Kupując nieruchomość za granicą przygotuj się na niecodzienne komplikacje

Brak możliwości kupienia ziemi na własność, konieczność uzyskania rządowego pozwolenia lub wydania minimum 400 tys. zł – to tylko niektóre z barier na jakie natrafić mogą Polacy chcąc kupić nieruchomość poza granicami kraju.

Pomimo wielu opinii kupno nieruchomości w Polsce nie jest wcale nadmiernie skomplikowane. Szczególnie widać to, gdy porówna się rodzimy proces zakupu, do tego obowiązującego poza granicami kraju. Należy się wtedy liczyć z niecodziennymi barierami. Mogą one dotyczyć wszystkich potencjalnych nabywców, czyli być elementem każdego procesu zakupu lub dotyczyć jedynie nabywców z zagranicy. Na podstawie informacji publikowanych na portalu Global Property Guide Lion’s Bank przyjrzał się uwarunkowaniom prawnym w innych krajach i barierom z jakimi mogą spotkać się Polacy chcący nabyć nieruchomość za granicą.

W Mongoii i Tajlandii ziemia jest państwowa

W Mongolii, na przykład, ziemia jest własnością państwową i żadna osoba, cudzoziemiec czy obywatel kraju, nie mogą nabyć jej na własność. Każdy ma za to możliwość nabycia gruntu w formie umowy dzierżawy lub zbliżonego do obecnego w polskim systemie prawym użytkowania wieczystego, które jest wydawane po przyznaniu specjalnego zezwolenia. Podstawową różnicą względem użytkowania wieczystego jest to, że prawo do ziemi w Mongolii nie może być sprzedane. Istnieje jednak możliwość wynajęcia posiadanego prawa do ziemi i czerpania z tego tytułu dochodów. W przypadku domów lub mieszkań sytuacja ma się inaczej. Deweloper otrzymując zgodę na budowę nieruchomości otrzymuje jednocześnie specjalny certyfikat własnościowy przyporządkowany do każdego lokalu, który jest potem przekazywany nabywcy. Certyfikat taki jest formalnym dokumentem i może być wykorzystywany jako zabezpieczenie kredytu lub hipoteki. Sprzedaż nieruchomości odbywa się na zasadach rynkowych i cudzoziemcy nie są w żaden sposób ograniczani.

Podobnie sprawa wygląda w Tajlandii, gdzie cała ziemia należy do Państwa. Cudzoziemiec chcący nabyć działkę lub dom ma 2 wyjścia: dzierżawę lub zakup poprzez założenie firmy w Tajlandii. W pierwszym przypadku cudzoziemiec musi uzyskać zgodę na długoterminową dzierżawę, która obowiązuje przez 30 lat (może być przedłużana na kolejne 30-letnie okresy). Osoba powinna jednocześnie starać się o zapisanie w umowie możliwości przeniesienia prawa dzierżawy gruntu na inna osobę, dzięki czemu będzie mogła zbyć nieruchomość przed upływem obowiązywania umowy lub podnająć ją innej osobie.

W drugim przypadku cudzoziemiec zobowiązany jest do zarejestrowania firmy w Tajlandii, przy czym przedsiębiorstwo musi posiadać co najmniej 2 wspólników pochodzenia Tajskiego, a cudzoziemiec może mieć najwyżej 49% udziałów. Właściciel, w celu zabezpieczenia się przed utratą kontroli nad firmą ma możliwość posiadania dominującej ilości praw głosu w wysokości 99%, przez co w pełni kontroluje decyzje podejmowane w spółce. Pomimo kosztów związanych z założeniem i prowadzeniem spółki większość decyduje się na drugi wariant, gdyż daje on możliwość posiadania prawa własności nieruchomości i przez to prawa obrotu.

W Tajlandii najłatwiej jest zakupić mieszkanie w tzw. Kondominium, czyli zespole mieszkalnym. Jednak i w tym przypadku podlega on pewnym ograniczeniom. Dla cudzoziemców bowiem przeznaczone jest maksymalnie 40% mieszkań w całym kompleksie. 

Nie wydasz mniej niż 1,5 miliarda

W Indonezji obowiązują podobne prawa odnośnie ziemi. Cudzoziemcy bowiem nie mają prawa zakupu gruntu. Ci zaś, którzy na stałe mieszkają w Indonezji lub regularnie przebywają na terytorium kraju w celach biznesowych mogą nabywać domy i mieszkania. Co odróżnia jednak Indonezję to minimalna kwota za jaką cudzoziemiec może kupić nieruchomość. Wynosi ona  około 393 tys. zł (równowartość 1,5 mld indonezyjskich rupii), co na warunki indonezyjskie jest dużą kwotą i tylko nieruchomości z wyższej półki spełniają ten wymóg.

