Deweloper nie chce, więc penthouse zbudować musisz sobie sam

Ograniczona podaż apartamentów z najwyższej półki zachęca indywidualnych inwestorów  do budowania bloków na małych działkach, nieatrakcyjnych dla dużych deweloperów. Plusami są oszczędność i możliwość zamieszkania w apartamencie marzeń.

Mało kogo dziwi wchodzenie na rynek nieruchomości niewielkich deweloperów, którzy z racji mniejszej skali prowadzonej działalności mogą w sposób bardziej efektywny zarządzać procesem inwestycyjnym małych projektów.

Brak podaży wzmaga podaż

Chodzi tu o niewielkie,  kilkubudynkowe osiedla domów jednorodzinnych lub niewielkie budynki mieszkalne mieszczące kilka lub co najwyżej kilkanaście lokali mieszkalnych. Nie są to inwestycje atrakcyjne dla dużych deweloperów, którzy podobnym nakładem pracy mogą realizować znacznie większe projekty. Małe inwestycje prowadzone są zazwyczaj przez niewielkie firmy czy nawet pojedynczych inwestorów w celach zarobkowych. Doświadczenie doradców Lion’s House pokazuje jednak, że w ostatnim czasie nie brakuje też projektów prowadzonych przez osoby niekoniecznie związane z rynkiem nieruchomości, ale po prostu takie, dla których brakuje na obecnym rynku ofert przystających do ich wymagań. - Powodem jest ograniczona podaż atrakcyjnych apartamentów i penthouseów w największych miastach. Praktyka pokazuje, że szukając w dobrej lokalizacji apartamentu o powierzchni przekraczającej 100 m kw., który jeszcze do tego posiadałby taras, nabywca nie ma wiele inwestycji do wyboru – ubolewa Artur Wach, członek zarządu Lion’s House. W efekcie niektórzy potencjalni nabywcy postanawiają je sobie samemu zbudować. Budowę nieruchomości na własne potrzeby finansuje zwykle kilka znajomych osób, choć zdarzają się przypadki, w których np. tylko jeden – najbardziej atrakcyjny lokal w budynku - pozostaje w rękach inwestora, a reszta sprzedawana jest na rynku.

Zbudujesz sam za mniej

W ten sposób można nie tylko zamieszkać w lokalu marzeń, ale też zaoszczędzić. Należy jednak mieć na uwadze, że jest to rozwiązanie zarezerwowane dla osób posiadających spory zasób wolnej gotówki. Po pierwsze, za gotówkę należy najczęściej kupić działkę. Poza tym na etapie budowy niezbędne jest wyłożenie albo całej kwoty z kieszeni, albo posiłkowanie się kredytem inwestycyjnym (droższym niż hipoteczny), który jest rozwiązaniem dla osób wiarygodnych w oczach banków. Przyjrzyjmy się konkretnemu przypadkowi. Na Saskiej Kępie czeka obecnie na nabywcę działka o powierzchni 12 arów, na której możliwe jest wzniesienie budynku mieszkalnego 3-kondygnacyjnego o łącznej powierzchni mieszkań około 1600 metrów. Cena ofertowa zakupu wraz z kosztami przygotowania działki pod inwestycję to około 4,5 mln zł. Parcela znajduje się na obszarze objętym ochroną przez konserwatora, co nie powinno stać w sprzeczności z projektem zabudowy apartamentowej. Gdyby inwestor lub grupa inwestorów planowała budynek podzielić na 15 apartamentów, a w częściach wspólnych zaaranżować też zaplecze fitness i recepcję, należy szacować koszty budowy na 5 tys. zł w przeliczeniu na metr. W okresie budowy (2 lata) proces inwestycyjny finansowany będzie kredytem z marżą 3,5% (obecne oprocentowanie na poziomie 6,2%). W ciągu 2 lat oznacza to koszty na poziomie prawie 517 tys. złotych. W sumie koszty można szacować na 13 mln zł, co przeliczając na metr kwadratowy lokalu daje kwotę 8 135 zł. Dla porównania, na terenie Saskiej Kępy przeciętną cenę ofertową mieszkania używanego portal ogłoszeniowy oferty.net szacuje na prawie 9,7 tys. zł za m kw. Bardziej przystającą do porównań z naszą hipotetyczną inwestycją jest rozpoczynany właśnie przez spółkę Yareal projekt zlokalizowany przy ulicy Londyńskiej na Saskiej Kępie - trzypiętrowy budynek mieszczący 27 lokali o powierzchniach od 35 do 164 m kw., w którym ceny zaczynać się będą od 13,6 tys. zł za metr kwadratowy. Łączny koszt budowy we własnym zakresie jest więc niższy odpowiednio o 17% i 41%.

