Capital Park - kwoty i plany

Przed nami Capital Park - firma z branży deweloperskiej, która zajmuje się budownictwem biurowym, handlowym, mieszkaniowym i wielofunkcyjnym.

Przedsiębiorstwo jest teoretycznie i praktycznie zainteresowane właściwie całą Polską. Obiekty Capital Park wznoszone były i są m.in. w Warszawie, Krakowie, Opolu, Szczecinie, Poznaniu, Suwałkach czy Gdańsku. Dla przykładu, w stolicy mamy inwestycje takie jak Royal Wilanów czy Warszawa Świętokrzyska, w Bydgoszczy stoi Rubinowy Dom, a w Krakowie budynek biurowy Topos.

Grupa kapitałowa, jak to często bywa w tego typu spółkach, jest dość rozbudowana i zawiera liczne, powiązane pośrednio i bezpośrednio, podmioty zależne - w szczególności dedykowane konkretnym przedsięwzięciom.

Firma deklaruje, że od rozpoczęcia działalności, tj. od ponad 13 lat, zrealizowała więcej niż 100 transakcji inwestycyjnych i ma teraz portfel 68 projektów o łącznej powierzchni 271 tys. metrów kwadratoych. Zarządza zarówno nieruchomościami własnymi, jak i na zlecenie TFI.

W roku 2016 Capital Park otrzymała dwa duże kredyty - jeden przyznany przez Bank of China (124 mln EUR), drugi przez Bank Hypo Noe (21 mln EUR). Są one przeznaczone na refinansowanie pewnych istotnych projektów deweloperskich.

Spójrzmy na konkrety, tj. na liczby. Skonsolidowane, rzecz jasna:

107,73 mln zł - to przychody za rok 2016. W relacji rocznej wzrosły znacząco, bo o 49 proc., więc niemal o połowę.

Te przychody to - by być precyzyjnym - przychody z wynajmu podstawowego. Od nich odlicza się koszty bezpośrednio związane z nieruchomościami - i to daje zysk operacyjny netto, który również jest w naszej tabeli. Następnie mamy przychody z tytułu usług zarządzania, ale one są marginalne, ok. 1 - 2 mln zł, zależnie od roku.

Wynik operacyjny (ten 'właściwy', w uproszczeniu EBIT) odnosimy do przychodów z wynajmu podstawowego. Jest to w gruncie rzeczy nieścisłe, bo otrzymujemy marżę operacyjną grubo ponad 100 proc. (za lata 2014 i 2015), a to dzięki zyskom z aktualizacji wyceny nieruchomości. W każdym razie taka marża r/r spadła.

Wynik na czysto całej grupy to 35,21 mln zł za rok 2016. Rok wcześniej było 56,22 mln zł. Doszło zatem do redukcji kwoty.

Aktywa trwałe przekroczyły w 2016 roku pulę 2 mld zł. Obrotowe są dość niskie. Wiele firm deweloperskich część nieruchomości traktuje jako zapasy, tu tego właściwie nie mamy. Np. na koniec 2016 roku zapasy Capital Park były zerowe. Z kolei aktywa trwałe to niemal wyłącznie nieruchomości inwestycyjne.

Płynność bieżąca CP spadła w skali rocznej i dwuletniej, co może niepokoić. Złota reguła bilansowa nie jest zachowana (ale i wcześniej nie była). Ogólne zadłużenie wzrosło w porównaniu z latami 2014 i 2015, niemniej 55 proc. to jeszcze nie dramat, a tym bardziej - nie tragedia.

Redukcji uległa wypłacalność natychmiastowa, niemniej 74 proc. to wysoki poziom. Cash-flow roczny był zresztą dodatni, problem tkwił raczej we wzroście długów krótkoterminowych.

Wartości ROE i ROA, liczone jako iloraz zysku netto za dany rok i pozycji bilansowej z końca roku minionego - spadły. Np. ta druga z 3 proc. do 1,6 proc. W każdym razie w 2014 były ujemne, zawsze to pewne pocieszenie.

Rzut oka na wykres kursu:

Można się tu doszukiwać trendu spadkowego, wszczętego po 25 kwietnia 2016, kiedy zanotowano 3,35 zł jako szczyt. Teraz mamy ok. 2,40 - 2,50 zł. Fakt faktem, rejon 2,36 - 2,37 zł broni się jako wsparcie. Co więcej, STS daje sygnał pro-zakupowy. Wymowne byłoby jednak dopiero przejście przez opór na 2,62 zł.

Z nowszych informacji z życia spółki warto wspomnieć, że planuje ona pozyskać do 25 mln euro w ramach emisji obligacji skierowanej głównie do inwestorów instytucjonalnych.

Kamil Kiermacz