Nieocieplonej nieruchomości nie będzie można wynająć

Niedostatecznie ocieplona nieruchomość nie będzie mogła być legalnie wynajmowana –tak będzie już za pięć lat na Wyspach Brytyjskich. W Polsce od 2020 r. nie będzie za to można budować nowych nieruchomości o słabej charakterystyce energetycznej. W takich budynkach koszty ogrzewania mogą być kilka razy wyższe.

O tym jak ważną przy zakupie nieruchomości na wynajem kwestią jest jej klasa energetyczna dobitnie przekonali się brytyjscy inwestorzy. Od kwietnia 2018 roku właściciel nieruchomości o klasie energetycznej F lub G (dwie najniższe oceny, jakie można dostać na Wyspach) nie będzie mógł wynająć swojej nieruchomości. Na tym jednak nie koniec. Od 2016 roku każdy właściciel będzie zmuszony na żądanie najemcy zainwestować w ocieplenie ścian, stropu czy wymianę ogrzewania na bardziej efektywne, jeśli tylko będzie to rozwiązanie uzasadnione ekonomicznie.

Kij i marchewka

Wprowadzając te wymagania brytyjski rząd zadbał jednak też o to, aby do podnoszenia efektywności energetycznej zachęcać. I tak na przykład wydając na ten cel pieniądze przed 6 kwietnia 2015 roku właściciel może odpisać sobie od dochodu koszty związane z modernizacją w kwocie do 1500 funtów rocznie za każdą wynajmowaną nieruchomość.

To jednak nie wszystko. Na Wyspach ruszył też niedawno program Green Deal. Jego mechanizm sprowadza się do tego, że właściciel na modernizację nieruchomości nie musi wykładać posiadanej gotówki, tylko koszty ocieplenia domu, instalacji kolektorów słonecznych czy wymiany piecapokrywane są z kwot, jakie udało się zaoszczędzić w wyniku obniżenia rachunku za energię w kolejnych miesiącach.

W Polsce stawiamy na nowe

W Polsce natomiast od 2020 roku będzie można budować tylko nieruchomości o wysokim standardzie energetycznym. W związku z tym wprowadzono niedawno program, zgodnie z którym osoby budujące lub kupujące nowe mieszkania lub domy, mogą liczyć na dopłatę z Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej w wysokości od 11 do 50 tys. zł. Wysoki poziom skomplikowania i sformalizowania całego procesu powoduje jednak, że póki co jest to mało popularne narzędzie. Co więcej dotyczy ono tylko rynku pierwotnego (w Wielkiej Brytanii wspierani są właściciele istniejących nieruchomości). Dla osób już posiadających nieruchomość nad Wisłą wsparciem jest jedynie dopłata do instalacji kolektorów słonecznych, dzięki którym możliwe jest obniżenie rachunków za podgrzanie wody.

Inwestowanie w energooszczędność może się opłacać

Nie ulega wątpliwości, że ze wspomnianych polskich programów skorzystać może relatywnie niewiele właścicieli. W Polsce wciąż wybór mniej lub bardziej energochłonnej nieruchomości to kwestia poboczna dla większości nabywców lub najemców pomimo, żeklasa energetyczna nieruchomości nie jest sprawą obojętnąnp. dla poziomu opłacalności wynajmu.

Teoretycznie bowiem im bardziej energooszczędna nieruchomość, tym niższe koszty utrzymania, a więc więcej pieniędzy powinno zostać w kieszeni właściciela. O jakich kwotach mówimy? Rozważmy przykład przeciętnego 50-metrowego mieszkania w bloku z „wielkiej płyty”. Gdyby był on zbudowany przed 85 rokiem i nie poddano by go do tej pory gruntownej termomodernizacji, to jego zapotrzebowanie na energię cieplną mogłoby wynieść nawet 300 kWh energii na m kw. rocznie. Biorąc pod uwagę, że dziś średni koszt kWh energii cieplnej można szacować na 0,2 zł, to roczny rachunek za ciepło w modelowym mieszkaniu wyniósłby 3000 zł. Poprawnie przeprowadzona termomodernizacja może ten koszt zmniejszyć nawet o ponad połowę. W efekcie zakup na wynajem mieszkania o lepszej charakterystyce energetycznej można zaoszczędzić około 1000 – 2000 zł rocznie na ogrzewaniu – o tyle większa kwota zostałaby w kieszeni inwestora, który kupiłby na wynajem modelowe mieszkanie o dobrej charakterystyce energetycznej.

Fikcja powszechnej certyfikacji

W Wielkiej Brytanii właściciele nieruchomości, aby je sprzedać lub wynająć, muszą posiadać certyfikat energetyczny. W Polsce to wymaganie nie jest obligatoryjne (na rynku wtórnym i rynku najmu). W praktyce więc certyfikaty niemal nie występują przy zawieraniu transakcji. Powodów tego stanu może być wiele. Najważniejszym wydaje się fakt, że certyfikat energetyczny dla przeciętnego odbiorcy może być zupełnie nieczytelny.Główną informacją płynącą z tego dokumentu jest bowiem nie to ile kosztować będzie rocznie ogrzewanie, ale wysokość zapotrzebowania na energię (wyrażonaw kilowatogodzinach na metr kwadratowy rocznie). Co więcej, na pierwszej stronie certyfikatu znajdziemy dwie pozycje: zapotrzebowanie na energię pierwotną i końcową. Na podstawie tej drugiej łatwiej obliczyć potencjalne koszty ogrzewania nieruchomości. Zapotrzebowanie na energię końcową nie jest jednak informacją mocno eksponowaną. W oczy rzuca się natomiast zapotrzebowanie na energię pierwotną, która jest sumą zapotrzebowania na energię końcową oraz dodatkowych nakładów na dostarczenie energii do granicy budynku (np. oleju opałowego, gazu, energii elektrycznej itp.). Pokazuje więc w większym stopniu jakie jest oddziaływanie nieruchomości na środowisko, niż świadczy o kosztach ogrzewania, wentylacji i podgrzania wody użytkowej.

Bartosz Turek

Lion’s Bank