MdM: Nie będzie łatwo o rządową dopłatę

Kraków, Warszawa i Wrocław – to miasta, w których dostępność rządowego programu Mieszkanie dla Młodych będzie najniższa. Wynika to ze sporej różnicy pomiędzy cenami nieruchomości w tych miastach, a limitami w programie. Po drugiej stronie są Bydgoszcz, Gdańsk, Katowice, Łódź i Zielona Góra.

Mieszkanie dla Młodych w ofercie banków komercyjnych ma się pojawić na początku 2013 r. Jego zadaniem będzie wspieranie młodych ludzi (do 35. roku życia) w zakupie ich pierwszego (to ważne) mieszkania. Program promuje rodziny z dziećmi – tacy beneficjenci otrzymają o połowę wyższe dopłaty. Dodatkowo, jeśli w ciągu pięciu lat od zakupu mieszkania urodzi się kolejne dziecko, beneficjenci otrzymają dodatkowe 5 proc., czyli łącznie pomoc państwa wyniesie 20 procent. Trzeba jednak pamiętać, że dopłata nie będzie liczona od ceny kupowanego mieszkania, a od średniej dla danej gminy, czyli tak zwanego „wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych”. Wskaźnik ten budził kontrowersje już przy okazji Rodziny na Swoim, która też na nim bazowała, jednak nadal nie ma dla niego alternatywy, więc powiązano z nim i ustawę o MdM.

Pomoc będzie dostępna dla osób, które spełniają ustawowe warunki. Mamy więc kryterium wiekowe (wniosek musi być złożony do końca roku kalendarzowego, w którym beneficjent ukończył 35 lat, a w przypadku małżeństwa wystarczy, by warunek spełniał jeden z małżonków) oraz wymaganie, by była to dla kupującego pierwsza nieruchomość mieszkalna, która na dodatek musi być kupiona na kredyt w złotych rozpisany na przynajmniej 15 lat, który stanowić będzie co najmniej połowę ceny zakupu. Warunki te ograniczają grupę potencjalnych beneficjentów.

Ale to nie koniec, bo obostrzeniom podlega także kupowana nieruchomość. Nie dość, że musi ona pochodzić z rynku pierwotnego, to jeszcze musi spełniać kryterium powierzchniowe i cenowe. Mieszkanie nie może być większe niż 75 mkw, a dla domu graniczną powierzchnią jest 100 mkw. Przy czym rodziny z co najmniej trójką dzieci mogą kupić lokal o 10 mkw większy. Warto jednak zaznaczyć, że dopłata liczyć się będzie dla maksymalnie 50 mkw.

Żeby otrzymać dopłatę, trzeba jeszcze znaleźć mieszkanie odpowiednio tanie. Warunkiem koniecznym jest zmieszczenie się w limicie cenowym. Limity te są zróżnicowane w zależności od lokalizacji i wyznaczane jako 110 proc. średniej z dwóch ostatnio ogłoszonych wartości wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. Najdroższe mieszkania kupić będzie można w Warszawie, gdzie limit wyniesie 5864,65 zł za mkw.

Ta kwota jest znacząco niższa niż średnie ceny mieszkań w stolicy. Z Indeksu Cen Transakcyjnych, który powstaje na podstawie transakcji dokonanych przez klientów Open Finance i Home Broker, wynika, że mediana ceny kwadratowego w Warszawie to 7183 zł, czyli o 22,5 proc. więcej niż limit MdM. To oznacza, że o mieszkanie z dopłatą w stolicy będzie trudno, a zdecydowana większość dostępnych lokali położona będzie w peryferyjnych dzielnicach. Na czoło wysunie się zapewne Białołęka, na której powstaje sporo nowych osiedli. Dużo trudniej będzie zapewne o odpowiednie mieszkanie na Woli, na której buduje się bardzo dużo, ale bliskość do centrum miasta i budowana druga linia metra windują ceny nieruchomości. Z opracowanego przez firmę REAS raportu „Rynek mieszkaniowy w Polsce III kwartał 2013 r.” wynika, że w Warszawie w limicie MdM na chwilę obecną mieści się ok. 10 proc. mieszkań z oferty deweloperów, co oznacza 1600-1700 mieszkań.

Porównanie limitów w programie Mieszkanie dla Młodych
z cenami transakcyjnymi w poszczególnych miastach

Źródło: obliczenia Home Broker, Indeks Cen Transakcyjnych Home Broker i Open Finance

Jeszcze gorzej wygląda sytuacja w Krakowie, gdzie wg REAS-a dostępność wynosi 6 proc., a przeciętna cena transakcyjna jest od limitu MdM wyższa o prawie jedną czwartą. Trochę łatwiej o dopłaty będzie we Wrocławiu, gdzie średnia cena przekracza limit MdM o ponad 16 proc. Ostatnie miasto, w którym limit jest niższy od obecnego poziomu cen, to Lublin, gdzie różnica wynosi 10 proc.

Najłatwiej o dopłaty będzie w Bydgoszczy, Gdańsku, Katowicach, Łodzi i Zielonej Górze. W tych miastach mediana ceny metra kwadratowego jest o ponad 10 proc. niższa od limitu MdM. Wg REAS-a w Gdańsku i Łodzi warunki MdM spełnia ponad połowa dostępnych w ofercie deweloperów lokali. Ale wysoki odsetek mieszkań mieszczących się w limitach rodzi dla lokalnego rynku pierwotnego ryzyko wzrostu cen. Jeśli przeciętna cena jest znacznie niższa niż limit, to część deweloperów spróbuje zapewne podnieść ceny, by nadal mieścić się w limicie (co gwarantuje wyższy popyt), ale jednocześnie więcej zarobić.

O rzeczywistej dostępności mieszkań spełniających warunki MdM będzie można mówić dopiero kilka miesięcy po wejściu oferty w życie. Prawdopodobnie bowiem w niektórych miastach wielu deweloperów sprzedających obecnie mieszkanie w cenach minimalnie wyższych od limitów (więc dziś się w limitach nie mieszczące) obniży stawki, by w limitach się zmieścić. W ciągu pół roku liczba dostępnych mieszkań spełniających warunki MdM powinna wzrosnąć, bo deweloperzy zachęceni zwiększonym popytem na mieszkania spełniające warunki, dostosują swoją ofertę.

Marcin Krasoń, Home Broker