Większa sprzedaż mieszkań pompuje deweloperskie notowania

W przypadku większości firm deweloperskich informacje o liczbie sprzedanych mieszkań przekładają się wprost na giełdowe wyceny– wynika z danych zebranych przez Lion’s Bank. Nie brakuje jednak też przykładów odwrotnych, w przypadku których giełdowi gracze uznają za kluczowe inne informacje.

W pierwszym kwartale 2014 r. firmy deweloperskie notowane na giełdzie utrzymały dobre wyniki sprzedaży. Dziesięć firm podpisało umowy na 2,7 tys. lokali. To co prawda o 2,5% mniej niż kwartał wcześniej, ale też 58,7% więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem.

W pewnym zakresie ma to przełożenie na notowania firm deweloperskich. Sprzedaż mieszkań jest to bowiem prosty wskaźnik wyprzedzający dla wyników finansowych firmy. Należy jednak pamiętać, że zgodnie z międzynarodowymi standardami rachunkowości, deweloper może w księgach uwzględnić przychody ze sprzedaży mieszkań, gdy lokal jest nie tylko sprzedany, ale też oddany do użytkowania. W efekcie firma notująca dobre wyniki sprzedaży i osiągając z tego tytuły przychód, może rozpoznawać księgową stratę, która jednak nie świadczy o złej kondycji firmy i nie powinna skłaniać inwestorów do sprzedaży akcji.

Im więcej sprzedanych mieszkań, tym wyższy kurs

Patrząc na dane płynące z 10 firm deweloperskich widać, że istnieje pewna korelacja między wynikami sprzedaży i notowaniami akcji tych przedsiębiorstw. W pierwszym kwartale badana dziesiątka sprzedała 2,7 tys. mieszkań, czyli o 60% więcej niż rok wcześniej i niewiele mniej niż w czwartym kwartale 2013 roku. Dla porównania, w tym samym czasie notowania indeksu WIG – deweloperzy zanotowały wzrost o prawie 5% (r/r) i spadek o 4% (kw./kw.). Ponad 12-krotnie większy wzrost sprzedaży spółek (r/r) niż ich notowań sugeruje, że podejście inwestorów do firm deweloperskich jest zachowawcze. Trudno się temu dziwić, skoro giełdowych deweloperów w ostatnim czasie nie ominęły problemy płynnościowe.

Sprzedaż może decydować o cenach

Najmocniej powiązanie to widoczne jest na przykładzie Dom Development, Robyg, Ronson oraz częściowo J.W. Construction, Wikana (w tym wypadku analizę utrudnia brak danych dla drugiej połowy 2013 r.) i Inpro. W gronie tym omawianą zależność w największym stopniu widać na przykładzie firmy Robyg - ze statystycznego punktu widzenia notowany przez tego dewelopera poziom sprzedaży w niemal 60% determinuje zmiany cen akcji. Udziałowcy tej firmy powinni więc z niecierpliwością czekać na publikację wyników sprzedaży. W pierwszym kwartale br. były one pozytywne - firma sprzedała 576 lokali, czyli o 4,7% więcej niż kwartał wcześniej i aż o ponad 90% więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem. W dużej mierze widać tu przełożenie sprzedaży na kurs akcji. Za jeden walor Robyga płacono w pierwszym kwartale br. przeciętnie o 5,3% więcej niż w ostatnim kwartale 2013 r. i o 66,8% więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem.

… ale nie musi

Z drugiej strony, w gronie badanych firm, najmniejsze powiązanie pomiędzy wycenami akcji i odnotowywanymi poziomami sprzedaży widoczne jest w przypadku firm Marvipol i Polnord. W tych wypadkach korelacja jest odwrotna. W przypadku Marvipolu w pierwszym kwartale firma sprzedała 271 lokali, czyli o 142% więcej niż rok wcześniej. Tak dobrego wyniku nie docenili jednak gracze giełdowi. Średni kurs akcji Marvipolu w pierwszym kwartale był o 30,8% niższy niż w analogicznym okresie przed rokiem.

Polnord także pierwszy kwartał 2014 r. może zaliczyć do udanych. Sprzedaż mieszkań sięgnęła 309 sztuk, progres wyniósł więc aż 54,5% (r/r). Nie miało to jednak pozytywnego wpływu na kurs akcji. Średni kurs w pierwszym kwartale był o 6,3% niższy niż w analogicznym okresie przed rokiem.

Bartosz Turek, Lion’s Bank

Jakub Potocki, Lion’s House