Więcej pozwoleń na budowę po raz pierwszy od 16 miesięcy

We wrześniu do doniesień o coraz lepszej aktywności deweloperów w zakresie liczby rozpoczynanych budów dołączyły też dane o większej liczbie uzyskiwanych przez nich pozwoleń na budowę. Tych zgodnie z najnowszymi danymi GUS było o 27,9% więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Co prawda częściowo jest to efekt niskiej bazy sprzed roku, ale nie wykluczone, że pozytywne dane są zapowiedzią trwalszej tendencji.

Najnowsze dane GUS pokazują, że obserwowane w lipcu ożywienie w zakresie liczby rozpoczynanych przez deweloperów budów zagościło nad Wisłą na dłużej. Po 16 miesiącach negatywnych odczytów o rocznej dynamice liczby pozwoleń na budowę, wrzesień przyniósł poprawę także i w tym zakresie. Czas pokaże czy jest to jaskółka zmian czy odczyt przypadkowy. Bez wątpienia jednak poprawa w zakresie liczby pozwoleń jest niezbędna, aby na dłuższą metę utrzymać pozytywną dynamikę liczby rozpoczynanych inwestycji. Ta dopiero z przynajmniej kilkunastomiesięcznym opóźnieniem będzie przekładała się na liczbę oddawanych do użytkowania mieszkań.

Nie zapominajmy o efekcie bazy

We wrześniu deweloperzy rozpoczęli budowę 5,3 tys. mieszkań. To o 21,4% więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Na pierwszy rzut oka taka dynamika powinna być oceniana jednoznacznie pozytywnie. Pamiętajmy jednak, że w wyniku wprowadzenia tzw. „ustawy deweloperskiej” aktywność firm budujących mieszkania skoncentrowała się przed dniem wejścia w życie tego aktu prawnego (koniec kwietnia 2012 r.), a w konsekwencji była nienaturalnie niska w miesiącach kolejnych – także wrześniu ubiegłego roku. Nie zmienia to jednak faktu, że od trzech miesięcy konsekwentnie widać w danych urzędu statystycznego dwucyfrowe dynamiki wzrostu liczby budów rozpoczynanych przez deweloperów, co sugeruje trwalszą zmianę. Nie był to wcale oczywisty scenariusz w otoczeniu wciąż istniejącej nadpodaży nowych mieszkań (na podstawie danych spółki doradczej REAS można ją było pod koniec II kw. szacować na 6 największych rynkach na kilkanaście tysięcy jednostek). Trzeba jednak pamiętać, że ostatnie miesiące przyniosły też dla wielu firm deweloperskich bardzo dobre dane na temat dynamiki sprzedaży mieszkań, co skłania je do poszerzenia posiadanej oferty.

Co ciekawe po raz pierwszy od maja 2012 roku widać też pozytywną dynamikę liczby mieszkań, na których budowę deweloperzy otrzymali pozwolenia. We wrześniu br. było ich 5,8 tys., czyli o 27,9% więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem. I w tym wypadku należy mieć na względzie, że tak duża dynamika wzrostu nie byłaby możliwa do uzyskania bez działania mechanizmu analogicznego jak w przypadku budów rozpoczętych - efektu niskiej bazy. Nie ma też pewności czy obserwowana na podstawie najnowszych danych zmiana będzie miała swą kontynuacją w kolejnych miesiącach. Trzeba bowiem pamiętać, że deweloperzy posiadają sporą bazę niewykorzystanych pozwoleń na budowę. Na przykład wciągu ostatniego roku deweloperzy otrzymali pozwolenia na budowę o 11,1 tys. większej liczby mieszkań niż ta, których budowę rozpoczęli. Ponadto nie można zapomnieć o czasochłonności tego procesu administracyjnego. Zgodnie z wynikami raportu Doing Businness 2013, uzyskiwanie pozwolenia na budowę przez dewelopera zajmuje w Polsce 301 dni, co uniemożliwia szybkie dostosowanie podaży do zmiany poziomu popytu na rynku.

Przeciętna budowa trwa dwa lata

W obszarze liczby mieszkań oddanych do użytkowania przez deweloperów od kilku miesięcy widoczna jest stabilizacja z delikatnym wskazaniem na pogarszanie wyników. I tak we wrześniu deweloperzy oddali oni do użytkowania prawie 5,1 tys. mieszkań, czyli o 0,2% więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Na wyraźną poprawę będzie trzeba jeszcze poczekać. Dane GUS sugerują bowiem, że ostatnim okresem sporej aktywności w sferze rozpoczynanych inwestycji był II kwartał 2012 roku, a przeciętna budowa prowadzona przez dewelopera trwa dwa lata.

Trendy w całym sektorze budownictwa mieszkaniowego:

GUS dane o budownictwie mieszkaniowym rozbija na 4 kategorie inwestorów:

1. Inwestorów indywidualnych,
2. Deweloperów,
3. Spółdzielnie,
4. Pozostałych inwestorów (budownictwo komunalne, zakładowe i społeczne czynszowe).

W całym sektorze budownictwa mieszkaniowego wyniki wrześniowe należy ocenić neutralnie. W dziewiątym miesiącu bieżącego roku oddano do użytkowania 12,1 tys. mieszkań, czyli o 0,1% mniej niż w analogicznym okresie rok wcześniej.

Trochę więcej rozpoczęto nowych inwestycji. We wrześniu wszyscy gracze na tym rynku rozpoczęli budowę 12,5 tys. mieszkań. Był to wynik o 1,1% lepszy niż przed rokiem. Wszyscy inwestorzy otrzymali ponadto we wrześniu pozwolenia na budowę 13,2 tys. mieszkań, czyli o 5,2% więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem.

Bartosz Turek

Lion’s Bank