Rentowność najmu spada

W pięciu z siedmiu badanych miast oczekiwana rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem jest niższa od średniej z ostatnich lat. Nadal najwięcej można zarobić inwestując w Warszawie i Łodzi. Najniższą stopę zwrotu ma dziś Gdynia – wynika z raportu Home Broker i Domiporta.pl.

Biorąc pod uwagę oparte na medianach średnie rynkowe, kupno mieszkania na wynajem spada, choć nadal przynosi zyski znacząco atrakcyjniejsze od lokat bankowych i obligacjach skarbu państwa. Z najnowszego raportu opracowanego przez Home Broker i Domiporta.pl wynika, że marcowa średnia dla siedmiu najważniejszych ośrodków to 4,03 proc., podczas gdy w listopadzie ubiegłego roku było to 4,2 proc. Trzeba jednak pamiętać, że to wartości przeciętne, a inwestycja w mieszkanie na wynajem może zarówno przynieść dużo wyższe zyski, jak i wygenerować straty.

Warszawa najdroższa, Łódź najtańsza

Nominalnie za wynajem metra kwadratowego mieszkania najwięcej można otrzymać w Warszawie (ponad 43,5 zł), ale warto pamiętać, że i ceny są w stolicy najwyższe. Z ostatniego notowania Indeksu Cen Transakcyjnych wynika, że za metr kwadratowy mieszkania w Warszawie trzeba średnio zapłacić 6966 zł. Na drugim biegunie jest oddalona od stolicy o niewiele ponad godzinę jazdy autostradą A2 Łódź, gdzie za metr mieszkania zapłacimy średnio 3672 zł, a za wynajem metra lokalu dostać można przeciętnie 23 zł. Zarówno kupno jak i wynajem mieszkania w Warszawie są o prawie 90 proc. droższe niż w Łodzi. Przez ostatnie dwa miesiące stawka najmu najbardziej wzrosła w Krakowie i Poznaniu (o prawie 6 proc.), a spadła w Gdyni (o ponad 4 proc.).

Z danych Domiporta.pl oraz Home Broker i Open Finance wynika, że w największych aglomeracjach w Polsce średnia rentowność najmu netto mieszkań plasuje się na poziomie 4,03 proc. Najwyższe wskaźniki marcu uzyskała Warszawa ze średnią na poziomie 4,81 proc., następnie Łódź i Wrocław. Najniższy wskaźnik rentowności (3,11 proc.) zanotowano w Gdyni. – W Warszawie, mimo największej podaży ofert najmu w Polsce (prawie 47 tys. ofert), uzyskać można najbardziej korzystny poziom rentowności w porównaniu z innymi miastami. Jest to związane z tym, że stawki najmu w przeliczeniu na metr również są najwyższe – wyjaśnia Maciej Górka z Domiporta.pl. W ostatnich miesiącach spadła rentowność najmu w Gdańsku, gdzie jesienią wskaźnik ten wynosił 4,5 proc., a teraz 4,1 proc.

Dla obliczeń przyjęliśmy, że w ciągu roku kupione mieszkanie będzie wynajęte przez 10,5 miesiąca, do rentowności netto uwzględniamy też czynsz i podatek. Gdyby udało się znaleźć długoterminowego najemcę na wiele lat i nieruchomość nie stałaby pusta, wtedy zyski z najmu byłyby oczywiście wyższe. Rentowność dla najbardziej zyskownej Warszawy wyniosłaby wówczas 5,7 proc..

Wiele czynników wpływających na rentowność

Warto jednak pamiętać, że są to dane uśrednione, w rzeczywistości część inwestorów zarobi mniej, a część więcej niż wynika to z obliczeń. Wiele zależy od tego, jak wyglądać będzie w ciągu roku obłożenie wynajmowanego mieszkania i ile wyniesie czynsz. Do tego dochodzi kwestia ewentualnych remontów i inwestycji w wyposażenie lokalu, a przede wszystkim cena zakupu nieruchomości.

Rentowność najmu mieszkań w poszczególnych miastach w marcu 2014 roku

Źródło: ceny transakcyjne Home Broker i Open Finance z marca 2014 r.;
oferty najmu z serwisu Domiporta.pl z marca 2014 r. obniżone o 5 proc.

