Odwrócona hipoteka coraz bliżej

Ministerstwo Finansów opublikowało projekt ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym. W stosunku do wcześniejszych założeń, niespodzianką jest brak regulacji w zakresie tzw. renty hipotecznej, czyli podobnego produktu wprowadzonego w 2008 r. przez fundusze hipoteczne.

Kilka lat trwa już epopeja, w której główną rolę odgrywa odwrócony kredyt hipoteczny, który w międzyczasie stał się jednym z najbardziej oczekiwanych produktów na rynku finansowym. Ma on umożliwić seniorowi posiadającemu mieszkanie uwolnienie kapitału w nim zamrożonego. Właściciel nieruchomości otrzyma pieniądze w zamian za to, że po jego śmierci bank przejmie mieszkanie, chyba że spadkobiercy zdecydują się je wykupić.

Założenia ustawy zmieniały się kilka razy, teraz udało się stworzyć projekt ustawy, co przybliża nas do oczekiwanej przez wielu chwili, w której pojęcie odwróconego kredytu hipotecznego znajdzie się w polskim prawie, a potem w cennikach banków. Pod warunkiem oczywiście, że banki będą chciały ten produkt oferować, bo ustawa nakłada na nie sporo obowiązków i ograniczeń. Z lektury dokumentu można wyciągnąć wniosek, że klienci chcący skorzystać z oferowanej przez fundusze hipoteczne w tzw. modelu sprzedażowym renty hipotecznej nadal nie będą objęci regulacjami, bo temat ten nie został w ustawie w ogóle poruszony. Chodzi o produkt podobny do odwróconej hipoteki, a oferowany od 2008 r. na podstawie kodeksu cywilnego. Oferuje on starszym osobom dożywotnią rentę i możliwość zamieszkiwania w lokalu aż do śmierci w zamian za przeniesienie prawa własności.

Home Broker wyjaśnia:

Nie ma obawy, że jeśli dojdzie do śmierci kredytobiorcy relatywnie szybko, to bank przejmie mieszkanie za bezcen. Po śmierci klienta bank będzie miał obowiązek wycenić nieruchomość i ewentualną różnicę oddać spadkobiercom. Banki mają tu zarabiać na odsetkach, a nie przejmowaniu nieruchomości za ułamek wartości rynkowej.

Z ustawy wynika, że wypłata środków może być jednorazowa lub w ratach, przy czym liczba rat i ich wysokość będą określone w umowie. Środki nie mogą być jednak wypłacane dłużej niż do śmierci kredytobiorcy. Ale może zdarzyć się, że wypłaty ustaną przed śmiercią kredytobiorcy.

Odwrócona hipoteka nie tylko dla seniorów

Ciekawostką jest, że choć odwrócona hipoteka ma być produktem przeznaczonym dla seniorów, to ustawa nie precyzuje minimalnego wieku osób, które mogą z niej skorzystać. Mówi jedynie, że kredytobiorcą może zostać osoba fizyczna, która jest właścicielem nieruchomości lub przysługuje jej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub prawo użytkowania wieczystego. Prawdopodobnie więc to banki konstruując ofertę będą mogły zdecydować, jakich klientów chcą mieć.

Umowa odwróconego kredytu hipotecznego może być zawarta zarówno przez osobę samotną, jak i małżeństwo. W takiej sytuacji po śmierci jednego z małżonków, pieniądze będą wypłacane dalej.

Kredytobiorco, pamiętaj o obowiązkach

Ustawa o odwróconej hipotece wyznacza zakres obowiązków, jakie musi spełnić kredytobiorca w trakcie trwania umowy. Chodzi o zabezpieczenie interesów banku. Jeśli ten wyrazi taką potrzebę, to korzystający z odwróconej hipoteki musi na swój koszt ubezpieczyć mieszkanie od zdarzeń losowych, a do tego bezwarunkowo utrzymywać je w dobrym stanie, dokonywać bieżących napraw i remontów, a także uiszczać podatki i inne obowiązkowe opłaty związane z korzystaniem z nieruchomości. W trakcie trwania umowy o odwrócony kredyt hipoteczny nie można sprzedać mieszkania bez zgody banku, ustawa nie mówi za to nic o tym, by mieszkania nie można było wynająć.

Rok po śmierci ostatniego kredytobiorcy kwota do zapłaty staje się wymagalna, więc albo spadkobiercy muszą spłacić kredyt, albo bank może przejąć mieszkanie, którym zabezpieczono kredyt. Warto wiedzieć, że jeśli właściciel nieruchomości (lub jego spadkobiercy) sprzeda ją lub jej wartość istotnie spadnie z winy kredytobiorcy, bank będzie miał prawo zaspokoić swoje roszczenia także z innych składników majątku, a nie tylko nieruchomości będącej zabezpieczeniem kredytu.

Od projektu ustawy do pojawienia się odwróconej hipoteki w ofertach banków upłynie zapewne jeszcze sporo czasu, droga przez poprawki i akceptacje jest bardzo długa. A nawet jak ustawa wejdzie w życie, to i tak banki nie od razu przygotują oferty. Osoby chcące skorzystać z odwróconego kredytu hipotecznego muszą więc uzbroić się w cierpliwość. W najlepszym wypadku ustawa wejdzie w życie jesienią 2014 r., ale raczej nie ma co liczyć na tak optymistyczny obrót spraw.

Marcin Krasoń, Home Broker