Inwestycja pod wynajem wciąż atrakcyjna

Kupno mieszkania na wynajem w Gdańsku, Łodzi i Warszawie to bardzo kusząca inwestycja. Średnia rentowność najmu w tych miastach ponad dwukrotnie przekracza przeciętne oprocentowanie lokat bankowych.

Wynajem mieszkania nadal przynosi zyski znacznie atrakcyjniejsze od bankowych lokat czy obligacji skarbowych. W związku z jesiennym ożywieniem na rynku rentowność najmu wzrosła przez ostatnie dwa miesiące o 0,17 pkt proc. i wynosi 4,13 proc.

– Silny trend stabilizacyjny w trzecim kwartale wyraźnie się umocnił. Spadki cen wyhamowały, a ceny ofertowe uległy zdecydowanemu urealnieniu. – mówi Agnieszka Grotkowska, dyrektor ds. projektów specjalnych, Domiporta.pl – Niskie oprocentowanie lokat sprawiło, że na rynku pojawili się inwestorzy, którzy rezygnują z mało opłacalnych depozytów i kapitał lokują w nieruchomościach na wynajem. Tutaj, mimo że stopa zwrotu nie jest szczególnie wysoka, to i tak ponad dwukrotnie przewyższa średnie oprocentowanie lokat. Pamiętać należy jednak o tym, że inwestycja w nieruchomości jest inwestycją długoterminową i jej opłacalność zmienia się w czasie w odniesieniu do takich parametrów rynkowych jak, oprocentowanie lokat, obligacji, kredytów hipotecznych czy zmiany cen mieszkań. –  wyjaśnia dyrektor Domiporta.pl.

Według najnowszych danych, średnia oczekiwana roczna rentowność netto wynajmu mieszkań wynosi 4,13 proc., podczas gdy dwa miesiące temu było to 3,96 proc. Wskaźnik powstaje na podstawie średnich ofert wynajmu mieszkań zamieszczanych w serwisie Domiporta.pl w przeliczeniu na metr kwadratowy ich powierzchni oraz średnich cen transakcyjnych mieszkań, po jakich klienci Home Broker i Open Finance dokonują transakcji zakupu. W wyliczeniach uwzględniane zostały dane z siedmiu ważnych rynków nieruchomości: Gdańska, Gdyni, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia.

Średnia stawka najmu dla siedmiu wymienionych miast wynosi aktualnie 30,14 zł za metr kwadratowy. To o 2,11 proc. więcej niż dwa miesiące temu (29,52 zł / mkw). W ciągu ostatnich dwóch miesięcy w sześciu z badanych miast stawki najmu wzrosły, spadek zanotowano tylko w Poznaniu (o 3,6 proc.). Najbardziej dynamiczny wzrost nastąpił w Gdańsku, gdzie średnia stawka najmu w przeliczeniu na metr kwadratowy zwiększyła się z 28,9 na 30,5 zł (o 5,5 proc.). Niewiele mniejszy wzrost nastąpił w Łodzi (o 5 proc.).

W wartościach bezwzględnych najdroższy najem jest oczywiście w Warszawie. Średnia stawka za metr kwadratowy wynosi w stolicy ponad 41 złotych, o 61 proc. więcej niż w Gdyni i 86 proc. więcej niż w Łodzi. Ponad 30 zł za metr kwadratowy wynajętego mieszkania trzeba płacić także w Krakowie i Wrocławiu. Stawki w Gdańsku, Gdyni i Poznaniu mieszczą się w przedziale 25-30 zł, a w Łodzi średnia wynosi 22,2 zł.

Co ciekawe, liczba ogłoszeń uwzględnionych w badaniu spadła o 6 proc., co prawdopodobnie jest skutkiem jesiennego ożywienia związanego z rozpoczęciem rynku akademickiego. Wiele mieszkań znalazło najemców, a w ich miejsce nie pojawiły się jeszcze nowe.

