Rząd decyduje dziś o odwróconym kredycie hipotecznym

Comiesięczna renta za obietnicę przekazania bankowi praw do nieruchomości po śmierci jest już coraz bliżej. Dziś projektem stosownej ustawy zajmie się rząd.

Po kilku latach prac projekt ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym trafił dziś wreszcie pod obrady rządu. Jeśli zostanie przyjęty, czeka go jeszcze cała procedura parlamentarna. Stosowna ustawa wejdzie więc w życie najwcześniej za kilka miesięcy. Wtedy banki będą w końcu mogły zaproponować nowy produkt – odwrócony kredyt hipoteczny.

Cały mechanizm polega na tym, że osoba mająca mieszkanie, dom lub działkę, będzie mogła podpisać umowę z bankiem, w której bank zobowiąże się np. do regularnych wypłat określonych kwot pieniężnych na rzecz właściciela. Ich wysokość trudno dziś oszacować, bo banki nie przygotowały jeszcze stosownych ofert. Gdyby jednak posłużyć się modelem obowiązującym w Stanach Zjednoczonych, można przyjąć, że kobieta w wieku 65 lat przez 20 lat (wg GUS tyle średnio żyje) mogłaby otrzymywać dodatkowo kwotę od 400 do 800 zł miesięcznie, gdyby zobowiązała się oddać po śmierci prawdo do posiadanego mieszkania wartego 400 tys. zł. Gdyby rentierem był mężczyzna, mógłby liczyć przez ponad 15 lat na dodatkowe 600 – 1200 zł w domowym budżecie.

Spłata po śmierci

A co ze spłatą takiego kredytu? Dojdzie do niej dopiero po śmierci osoby korzystającej z odwróconego kredytu. Dopiero wtedy bank będzie mógł przejąć prawo do nieruchomości, a w wyniku jej sprzedaży kredyt zostałby spłacony. Co ważne, w tej formule spadkobiercy będą mieli rok (od dnia śmierci osoby, która podpisała umowę o odwrócony kredyt hipoteczny) na to, aby zdecydować się na spłatę długu i zachowanie prawa do nieruchomości. Z drugiej strony, jeśli spadkobiercy nie zdecydują się na spłatę kredytu, a okaże się że wartość nieruchomości jest wyższa niż dług, spadkobiercy otrzymają nadwyżkę. Niekwestionowanym plusem projektowanego rozwiązania jest też formularz informacyjny. Ma to być dokument, który potencjalny kredytobiorca otrzyma na przynajmniej tydzień przed podpisaniem umowy, a który pozwoli łatwo porównać oferty poszczególnych instytucji. W nim to znajdą się bowiem między innymi informacje o możliwej do otrzymania kwocie kredytu, sposobie jej ustalenia, oprocentowaniu, wszystkich opłatach, prawach i obowiązkach stron umowy oraz zasadach rozliczenia. Co więcej, każda osoba po podpisaniu umowy o odwrócony kredyt hipoteczny będzie mogła w ciągu 30 dni od niej odstąpić.

Z drugiej strony trzeba pamiętać, że o tym czy dana nieruchomość zostanie przyjęta jako zabezpieczenie odwróconego kredytu zdecyduje bank. Po podpisaniu umowy kredytobiorca będzie też musiał ubezpieczyć nieruchomość od zdarzeń losowych (jeśli przewiduje to umowa) oraz będzie musiał utrzymywać nieruchomość w stanie niepogorszonym. Bardzo ważne jest też to, że umowa z bankiem będzie podpisywana na określony okres. Comiesięczne wypłaty (projekt ustawy dopuszcza też wypłatę jednorazową) będą więc trwały przez np. 5, 10, 15, 20 czy 30 lat, a potem ustaną. Tak jak wcześniej wspomniano, właściciel do dnia swojej śmierci zachowa oczywiście prawo do swojej nieruchomości, a bank przejmie ją najwcześniej w rok po jego śmierci, o ile spadkobiercy nie zdecydują inaczej.

Tylko renta jest dożywotnia

Niekwestionowaną zaletą opisywanej ustawy jest fakt, że da ona wybór osobom starszym, które będą chciały podreperować swój domowy budżet. Dziś właściciel nieruchomości (dla ścisłości także użytkownik wieczysty gruntu i osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania lub domu) może skorzystać z produktu, który znany jest pod dwiema nazwami: „odwróconej hipoteki” (nie mylić z odwróconym kredytem hipotecznym, który ma wprowadzić ustawa, którą dziś zajmie się rząd) i „dożywotniej renty”.

Szczególnie ważne jest tu sformułowanie „dożywotnia”. Renta dożywotnia jest bowiem, jak sama nazwa wskazuje, wypłacana dożywotnio. Z drugiej jednak strony dożywotnia renta ma też inny moment przekazania prawa do nieruchomości, a co za tym idzie nie dopuszcza dziedziczenia. W przypadku oferowanych dziś dożywotnich rent własność nieruchomości od razu przy podpisaniu umowy jest przenoszona na firmę, która będzie wypłacała świadczenia. Nie może więc być mowy o dziedziczeniu.

Zamiast renty zostań rentiérem

Oba rozwiązania różnią się też innymi szczegółami, które powodują, że tak jak w wielu krajach zachodniej Europy, tak i w Polsce mogą to być produkty skierowane do różnych grup konsumentów. Problem jednak w tym, że niezależnie od wybranego modelu emeryci korzystający z tego typu produktów finansowych dostaną w formie comiesięcznych rent jedynie do 30 -50% wartości nieruchomości będącej przedmiotem umowy.

Powstaje więc naturalne pytanie, czy nie lepiej zachować majątek poprzez zamianę posiadanego mieszkania na przykład na dwie czy nawet więcej tańszych nieruchomości, z których można czerpać comiesięczne czynsze. Rozwiązanie to wymaga jednak przeprowadzki, a więc nie wszyscy byliby do tego skłonni. Z doświadczenia doradców Lion’s House wynika jednak, że możliwa do uzyskania w ten sposób kwota mogłaby być wyraźnie wyższa niż w przypadku korzystania z dożywotniej renty, a dodatkowo emeryt nie traciłby prawa do swojego majątku.

Bartosz Turek, Lion’s Bank