… lub nie kupisz więcej niż 4000 metrów

Innego typu ograniczenia mają miejsce w Egipcie, gdzie występują dwie formy rejestracji nieruchomości (pełna rejestracja i potwierdzenie pisemne umowy kupna/sprzedaży). W przypadku pełnej rejestracji cudzoziemiec może zakupić nie więcej niż dwie nieruchomości o łącznej powierzchni użytkowej nie przekraczającej 4000 m2. Dodatkowo nabytej nieruchomości nie można sprzedać przed upływem 5 lat od jej zakupu. Wymagana jest również zgoda Rady Ministrów, a czas oczekiwania na odpowiedź to ok. 6-8 tyg. W przypadku drugiej formy zawarcia transakcji, a więc potwierdzenia umowy kupna/sprzedaży cudzoziemcy nie mają żadnych ograniczeń co do wielkości i ilości nabywanych nieruchomości oraz nie ma minimalnego okresu przez jaki cudzoziemiec musi pozostawać właścicielem nieruchomości. Atutem pełnej rejestracji jest jednak pewność, że nieruchomość nie jest obciążona, na co otrzymuje się odpowiednie potwierdzenie sądowe.

Kupisz bez notariusza, ale z wojskiem

W Turcji proces zakupu nieruchomości jest często prostszy niż w krajach Unii Europejskiej. Nie jest tu wymagana pomoc notariusza, bo do przeniesienia praw dochodzi przed urzędnikiem. Głównym ograniczeniem jest jednak fakt, że cudzoziemcy nie mogą nabywać nieruchomości w okolicach terenów wojskowych, a dodatkowo do zawarcia każdej transakcji niezbędne jest uzyskanie zgody od Dowództwa Armii, co trwa od 3 do 6 miesięcy.

Dom z 5 sypialniami, Turkbuku, Turcja, 1,5 mln EUR, źródło: Property Turkey

Nie kupisz bez zgody

W niektórych krajach Ameryki Środkowej również jest wymagane uzyskanie specjalnej zgody na zakup nieruchomości. Na Bermudach kupujący nieruchomość o powierzchni ponad 2 ha i większą muszą dostać pozwolenie na zakup od Państwa. Podobne wymagania muszą spełnić cudzoziemcy w Trinidadzie i Tobago, gdzie bez zezwolenia mogą nabyć nie więcej niż 0,4 ha na cele mieszkaniowe. Na Grenadzie cudzoziemcy, aby zakupić nieruchomość, w tym także grunty, muszą opłacić licencję, której cena wynosi 10% wartości nieruchomości.

Meksyk otwiera się na inwestorów

Istotną zmianę zamierza wprowadzić także rząd w Meksyku. Obecnie, z powodu 100-letniego prawa ustanowionego w 1917 roku, cudzoziemcy nie mogą nabyć nieruchomości w odległości 50 km od morza lub 100 km od międzynarodowej granicy Meksyku. Jedyną możliwością wejścia w posiadanie nieruchomości jest nabycie jej w ramach współwłasności na 50-letnią umowę, corocznie odnawianą. W ramach tej umowy Bank posiada tytuł własności nieruchomości, cudzoziemiec zaś na jej podstawie ma prawo użytkowania oraz zarządzania nieruchomością. Poprawka do konstytucji pozwalająca cudzoziemcom nabywać nieruchomości nadmorskie i przygraniczne została już przegłosowana w parlamencie i oczekuje tylko na zatwierdzenie przez Senat.

Nad liberalizacją dostępu do rynku nieruchomości pracuje także Wietnam. Dotychczas prawo zabraniało zakupu przez cudzoziemców nieruchomości w celach inwestycyjnych. Jedyną możliwością było nabycie nieruchomości w celach mieszkalnych. Zmiany wpłynąć mają na poprawę sytuacji gospodarczej, dzięki umożliwieniu szerszego i  łatwiejszego dostępu do nieruchomości. Zakładają one, że każdy cudzoziemiec posiadający ważną wizę na 3 miesiące i dłużej będzie mógł dokonać zakupu nieruchomości każdego typu (obecnie tylko mieszkania) i to bez ograniczeń ilościowych.

Jakub Potocki, Lion’s House

Bartosz Turek, Lion’s Bank