Najwyższą oczekiwaną rentowność mają mieszkania kupione na wynajem w Gdańsku, Łodzi i Warszawie. Wg aktualnych obliczeń Domiporta.pl i Home Broker, osoba kupująca mieszkanie na wynajem w tych miastach może, przy założeniu 10,5-miesięcznego okresu najmu w ciągu roku oraz uwzględnieniu czynszu i podatku, liczyć na 4,5 proc. zysku w skali roku. Około 4 proc. netto zarobić można w Gdyni, Krakowie i Wrocławiu, a średni zysk w Poznaniu przekracza 3,5 proc. Na pierwszy rzut oka mogłoby się to wydawać niedużo, ale gdy zestawić to ze średnim oprocentowaniem lokat bankowych (2,01 proc. w skali roku), wrażenie będzie lepsze, bo w Gdańsku, Łodzi i Warszawie zysk netto z wynajmu mieszkania jest ponad dwukrotnie wyższy od średniego oprocentowania lokat. Potencjalne dochody z wynajmu nadal przewyższają też zyski, jakie możliwe są do osiągnięcia w przypadku obligacji skarbowych.

Rentowność najmu mieszkań w poszczególnych miastach
we wrześniu 2013 roku

Źródło: ceny transakcyjne Open Finance z września 2013 r.; oferty najmu z serwisu domiporta.pl z września 2013 r. obniżone o 5 proc.

Założenia: 10,5-miesięczny okres wynajmu mieszkania, 5 PLN za metr miesięcznego czynszu dla administracji płaconego przez właściciela (6 PLN w Krakowie i Wrocławiu oraz 7 PLN w Warszawie). Stawka podatku ryczałtowego od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5 proc.

Oczywiście są to stawki uśrednione, co oznacza, że jedni inwestorzy osiągną wynik lepszy, a inni gorszy. W obliczeniach uwzględniliśmy 10,5-miesięczny okres wynajmu, ale gdyby udało się zapewnić 100-proc. obłożenie mieszkania, to średnia rentowność netto wyniesie już nie 4,13 proc., a 4,9 proc., przy czym dla Gdańska, Łodzi i Warszawy wynosić będzie 5,3-5,4 proc. w skali roku.

Trzeba pamiętać, że także oprocentowanie lokat jest średnią rynkową. Bez problemu można znaleźć oferty znacznie atrakcyjniejsze. Aczkolwiek najwyżej oprocentowane depozyty 12-miesięczne oferują dziś netto 2,8-3,0 proc. To i tak mniej niż średnia rentowność najmu w każdym z badanych miast.

Porównanie aktualnych rentowności najmu mieszkania,
lokaty bankowej i obligacji dziesięcioletnich (EDO)

*średnia dla 36 banków z 05.10.2013 r.;
**oprocentowanie w pierwszym rocznym okresie odsetkowym
***oprocentowanie po pierwszym roku życia obligacji, przy założeniu utrzymania inflacji.
Źródło: banki, obligacjeskarbowe.pl, obliczenia własne.

Uwzględniając zmianę cen transakcyjnych oraz stawek ofertowych wynajmu w ciągu ostatnich 12 miesięcy, a także przychody z wynajmu oraz inflację, średni realny zwrot z inwestycji w mieszkanie na wynajem dokonanej przed 12 miesiącami podliczony został na blisko 4,6 proc., podczas gdy dwa miesiące temu wartość ta była bliska 4,8 proc. To pierwszy spadek realnej stopy zwrotu w naszych od czasu gdy w kwietniu 2013 r. zaczęła ona być dodatnia. Jest to głównie efektem rosnących od początku roku cen transakcyjnych mieszkań, które w ciągu ostatniego roku średnio wzrosły o ponad 8 proc.

Zwrot z inwestycji w mieszkanie na wynajem dokonanej przed rokiem
uwzględniający zmianę ceny nieruchomości

Źródło: Domiporta.pl, raport Open Finance i Home Broker dot. cen transakcyjnych mieszkań, obliczenia własne

Marcin Krasoń, Home Broker