Polskie nieruchomości dadzą zarobić tylko zagranicznym emerytom

Aż w 18 na 24 kraje, dla których OECD publikuje statystyki, fundusze emerytalne inwestują bezpośrednio na rynku nieruchomości. Rynek ten charakteryzują atrakcyjne stopy zwrotu przyznacznie mniejszym, niż na rynku giełdowym,ryzyku. Nowelizacja ustawy o OFE pozostawia Polskę w gronie krajów, w których fundusze emerytalne nie mogą bezpośrednio inwestować na rynku nieruchomości.

Japońskie fundusze emerytalne od dwóch lat odważniej lokują swoje aktywa na rynku nieruchomości. Dochody z inwestycji na tym rynku osiąga już 43% funduszy - podaje The Wall StreetJournal.Fundusze z Kraju Kwitnącej Wiśni, charakteryzujące się wyjątkowo konserwatywną polityką inwestycyjną, zdecydowały się na ten krok znacznie później, niż podmioty zarządzające oszczędnościami emerytów z Kanady czy Holandii. W otoczeniu niskich stóp procentowych i nieprzekraczającej 0,7% rentowności japońskich obligacji 10-letnich, wejście na - charakteryzujący się wyższymi stopami zwrotu - rynek nieruchomości może podreperować wyniki funduszy. Jak bowiem wynika z szacunków firmy Jones Lang LaSallezyskowność inwestycji na japońskimrynku nieruchomości komercyjnych została oszacowana w maju tego roku na 4,5%.

Fundusze emerytalne kupują nieruchomości

Rosnące zaangażowanie funduszy emerytalnych na rynku nieruchomości nie jest przy tym charakterystyczne jedynie dla rynku japońskiego. Dostępne dane OECD, obejmujące strukturę aktywów funduszy z 24 krajów, wskazują na stopniowy wzrost zaangażowania funduszy w nieruchomości w ostatnich kilku latach. O ile w 2009 r. tego typu inwestycje stanowiły 2,5% aktywów funduszy z tych krajów, to w 2012 r. było to 2,8% (wzrost o jedną ósmą). Warto zauważyć, że dane te dotyczą jedynie inwestycji bezpośrednich, a więc takich, w przypadku których fundusz inwestycyjny staje się właścicielem nieruchomości. Nie obejmują więc wszelkiego typu inwestycji pośrednich – czyli na przykład poprzez fundusze (szczególnie nieruchomościowe), czy nabywanie akcji firm związanych z rynkiem nieruchomości.

Niestety dla większości badanych krajów nie są dostępne dane na temat pośredniego zaangażowania funduszy emerytalnych na rynku nieruchomości. Wyjątkiem są Kanada, Niemcy, Islandia, Włochy, Holandia, Portugalia i Szwajcaria. W większości przypadków inwestycje pośrednie w nieruchomości dopowiadają za wyraźnie mniejszą część portfela, niż inwestycje bezpośrednie. I tak na przykład włoskie fundusze ulokowały 4,1% swojego kapitału na rynku nieruchomości, z czego 70% nabywając bezpośrednio. Podobnie jest w Niemczech. Tam fundusze emerytalne ulokowały na rynku nieruchomości 4,3% zarządzanego kapitału, z czego ponad połowę (56%) w sposób bezpośredni.

W nowych przepisach nie ma miejsca dla nieruchomości

W Polsce fundusze emerytalne nie mogą inwestować bezpośrednio w nieruchomości. Nic w tej sprawie nie zmienia przyjęty przez parlament projekt nowelizacji ustawy o OFE, który odbiera funduszom możliwość inwestowania w obligacje skarbowe. Zgodnie z obecnymi przepisami, utrzymanymi w znowelizowanej ustawie,fundusze mogą angażować środki na rynku nieruchomości jedynie pośrednio, kupując np.:

1)       akcje firm inwestujących na rynku nieruchomości,

2)      jednostki uczestnictwa lub certyfikaty inwestycyjne funduszy inwestycyjnych działających na rynku nieruchomości,

3)      listy zastawne.

