Metodologia badania:

Aby obliczyć ratę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania w dużym mieście wzięto pod uwagę trzy główne czynniki:

1) Szacunkową wartość mieszkania 1, 2 i 3-pokojowego w jednym z 10 badanych miast. Obliczono ją poprzez przemnożenie mediany ceny ofertowej z poprzedniego miesiąca (Domy.pl) oraz powierzchni charakterystycznej dla danej nieruchomości – 30 m kw. dla kawalerki, 50 m kw. dla mieszkania 2-pok. i 75 m kw. dla mieszkania 3-pok.,

2) Wysokość przeciętnej marży kredytowej dla danego okresu – średnia z wyników ankiety przeprowadzonej wśród banków,

3) Wysokość stawki WIBOR 3M – notowanie z pierwszego dnia miesiąca publikacji.

Na tej podstawie oszacowano wysokość miesięcznej raty kredytowej dla następujących założeń:

1) Kredyt udzielany na 30 lat,

2) System rat równych,

3) Wkład własny na poziomie 20%.

Na podstawie danych obliczonych w wyżej opisany sposób stworzono też indeks kosztu kredytu (IKK). Uśrednia on wyniki dla 10 badanych miast na temat kosztu kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania dwupokojowego i odnosi do wyniku ze stycznia 2013 roku. Wyniki prezentowane są jako indeks o podstawie 100. W efekcie wynik na poziomie 120 pkt. sugeruje, że w danym miesiącu miesięczna rata na zakup przeciętnego mieszkania dwupokojowego w jednym z 10 największych polskich miast jest o 20% wyższa niż była w styczniu 2013 roku. Może to mieć związek ze wzrostem kosztu kredytu lub wzrostem wartości nieruchomości. Z odwrotną sytuacją mielibyśmy do czynienia, gdyby odczyt w danym miesiącu był na poziomie 80 pkt.

Warto zauważyć, że przedstawione mediany cen ofertowych są wyraźnie wyższe od przeciętnych transakcyjnych, które ostatnio za czwarty kwartał opublikował NBP. Różnice wynoszą od 3% w Poznaniu do 15% w Warszawie. Przeciętnie aż o 10% mediana cen ofertowych przewyższa średnią cenę transakcyjną. Faktycznie nabywane nieruchomości na rynku są więc przeważnie wyraźnie tańsze niż te, które właściciele oferują do sprzedaży. Przyjęcie cen ofertowych do dalszych obliczeń jest jednak o tyle uzasadnione, że kupując nieruchomość na własność trzeba się liczyć z koniecznością poniesienia kosztów transakcyjnych, co zawyża budżet, którym należy dysponować. Upraszczając cała sprawę postanowiliśmy więc oszacować wysokość rat kredytowych w oparciu o przeciętne ceny ofertowe. Założyliśmy, że nabywca posiada 20-proc. wkład własny, co mniej więcej odpowiada średniej rynkowej. Dług zaciągany jest na 30 lat, w rodzimej walucie w systemie rat równych.

Za przeciętną kawalerkę trzeba zapłacić 618 zł

Z danych firmy Lion’s House wynika natomiast, że marże kredytowe wzrosły w ciągu 12 miesięcy o 0,29 pkt. proc. Obecnie średnia marża kredytowa wynosi 1,79%. Przy notowanym na początku miesiąca WIBOR-ze 3M na poziomie 2,72% średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego można oszacować na 4,51%. To dzięki tak niskiemu procentowaniu kredytów przeciętna rata kredytu zaciągniętego na 30 lat z 20-proc. wkładem własnym na kawalerkę w jednym z 10 największych polskich miast wynosi zaledwie 618 zł miesięcznie. W przypadku lokali dwupokojowych byłoby to 1030 zł, a trzypokojowych 1545 zł miesięcznie.

W poszczególnych miastach wyniki te byłyby oczywiście znacznie zróżnicowane. Najwyższe byłyby w Warszawie, gdzie zadłużając się na kawalerkę trzeba by oddawać do banku przeciętnie 959 zł miesięcznie, lokalu 2-pok. 1598 zł, a 3-pok. 2397 zł. Dla porównania w relatywnie tanich Katowicach byłoby to odpowiednio: 448 zł, 746 zł i 1190 zł miesięcznie.

WIBOR może jeszcze spaść

Wspomniane wcześniej podwyżki marż są w swej skali oczywiście kilkukrotnie mniejsze niż obniżki stóp procentowych, których dokonała Rada Polityki Pieniężnej, a które w dużej mierze wpływają na notowania stawek WIBOR. W aktualnym cyklu obniżek zapoczątkowanym w lipcu 2012 r. główna stopa procentowa została pomniejszona z poziomu 4,75% do 2,5% obecnie, a więc niemal o połowę. Zgodnie z zapowiedziami Rady rekordowo niski poziom stóp procentowych może zostać utrzymany do końca trzeciego kwartału 2014 r. Co warto podkreślić, w obliczu zbliżającego się widma deflacji (ujemnej inflacji), do grona prawdopodobnych rozwiązań dołączyła także możliwość dalszego obniżania stóp procentowych. Nawet jednak jeśli do takiego rozwiązania nie dojdzie, brak inflacji jest sytuacją, w której długo jeszcze kredytobiorcy cieszyć się będą mogli niskim kosztem kredytu.

Potwierdzają to notowania kontraktów terminowych na stopę procentową (FRA). Na początku trzeciej dekady czerwca kontrakty za 6 miesięcy wyceniały WIBOR 3M na 2,44%, a więc wyraźnie niżej niż dzisiejsza wartość tego wskaźnika (2,68%). W dłuższym horyzoncie czasowym (21-miesięcznym) kontrakty na WIBOR 3M notowane są na poziomie 2,78%, a więc niewiele wyżej niż dziś. Z tych notowań wnioskować można nawet, że w perspektywie kilku miesięcy rynek spodziewa się, że czekać nas może jeszcze jedna obniżka stóp procentowych, a w horyzoncie dwóch lat WIBOR nie powinien znacznie wzrosnąć ponad dzisiejsze notowania.

Bartosz Turek, Lion's Bank

Marcin Drogomirecki, Domy.pl