BBI od stycznia do teraz

W tym opracowaniu interesować będzie nas sytuacja spółki BBI Development, a właściwie całej grupy kapitałowej, której ten podmiot przewodzi. W szczególności chodzi o wyniki finansowe za pierwszy kwartał roku bieżącego, ale omówimy także późniejsze wydarzenia oraz kurs akcji.

Na naszych łamach prezentowaliśmy już BBI Development i model działalności tego przedsiębiorstwa. Funkcjonuje ono w oparciu o spółki celowe, które realizują konkretne projekty deweloperskiej. Spółki te wchodzą w posiadanie działek, na których prowadzone są później inwestycje. Te ostatnie finansowane są częściowo przez BBI, częściowo zaś z innych środków, takich jak kredyty bankowe lub wkład własny przyszłych nabywców lokali.

Spółek zależnych jest kilkanaście, zaś podmiot dominujący ma zupełnie mniejszościowy wpływ na przychody, jak przekonamy się za chwilę, analizując wyniki w tabeli. Będą to przychody i zyski z pierwszego kwartału roku 2014 oraz analogicznego okresu roku 2013.

Długie okresy inwestowania, przeplatające się z miesiącami czy też kwartałami swoistych "żniw", tj. realizacji zysków – to zjawisko dość typowe dla firm deweloperskich, odróżniające je np. od spółek prowadzących stały, intensywny handel dużą ilością towarów i produktów. Z tego powodu na wyniki deweloperów zawsze warto spoglądać w szerokim kontekście. Tym niemniej, jeśli mielibyśmy skupić się tylko na widocznych powyżej liczbach, to możemy rzec, iż rok temu styczeń, luty i marzec dały grupie kapitałowej 17,22 mln zł przychodów, tymczasem w roku bieżącym było to mniej niż 11 mln zł. Doszło zatem do sporej redukcji obrotów, co raczej nie cieszy, szczególnie że sporej redukcji uległy zyski.

Otóż w przypadku wyniku netto przedsiębiorstwo zeszło na minus, ponosząc 1,2 mln zł skonsolidowanej straty (wobec 1,09 mln zł zysku rok wcześniej). EBIT zmniejszył się z 4,32 mln zł do 1,27 mln zł. W przypadku wyników jednostkowych (choć te nie są zbyt miarodajne) widzimy m.in. pogłębienie kwartalnej straty na czysto do ponad 3 mln zł.

Co ciekawego działo się w firmie podczas trzech pierwszych miesięcy roku? W lutym dokonano emisji obligacji o łącznej wartości nominalnej 53 mln zł, wykupiono też dwie serie papierów dłużnych wypuszczonych na rynek dwa lata wcześniej. Również w lutym doszło do scalenia akcji BBI Development w relacji 5 do 1, a ściślej rzecz biorąc – w tymże miesiącu podjęto odpowiednie decyzje (procedura zakończyła się pod koniec marca, wtedy też wznowiono obrót papierami).

Akcje BBI nie są jednak wyceniane obecnie wysoko. Kurs testował ostatnio (podobnie jak w maju) wsparcie na linii 1,40 zł. Tymczasem jeszcze w grudniu ubiegłego roku zdarzały się kursy powyżej 2 zł. Obecne poziomy to wynik sporej redukcji i powrotu do kwot sprzed dwóch lat.

Pod koniec stycznia uruchomiono proces sprzedaży projektu inwestycyjnego "Plac Unii", tj. budynku biurowo-handlowego na warszawskim Mokotowie. Jego powierzchnia użytkowa to ok. 55 tys. metrów kwadratowych, strategiczni najemcy to spółki grupy ING. Wciąż w realizacji jest projekt Centrum Praskie Koneser – czyli wielofunkcyjny kompleks na Pradze Północ, na terenie dawnej Wytwórni Wódek Koneser.

Przypomnijmy rezultaty skonsolidowane (roczne) BBI Development z lat 2009 – 2013, a także pozycje bilansowe, w tym również te z końca marca 2014:

Widać, że średnia pula rocznych przychodów to 55,14 mln zł, przy czym w roku ubiegłym obroty wyniosły 69,62 mln zł (były nieco wyższe niż w 2012), rentowność netto zbliżyła się zaś do 25 proc. Z drugiej strony, marża operacyjna za rok 2013 była bardzo niska, wyniosła tylko 1,81 proc. (rok wcześniej 14,16 proc. w 2011 natomiast 35 proc.). W ogólności widać, że kwoty zysków i poziomy rentowności zmieniają się w dość różnorodony sposób, ale w przypadku EBITDA i EBIT tendencja (od 2011) jest spadkowa, co jednak niepokoi.

W majątku dominują aktywa klasyfikowane do obrotów, aktywa te przewyższają zobowiązania bieżące, dzięki czemu wskaźnik płynności bieżącej był ostatnio równy 1,78 pkt. To dobry rezultat, nawet jeśli nieco niższy niż np. w końcówce grudnia 2013. Grupa kapitałowa zachowuje też złotą regułę bilansową, a ogół długów nie przekracza kapitału własnego. W roku 2013 dobrze wypadły – w porównaniu z rokiem 2012 – ROE (6,58 proc.) i ROA (3,56 proc.). Wskaźniki te obliczono jako iloraz zysku netto za dany okres i pozycji bilansowej z końca okresu poprzedniego.

Na koniec spójrzmy na akcjonariat BBI Development:

(na podstawie raportu okresowego)

W puli Pioneer FIO mieszczą się też udziały posiadane przez Fundusze Pioneer Pekao TFI. Maciej Radziwiłł nie zasiada ani w radzie nadzorczej, ani w zarządzie (prezesem zarządu firmy jest Michał Skotnicki).

Czynniki, jakie zdaniem zarządu będą istotne w najbliższej przyszłości, to m.in. ostateczne zamknięcie sprzedaży "Placu Unii", kontynuacja prac przy projekcie Koneser, uruchomienie pierwszych prac przy projekcie "Centrum Marszałkowska" oraz finalizacja sprzedaży mieszkań w ramach osiedla Małe Błonia w Szczecinie.

Adam Witczak