauważył, że koszty finansowe przewyższały przychody finansowe, a wzrosły one właśnie z powodu kredytu na budowę Hotelu Mikołajki, jak też i ze względu na emisję obligacji, finansującą zakup nowych gruntów.

Rok 2013 był w każdym razie dla Inpro lepszy od przewidywań i firma ma zamiar "z nadzieją patrzeć w przyszłość". W drugiej połowie roku będzie sprzedawać budynki m.in. w Gdańsku Oliwie i Gdańsku Przymorzu.

Kamil Kiermacz