Mocna końcówka roku w nieruchomościach

Ceny mieszkań w Polsce nadal idą w górę. Rok do roku Indeks Cen Transakcyjnych wzrósł o prawie 11 proc. Należy jednak pamiętać, że za tak dynamiczną zmianą kryje się m.in. niska baza, do której są odnoszone aktualne dane – pod koniec ubiegłego roku ceny były najniższe od początku boomu.

Indeks Cen Transakcyjnych (ICT), liczony na bazie transakcji mieszkaniowych dokonywanych w największych miastach Polski przez klientów Home Broker i Open Finance, wzrósł w ujęciu miesięcznym o 1,82 proc. do poziomu 813,77 pkt. W związku z dołkiem z końca 2012 r. rok do roku indeks notuje dynamiczny wzrost o 10,96 proc. Z taką zmianą na plus w ujęciu rocznym nie spotkaliśmy się od początku istnienia ICT, który jest liczony od końca 2007 r. W ujęciu krótkoterminowym obserwujemy jesienne ożywienie na rynku, które przełożyło się na ceny w większości analizowanych przez Open Finance i Home Broker miast.

W skali roku ceny w zdecydowanej większości badanych ośrodków wzrosły. Najbardziej dynamiczne zmiany zaszły w Katowicach (o 23,4 proc.) i Krakowie (19,6 proc.). Te dwa miasta były też na szczycie zestawienia miesiąc temu. Mocne wzrosty zanotowaliśmy także w Lublinie (13,5 proc.) i Warszawie (12,1 proc.). Spośród największych miast niewielkie spadki miały miejsce w Bydgoszczy (o 1,3 proc.) i Poznaniu (o 1,5 proc.). Na minusie są także Bielsko-Biała, Gdynia i Toruń, ale to rynki zacznie mniejsze, łączna liczba transakcji w tych trzech lokalizacjach jest podobna jak w samym Poznaniu.

W ujęciu miesięcznym dynamiczny wzrost zanotowano w Łodzi, gdzie przeciętna cena metra kwadratowego mieszkania zwiększyła się o 7,7 proc., z 3542 do 3816 zł. O niewiele mniej (6,7 proc.) zwiększyły się ceny w Zielonej Górze, warto jednak pamiętać, że jest to rynek relatywnie niewielki i jedna inwestycja w wyższym standardzie może znacząco wpłynąć na średnią dla całego rynku. Największy miesięczny spadek cen odnotowaliśmy z kolei w Białymstoku, gdzie obniżka wyniosła 6,3 proc., do 3979 zł za mkw. W pozostałych miastach miesięczne zmiany w jedną lub drugą stronę nie przekraczają kilku proc.

Zmiana cen transakcyjnych metra kwadratowego mieszkania
w największych miastach Polski w ostatnich 12 miesiącach

Źródło: Home Broker i Open Finance; na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.

Na obecną sytuację na rynku nieruchomości wpływa kilka ważnych czynników. Po ośmiu obniżkach stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej, stopy utrzymywane są na najniższym poziomie w historii, co zachęca do zaciągania kredytów mieszkaniowych. Z drugiej strony niskie stopy oznaczają niskie oprocentowanie depozytów bankowych. Ci klienci, którym zapadły lokaty sprzed roku (na 5-6 proc.), nie mają ochoty zakładać nowych, które rzadko oferują więcej niż 3 proc. per annum. Poszukują więc alternatywy dla swoich oszczędności i coraz częściej wybierają zakup nieruchomości na wynajem. W zestawieniu z odsetkami oferowanymi przez lokaty i obligacje skarbowe taka inwestycja wypada bardzo dobrze. Średnia rentowność najmu netto dla siedmiu największych polskich miast to 4,13 proc., czyli ponad dwa razy więcej niż średnia stawka depozytów. Osoby kupujące nieruchomość za gotówkę (lub z niewielkim udziałem finansowania bankowego) są na rynku coraz aktywniejsze.

Dodatkowo od początku 2014 r. banki nie będą już udzielać kredytów bez wkładu własnego, bo w życie wchodzi znowelizowana rekomendacja S autorstwa Komisji Nadzoru Finansowego. W 2014 r. każdy kupujący mieszkanie na kredyt będzie musiał mieć co najmniej 5-proc. wkład własny, w kolejnym roku będzie to już 10 proc., a wartość docelową ustalono na 20 proc.

Według Home Broker, do końca roku powinno utrzymać się ożywienie na rynku nieruchomości, a to ze względu na znikające z rynku kredyty na 100 proc. wartości nieruchomości. Dla części osób wkład własny jest nieosiągalny i przyśpieszają one decyzję zakupową, by zdążyć przed zmianą zasad panujących na rynku.

Analizując zmiany cen nieruchomości za ostatnie 12 mies. trzeba pamiętać, że cały czas odnosimy się do niskiej bazy z końca 2012 r. Jest to związane w dużej mierze ze zbliżającą się rocznicą wygaszenia programu rządowych dopłat Rodzina na Swoim. W 2012 r. i na początku 2013 r. skorzystało z niego ponad 55 tys. gospodarstw domowych (średnio co czwarty kredyt hipoteczny zaciągany był wówczas z dopłatami RnS), a w związku z obowiązującymi limitami cen nieruchomości kwalifikujących się do programu, na rynku sprzedawało się relatywnie dużo tanich mieszkań. Jesienią 2012 r. zbliżał się koniec RnS i wielu sprzedających decydowało się na obniżki cen, by skorzystać ze zwiększonego popytu i sprzedać nieruchomość. Teraz udział obniżanych cen w rynku zmalał, co przekłada się na wzrost średnich cen transakcyjnych. Nie powinny zatem dziwić nawet kilkunastoprocentowe wzrosty na niektórych rynkach.

Warto zauważyć, że jeśli aktualne ceny porównamy z poziomem sprzed dwóch lat, to okaże się, że jesteśmy na minusie o prawie 3 proc.

Oczekujemy, że aktualna sytuacja na rynku nieruchomości potrwa nie dłużej kilka miesięcy. Od stycznia czekają nas istotne zmiany na rynku kredytów hipotecznych: oprócz wejścia w życie nowej rekomendacji S, warto pamiętać o pojawiającym się na horyzoncie programie rządowych dopłat Mieszkanie dla Młodych.

Marcin Krasoń, Home Broker,
Współpraca: Bernard Waszczyk, Open Finance