Niemieccy emeryci mogą zarobić na „własnym” biurowcu

Inaczej jest za granicą. Zgodnie z danymi OECD, w 18na 24przebadane kraje odpowiedniki rodzimych OFE mogą nabywać nieruchomościnie tylko w sposób pośredni, ale też bezpośrednio. W największym stopniu od kondycji na rynku nieruchomości zależąświadczenia emerytalne Finów i Portugalczyków. W 2012 roku bezpośrednie inwestycje w nieruchomości stanowiły tam odpowiednio prawie 11% i 12,2% wartości zarządzanych aktywów. Niewiele mniejszy udział nieruchomości miały w aktywach szwajcarskich funduszy emerytalnych. Co ciekawe, wyniki te są wyraźnie wyższe, niż zanotowany w Niemczech (tamtejsze fundusze emerytalne często pojawiają się jako przykład aktywnych inwestorów na rynku nieruchomości). Emeryci zza Odry mają ulokowane w nieruchomościach przeciętnie 2,4% kapitału odłożonego na emeryturę. Zbliżone wyniki zanotowano w Austrii (3,5%), Szwecji (3%), Norwegii (2,9%), Włoszech (2,9%), i Stanach Zjednoczonych (1,7%). Dane OECD pokazują ponadto, że bezpośrednich inwestycji na rynku nieruchomości nie mają Estończycy, Islandczycy, Koreańczycy, Luksemburczycy, Polacy i Słoweńcy.

Nieruchomości stabilniejsze niż giełda

Skłonność funduszy emerytalnych do inwestowania w nieruchomości jest o tyle uzasadniona, że rynek ten charakteryzuje się mniejszą zmiennością niż np. giełdowy. I tak biorąc pod uwagę brytyjski rynek mieszkaniowy oraz notowania indeksu FTSE 100 można zauważyć, że w wyniku ostatniej dużej przeceny na giełdzie (od VI 2007 do III 2009) notowania indeksu FTSE spadły o 47,8%, czemu towarzyszyła „jedynie” 21,1-proc. przecena na rynku nieruchomości (w okresie od IX 2007 do III 2009).

Do podobnych wniosków prowadzi analiza danych płynących z rynku USA. Indeks Case&Shiller,badający zmiany cen nieruchomości na 10 największych lokalnych rynkach, od VI 2006 do IV 2009 zanotował 33,5-proc. spadek. Dla porównania notowania indeksu S&P 500 w wyniku trwającej w tym samym czasie przeceny na giełdzie (od X 2007 do III 2009) spadły o 56,8%.

W Polsce sytuacja wyglądała podobnie - przykład ostatnich lat pokazuje, że rodzimy rynek nieruchomości jest stabilniejszy, niż warszawski parkiet.W okresie od X 2007 do II 2009 r. notowania indeksu WIG 20 wskazują na spadek aż o 66,1%. Dla porównania w trakcie 5-letniej przeceny na rodzimym rynku nieruchomości wartość przeciętnego „M” spadła o 27,4%.

Dobre lata rynku komercyjnego

Z punktu widzenia funduszu emerytalnego atrakcyjniejszym rynkiem jest raczej rynek nieruchomości komercyjnych (biurowy, magazynowy, handlowy). W ostatnich 5 latach, gdy ceny mieszkań spadały, na rynku tym można było realizować spore stopy zwrotu. Trzeba bowiem przypomnieć, że o wartości nieruchomości generującej dochód decyduje przede wszystkim fakt jak dużo może jej właściciel zarobić, a z drugiej strony jak wysokie są wymagane przez inwestorów stopy zwrotu z tego rodzaju inwestycji. Podczas gdy zmiana pierwszej wartości sprzyja wycenie nieruchomości, to wzrost drugiej ma odwrotny skutek. Jak wynika z danych Cushman& Wakefield, od 2009 roku średnia ważona wywoławcza stawka czynszu w Warszawie utrzymuje się na poziomie około 17 EUR za m kw. miesięcznie. Z kolei z danych firmy Knight Frank wynika, że od 2009 roku doszło do wyraźnego spadku wymaganych przez inwestorów stóp kapitalizacji. Podczas gdy w 2009 roku był on dla polskich biur szacowany na 7,25%, to dziś jest już ok. 6%. Taka zmiana, przy innych warunkach niezmienionych, powoduje, że wartości biur mogły w tym czasie wzrosnąć aż o 21%.

Bartosz Turek, Jakub Potocki

Lion’s Bank