Soho Development po pół roku

Soho Development to firma deweloperska, która realizuje inwestycje nieruchomościowe w Warszawie i Krakowie. Mowa przede wszystkim o projektach mieszkaniowych. Formalnie rzecz biorąc, w skład grupy kapitałowej wchodzą spółki działające w czterech segmentach: - deweloperskim, - zarządzania nieruchomościami, - inwestycyjno-finansowym, - segmencie działalności pozostałej.

Tak prezentuje się schemat grupy, pomijający jedynie kilka mało istotnych dla konsolidacji podmiotów:

Soho Development działa w Warszawie od roku 2012. Pierwszą inwestycją był budynek Rebel na terenie działki Soho Factory. Teraz w sprzedaży są lokale w trzech późniejszych budynkach umiejscowionych w tej lokalizacji (Wars, Feniks i Verbel). Pod koniec III kw. 2018 sprzedaż mieszkań powinna się zakończyć. W Krakowie funkcjonują inwestycje Osiedle Dobra Forma I oraz Osiedle Dobra Forma II.

W planach są także inwestycje, jedna z nich dotyczy budynku biurowego przy Mińskiej 25 w Warszawie (na Pradze Południe).

W I kw. roku 2018 (w sensie kalendarzowym) grupa sprzedała 76 mieszkań, w drugim kwartale 41. Rok wcześniej było to odpowiednio 112 i 80 lokali.

Soho Development liczy swój rok obrotowy począwszy od 30 września. Stąd też czas do 31 marca to pierwsze półrocze. Takie właśnie wyniki (skonsolidowane) widzimy poniżej:

Trzeba przyznać, że rezultaty są trochę zaskakujące. Z jednej strony, przychody w skali rocznej wzrosły bardzo ostro, bo 2,3 razy - do 65,4 mln zł. Wynik brutto na sprzedaży też się poprawił, zwiększając się z 7,15 mln zł do 12,33 mln zł (aczkolwiek jego marża spadła z 25,3 proc. do 18,8 proc.).

Z drugiej strony, wyniki operacyjny, netto i EBITDA były bardzo słabe, a co gorsza - ujemne. Przede wszystkim to skutek znacznego zwiększenia pozostałych kosztów operacyjnych (r/r z 2,96 mln zł do 173,5 mln zł). Chodzi tak naprawdę o pozycję kosztu zbytych nieruchomości inwestycyjnych. Co prawda pozostałe przychody operacyjne też wzrosły, ale nie aż tak, by obronić wyniki.

Zarząd, trzeb dodać, uważa, że ujemne wyniki to skutek zdarzeń jednorazowych, a nie ogólne, długoterminowe osłabienie. Spółka podkreśla, że zwyżka przychodów r/r to pozytywny efekt zakończenia projektu Dobra Forma I w Krakowie.

Zerknijmy teraz na dane roczne:

Rok 2016/17 umożliwił wypracowanie wysokich obrotów. Wyniosły one aż 88,5 mln zł. A zatem okazały się cztery razy większe niż rok wcześniej. A co z zyskami? Wynik brutto na sprzedaży powiększył się, choć jego rentowność zeszła z 29 proc. do 24,7 proc. Marże EBITDA, operacyjna i netto też były niższe niż poprzednio. Ba, w przypadku wyniku netto doszło do redukcji kwoty z 16 mln zł do 1,03 mln zł. To głównie dlatego, że w sezonie 2016 / 2017 przychody finansowe były dużo mniejsze niż rok wcześniej.

Popatrzmy na podstawowe dane bilansowe grupy:

Aktywa trwałe pod koniec I kw. 2018 to 118,2 mln zł, obrotowe to niemal 227 mln zł. Złota reguła bilansowa jest zachowana, wskaźnik płynności bieżącej stoi natomiast relatywnie nisko, a na pewno dużo niżej niż 31 marca 2017. Spadł z 2,75 pkt do 1,15 pkt. Powodem była silna zwyżka zobowiązań krótkoterminowych.

Zadłużenie ogólne wzrosło r/r z 41 proc. do 65 proc. Wypłacalność natychmiastowa spadła niestety, ale 42 proc. to nadal niezły poziom. ROE i ROA były oczywiście ujemne: z powodu straty netto za 6 miesięcy. Wyniosły -12,2 proc. oraz -6,6 proc.

Ostatnia rzecz to kurs akcji. Wpierw jednak spójrzmy na akcjonariat:

Można tu dodać że Maciej Wandzel jest prezesem zarządu. A oto wykres notowań tych papierów na GPW:

Pod koniec roku 2017 wykres, dzięki długofalowej tendencji wzrostowej, dobił do 2,60 zł i wyżej. Tam jednak przyszło przesilenie, MACD dał sygnał pro-sprzedażowy, przyszła korekta - a po niej nowy trend. W drugiej połowie maja notowania spadły na moment nawet do 1,42 zł. Owszem, później cena wzrosła, ostatni kurs to 1,67 zł - ale to nadal nie jest wejście w klarowną aprecjację.

J. Sobal