Średnia cena metra kwadratowego w Warszawie to niemal 7 tys. zł, lecz mieszkanie można kupić zarówno za 5, jak i za 15 tys. zł za mkw. Osoby zajmujące się inwestowaniem na wynajem polują na okazje i to nie tylko te dostępne na szerokim rynku, ale i te, które znaleźć można u komorników czy na licytacjach w spółdzielniach mieszkaniowych. Taka inwestycja ma dużo wyższy potencjał zysku. Zakup w Warszawie nieruchomości za cenę o 20 proc. niższą od rynkowej średniej przy cenie najmu odpowiadającej przeciętnej oznacza wzrost rentowności najmu netto z 4,8 do 6 proc.

Porównanie aktualnych rentowności najmu mieszkania, lokaty bankowej i obligacji dziesięcioletnich (EDO)

*średnia dla 36 banków za marzec 2014 r.;
**oprocentowanie w pierwszym rocznym okresie odsetkowym
***oprocentowanie po pierwszym roku życia obligacji, przy założeniu utrzymania inflacji.
Źródło: obliczenia Home Broker, obliczenia Open Finance, obligacjeskarbowe.pl

Średnie rentowności nie wyglądają tak imponująco jak stopy zwrotu niektórych funduszy inwestycyjnych, czy innych ryzykownych aktywów, ale w zestawieniu z lokatami i obligacjami skarbowymi prezentują się już znacznie lepiej. Średnie oprocentowanie bankowych depozytów po opodatkowaniu wynosi obecnie 2,13 proc., a wyciągnięcie z rocznej lokaty więcej niż 3 proc. netto jest w tej chwili trudne. Przeciętna rentowność najmu jest we wszystkich badanych miastach wyższa niż najlepiej oprocentowane lokaty. Ale trzeba przy tym pamiętać, że oprocentowanie depozytów jest pewne, a środki zdeponowane w bankach są objęte Bankowym Funduszem Gwarancyjnym.

– Na rynku jest spora grupa inwestorów zainteresowanych tą formą lokowania kapitału i to mimo ryzyka, którym jest ona obwarowana. Zaczynając od braku obłożenia lokalu a kończąc na nieplanowanych inwestycjach w remont. Pamiętać należy, że opłacalność zakupu nieruchomości pod wynajem, tak jak każda inwestycja długoterminowa, zmieniać się może na korzyść jak i niekorzyść inwestora – przestrzega Maciej Górka z Domiporta.pl. Nie bez znaczenia jest także zmiana wartości nieruchomości w czasie, a także ogólna sytuacja na rynku. Osoby rozważające zakup mieszkania pod wynajem w największych miastach powinny też pamiętać m.in. o mającym wkrótce rozpocząć operacyjne działania funduszu mieszkań na wynajem, za pomocą którego rząd chce wpompować w rynek nieruchomości 5 mld zł. W efekcie jego działania pojawić ma się ok. 20 tys. nowych mieszkań do wynajęcia po cenach niższych od rynkowych. Nie oznacza to, że nie da się wówczas zarabiać na nieruchomości kupionej na wynajem, ale będzie to trudniejsze i będzie wymagało większej wiedzy.

Jak liczona jest rentowność najmu?

Oczekiwana rentowność z inwestycji w mieszkanie na wynajem liczona jest na podstawie cen transakcyjnych mieszkań (z transakcji dokonanych przez klientów Home Broker i Open Finance) oraz ofert na wynajem zamieszczonych na stronach portalu Domiporta.pl. Stawki ofertowe najmu zostały do obliczeń obniżone o 5 proc. W wyliczeniach uwzględniano dane z siedmiu rynków nieruchomości: Gdańska, Gdyni, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia. Pod uwagę bierzemy medianę, która urealnia dane zmniejszając wagę ofert znacząco odstających od przeciętnych.

Rentowność netto uwzględnia 10,5-miesięczny okres wynajmu mieszkania, 5 PLN za metr miesięcznego czynszu dla administracji płaconego przez właściciela (6 PLN w Krakowie i Wrocławiu oraz 7 PLN w Warszawie) oraz podatek ryczałtowy od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5 proc.

Marcin Krasoń, Home Broker
Maciej Górka, Domiporta.pl