Innym przykładem może być działka, którą można było kupić na stołecznym Górnym Mokotowie za 3 mln złotych. Pozwalała ona na budowę około 1 500 m kw. mieszkań. Gdyby i tym razem budowa została wykonana w bardzo wysokim standardzie, z kosztem na poziomie 5 tys. zł za m kw., to wraz z kosztami kredytu na finansowanie budowy łączny budżet na całe przedsięwzięcie można oszacować na 10,7 mln złotych. W przeliczeniu na metr apartamentu daje to kwotę zaledwie 7,1 tys. zł. Dla porównania, na terenie Górnego Mokotowa przeciętną cenę ofertową mieszkania używanego portal ogłoszeniowy oferty.net szacuje na ponad 10,8 tys. zł za m kw. Bardziej przystającą do porównań z naszą hipotetyczną inwestycją jest projekt przy ulicy Boryszewskiej oraz Słoneczna Rezydencja realizowane przez MYONI Group. W pierwszej inwestycji do sprzedania został już tylko jeden lokal wyceniony na ponad 14 tys. zł za m kw., a w drugiej dostępnych jest obecnie 8 lokali o cenach na poziomie od 15,2 tys. zł do 18,1 tys. zł za metr. Łączny koszt budowy w przypadku rozważanego projektu jest więc na tym tle bardzo atrakcyjny.

Im droższa lokalizacja, tym lepsza inwestycja

Nie wszędzie jednak inwestycja tego typu sprawia wrażenie aż tak atrakcyjnej. - Przedsięwzięcia tego rodzaju są najbardziej zyskowne w najdroższych lokalizacjach – głównie dlatego, że koszty budowy w skali całego kraju są zbliżone, a ceny ziemi pod budowę nie są aż tak zróżnicowane jak ceny finalnego produktu, czyli lokali mieszkalnych – wyjaśnia Artur Wach, członek zarządu Lion’s House. Rozważmy konkretny przykład działki oferowanej we Wrocławiu w dzielnicy Śródmieście. Na nabywcę czeka tu parcela, na której powstać może budynek z czterema apartamentami. Cena ofertowa zakupu wraz z kosztami przygotowania działki pod inwestycję można szacować na około 1,4 mln zł. Gdyby przyjąć, że koszt budowy nieruchomości w wysokim standardzie wyniósłby 4,5 tys. zł za m kw., to po uwzględnieniu kosztów finansowania oraz kosztu zakupu i przygotowania gruntu otrzymujemy kwotę prawie 3,4 mln zł, na którą należy oszacować koszty całego przedsięwzięcia. W przeliczeniu na metr lokalu daje to kwotę 8,2 tys. zł. Dla porównania, w okolicy średnia cena ofertowa na rynku wtórnym to 7,6 tys. zł za m kw., a w sąsiedniej inwestycji o wysokim standardzie - Concerto Verona – w połowie 2011 r. ceny ofertowe zamykały się w przedziale od 9300 do 11900 zł. Łączny koszt budowy może więc w tym przypadku być uznany za atrakcyjny, ale nie aż tak kuszący jak wspomniane inwestycje w Warszawie.

Bartosz Turek

Lion’s Bank