Capital Park i jego inwestycje

Capital Park to przedsiębiorstwo deweloperskie realizujące projekty różnego rodzaju - tzn. biurowe, handlowe, mieszkaniowe i wielofunkcyjne.

Prezesem zarządu jest Jan Motz, absolwent warszawskiej SGGW, od 30 lat na rynku deweloperskim. Radzie nadzorczej przewodniczy Keith Breslauer, absolwent Uniwersytetu w Chicago, założyciel Patron Capital Partners. W istocie Fundusze Patron są strategicznym inwestorem grupy Capital Park.

Gdzie buduje nasz emitent? W zasadzie w całej Polsce - m.in. w Warszawie, Krakowie, Chełmie, Lublinie, Opolu, Kędzierzynie-Koźlu, Szczecinie, Poznaniu, Gdańsku czy Suwałkach. Na przykład w stolicy to budynki Royal Wilanów czy Warszawa Świętokrzyska, w Gdańsku budynek Cristal, w Bydgoszczy Rubinowy Dom (mieszkalny), w Krakowie budynek biurowy Topos.

Grupa kapitałowa oparta o Capital Park S.A. posiadała w ostatnim czasie blisko 50 podmiotów powiązanych bezpośrednio i pośrednio. Skonsolidowane wyniki za trzy kwartały roku 2015 wyglądały tak:

W ciągu 9 miesięcy udało się wygenerować przychody na poziomie 54,5 mln zł, to znaczy o ponad 52 proc. wyższe niż rok wcześniej. Udało się też powiększyć to, co firma określa jako wynik operacyjny netto. Chodzi o kwotę przychodów z wynajmu podstawowego pomniejszoną o koszty bezpośrednio związane z nieruchomościami. W pewnym sensie - wynik brutto na sprzedaży. Wynik ów powiększył się z 25,8 mln zł do 39,7 mln zł, co poprawiło odpowiednią marżę z 72 proc. do prawie 73 proc. Nieznacznie - ale jednak.

Z drugiej strony, już wynik operacyjny w ścisłym tego słowa znaczeniu wypadł dość słabo. Wynik ten wyliczany jest po dodaniu - bardzo skromnych - pozostałych przychodów, a także po odjęciu kosztów funkcjonowania spółek celowych i ogólnego zarządu oraz po aktualizacji wyceny nieruchomości. Ta aktualizacja w okresie trzech kwartałów pochłonęła 32,9 mln zł, także wspomniany rezultat operacyjny to -1,5 mln zł. Ba, koszty odsetek i koszty finansowe były na tyle duże, że nawet strata przed opodatkowaniem to 31,8 mln zł. Ostatecznie, po potrąceniu podatku dochodowego, dostajemy 34,5 mln zł na minusie, jak to widać w tabeli.

Z drugiej strony, sam III kwartał wygląda całkiem nieźle, tak więc to pierwsze półrocze było odpowiedzialne za słabość wyników narastających. Oto bowiem wynik operacyjny za lipiec, sierpień i wrzesień 2015 to 26,3 mln zł, wynik netto to 4,47 mln zł. W istocie zysk operacyjny za III kw. przekroczył nawet pulę przychodów z wynajmu (dzięki aktualizacji wyceny nieruchomości).

Spójrzmy na bilans:

1,84 mld zł - takie były aktywa trwałe pod koniec września. Składały się one niemal wyłącznie z nieruchomości inwestycyjnych. Z kolei w aktywach obrotowych główna pozycja to ostatnio środki pieniężne - jakkolwiek środki te znacznie skurczyły się tak w relacji rocznej, jak i w ciągu 9 miesięcy. Pula spadła do 55,6 mln zł, co jednak i tak dawało wysoką, 74-procentową wypłacalność natychmiastową. Wskaźnik płynności bieżącej też wygląda dobrze (1,67 pkt). Złota reguła bilansowa nie jest natomiast przestrzegana, to może być pewien minus. Ogólne zadłużenie w okolicach 50 proc. jest raczej bez zarzutu.

Wykres prezentujemy w skali liniowej. Widać trend wzrostowy, mierzony minimami z 16 marca (3,57 zł) i 24 sierpnia (4,50 zł). 26 stycznia 2016 odnotowano zejście do 5,26 zł, ale ostatecznie trend się obronił. Obecnie kurs to ok. 5,65 - 5,70 zł. Opory to 6 zł i 6,07 - 6,10 zł. Wsparcia to 5,50 zł, 5,26 zł, 5 zł, 4,65 zł i 4,50 zł oraz 4,42 zł.

Adam Witczak