Oczekiwana rentowność najmu nadal wysoka

Inwestycyjny zakup mieszkania pod wynajem wciąż może dać wysokie stopy zwrotu, najwyższe średnie zyski przynoszą mieszkania w Gdańsku, Łodzi i Warszawie. Warto jednak pamiętać, że każdy przypadek jest tu indywidualny, a każda inwestycja obarczona jest ryzykiem.

Biorąc pod uwagę oparte na medianach średnie rynkowe, kupno mieszkania na wynajem nadal przynosi zyski atrakcyjniejsze od lokat bankowych i obligacji skarbu państwa. Średnia rentowność najmu netto dla najważniejszych ośrodków miejskich wzrosła z 4,13 dwa miesiące temu do 4,20 proc. w skali roku dziś. Nadal jest to znacząco więcej od odsetek oferowanych przez inne uważane za bezpieczne sposoby na oszczędzanie.

Według najnowszych danych, możemy średnio liczyć na 4,2 proc. zysku netto w skali roku, przy czym wskaźnik ten jest zróżnicowany dla poszczególnych miast. Rentowności są liczone na podstawie ofert wynajmu mieszkań zamieszczanych w serwisie Domiporta.pl pomniejszonych o 5 proc. w przeliczeniu na metr kwadratowy ich powierzchni oraz średnich cen transakcyjnych mieszkań, po jakich klienci Home Broker i Open Finance dokonują transakcji zakupu. W wyliczeniach (pod uwagę bierzemy medianę, która urealnia dane zmniejszając wagę ofert znacząco odstających od średnich) uwzględniane zostały dane z siedmiu ważnych rynków nieruchomości: Gdańska, Gdyni, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia.

Za wynajem metra kwadratowego mieszkania trzeba średnio zapłacić 30,75 zł, to jest o 2,03 proc. więcej niż dwa miesiące wcześniej (30,14 zł). W ostatnich dwóch miesiącach stawki najmu spadły w Gdańsku i Gdyni, a w pozostałych miastach wzrosły – najbardziej w Warszawie (o 5,42 proc.), Wrocławiu (o 4,62 proc.) i Łodzi (o 4,21 proc.).

W wartościach bezwzględnych najdroższy najem jest w Warszawie, gdzie za metr kwadratowy mieszkania trzeba zapłacić przeciętnie 42,2 zł miesięcznie. Na drugim biegunie są Łódź (23,3 zł) oraz Poznań (26,2 zł) i Gdynia (26,5 zł). Wynajem mieszkania w Warszawie jest więc średnio o ponad 83 proc. droższy niż w położonej o godzinę drogi od niej Łodzi.

Po jesiennym spadku liczby ofert (o ok 6 proc.), w kolejnych miesiącach znów wzrosła liczba ogłoszeń, w stosunku do poprzedniego raportu o 4 proc. Jest to normalne zjawisko, bowiem jesienią, w związku z rozpoczęciem roku akademickiego, spada zwykle liczba ogłoszeń, gdyż wiele mieszkań znajduje najemców. Zimą zaś na ich miejsce pojawiają się nowe i liczba ogłoszeń wraca do normy.

Z danych Domiporta.pl oraz Home Broker i Open Finance wynika, że najwyższą oczekiwaną rentowność netto mają mieszkania kupione na wynajem w Gdańsku, Łodzi i Warszawie. Wg aktualnych obliczeń, osoba kupująca mieszkanie na wynajem w tych miastach może, przy założeniu 10,5-miesięcznego okresu najmu w ciągu roku oraz uwzględnieniu czynszu i podatku, liczyć na 4,5 proc. zysku w skali roku w Gdańsku i Łodzi oraz 4,7 proc. w Warszawie. Mieszkanie we Wrocławiu może przynieść 4,2 proc. zysku, a w Poznaniu 3,9 proc. Najmniej atrakcyjnie prezentują się dane dla Gdyni (3,8 proc.) i Krakowa (3,7 proc.).

Warto jednak pamiętać, że są to dane uśrednione, w rzeczywistości część inwestorów zarobi mniej, a część więcej niż zaprezentowano w tabeli. Wiele zależy od tego, jak wyglądać będzie w ciągu roku obłożenie wynajmowanego mieszkania i ile wyniesie czynsz. Do tego dochodzi kwestia ewentualnych remontów i inwestycji w wyposażenie lokalu, a przede wszystkim cena zakupu nieruchomości.

Średnia cena metra kwadratowego w Warszawie to 7 298 zł, ale mieszkanie można kupić zarówno za 5 tys. zł za mkw., jak i za 15 tys. zł za mkw. Osoby zajmujące się inwestowaniem na wynajem polują na okazje i to nie tylko te dostępne na szerokim rynku, ale i te, które znaleźć można u komorników czy na licytacjach w spółdzielniach mieszkaniowych.

Średnie rentowności nie wyglądają tak imponująco jak stopy zwrotu niektórych funduszy inwestycyjnych, czy innych ryzykownych aktywów, ale w zestawieniu z lokatami czy obligacjami skarbowymi prezentują się już znacznie lepiej. Średnie oprocentowanie bankowych depozytów po opodatkowaniu wynosi obecnie 2,07 proc., a wyciągnięcie z lokaty więcej niż 3 proc. netto jest w tej chwili bardzo trudne. To oznacza, że przeciętna rentowność najmu jest we wszystkich badanych miastach wyższa niż najlepiej oprocentowane lokaty. Ale oprocentowanie depozytów jest pewne, na dodatek środki zdeponowane w bankach są objęte Bankowym Funduszem Gwarancyjnym.

Tymczasem w przypadku inwestycji w nieruchomość na wynajem należy pamiętać o ryzyku związanym nie tylko ze znalezieniem najemców, ale i z dodatkowymi kosztami takimi jak nieoczekiwane remonty itd. Uwzględniając zmianę wartości lokalu oraz stawek ofertowych wynajmu w ostatnim roku, a także przychody z wynajmu oraz inflację, średni realny zwrot z inwestycji w mieszkanie na wynajem dokonanej przed 12 miesiącami podliczony został na blisko 10 proc., podczas gdy dwa miesiące temu było to 7,5 proc., a cztery miesiące temu tylko 4,8 proc. Tak dynamiczna zmiana jest efektem obniżek cen mieszkań w końcówce 2012 r. i ich wzrostów w 2013 r. Indeks Cen Transakcyjnych zyskał przez ostatnich 12 mies. o prawie 11 proc.

Marcin Krasoń

Home Broker, nr tel. 609 980 403,