ED Invest - pierwszy trymestr pod lupą

ED Invest to firma z branży nieruchomości, to znaczy: deweloperska. Działa w Warszawie i okolicach (w woj. mazowieckim), a skupia się na budownictwie mieszkaniowym - co oznacza zarówno obiekty wieloapartamentowe, jak i domy typu bliźniak.

Osiedla wzniesione przez ED Invest to Iskra VI, Wilga VII i Osiedle Nasturcji - tych dotyczy aktualna oferta sprzedażowa. Historia spółki to także inne przedsięwzięcia, już sfinalizowane, np. osiedle Jantar, osiedle Krasnowolska czy osiedle Przy Parku.

Tak prezentuje się struktura akcjonariatu naszego emitenta:

Wypada powiedzieć, że Zofia Egierska jest prezesem zarządu, zaś Jerzy Dyrczy, Marek Uzdowski i Zbigniew Wasilewski są wiceprezesami.

Przyjrzyjmy się pokrótce wynikom rocznym tego biznesu z lat 2009 - 2017:

Cieszy to, że ani razu nie notowano jakichkolwiek strat rocznych. W biznesie deweloperskim wcale nie jest to regułą.

Rozstęp marż był spory: np. na poziomie netto od 2,51 proc. (rok 2016) do 24,2 proc. (rok 2009). W roku 2017 uzyskano wartości daleko słabsze niż w latach 2014 - 2015, ale lepsze niż w 2016. Tak np. rentowność operacyjna wzrosła z 4,40 proc. do 7,12 proc., a marża EBITDA z 4,85 proc. do 7,74 proc.

Zysk na czysto za rok ubiegły to 2,56 mln zł. Kwota ta była 2,7 razy większa niż w roku 2016.

Co do przychodów, to wzrosły r/r o prawie 30 proc., osiągając poziom 48,6 mln zł. To dość przeciętna kwota jak na skrajne wartości z całego okresu 2009 - 2017, niemniej jeśli za punkt odniesienia wziąć rok 2012, to mamy teraz apogeum, a generalny trend pozostaje wzrostowy, mimo obniżki sprzedaży w roku 2016.

A teraz pod lupę weźmy I kw. 2018 i okresy porównawcze z lat 2013 - 2017:

W tym roku styczeń, luty i marzec dały spory obrót, mianowicie 8,14 mln zł. W stosunku rocznym to zwyżka o 83 proc. W miejsce strat na pozycjach EBITDA, operacyjnej i netto mamy zyski, w szczególności 361 tys. zł zysku na czysto. Daje to rentowność 4,4 proc., marża operacyjna to z kolei 7 proc. Trzeba jednak zauważyć, że kwartały rozpoczynające lata 2014 - 2016 były lepsze pod względem rentowności.

Tak przedstawia się bilans:

Tradycyjnie już ED Invest pracuje przy bardzo skromnych aktywach trwałych, to raptem 2 mln zł. Majątek obrotowy to głównie należności z tytułu umów o usługę budowlaną (68,6 mln zł), ale sporo jest też gotówki: ostatnio 34,1 mln zł. Ta kwota pokrywa równowartość 63 proc. zobowiązań krótkoterminowych. To oczywiście bardzo przyzwoita wypłacalność natychmiastowa. W skali rocznej zresztą wymownie wzrosła. Co prawda zwiększyły się też znacząco zobowiązania krótkoterminowe, ale cash-flow 12-miesięczny był wybitnie dodatni. Także w kwartale przybyło gotówki.

W ogóle warto odnotować, iż 31 marca 2017 suma bilansowa opiewała na 76,6 mln zł, rok później na 116,3 mln zł, tak więc powiększyła się ona o ponad połowę.

Zobowiązania bieżące to głównie krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe - i to na tej pozycji nastąpił r/r największy wzrost kwotowy, z 9,26 mln zł do 36,7 mln zł. Zobowiązania długoterminowe skurczyły się r/r i k/k, natomiast ogólny udział długów w pasywach wzrósł w porównaniu z 31 marca 2017 - mianowicie z 33 proc. do 53 proc. Ten ostatni poziom nie jest jednak sam w sobie niepokojący.

Co do płynności bieżącej, to poziom 2,12 pkt z teoretycznego punktu widzenia jawi się jako satysfakcjonujący. Można jednak zauważyć, że r/r się znacząco obniżył.

A oto wykres ED Invest, tj. kursu jej akcji na GPW:

W maju 2018 odnotowano zejście do 1,81 zł, potem kurs poszedł w górę, wyzwalając się z wcześniejszego trendu spadkowego, rozpoczętego po grudniowym wyjściu powyżej 2 zł. Teraz mamy 1,90 zł, zaś przy 1,98 zł można lokować opór. Wskaźnik SMI sugeruje przyszły spadek kursu. W istocie proces ten już się realizuje, choć rejon 1,89 - 1,90 jest w razie czego wsparciem.

B. Garga