Mieszkania z hipoteką nie trzeba się bać

Zakup mieszkania obciążonego hipoteką odstrasza część potencjalnych kupujących. Home Broker uspokaja: nie ma się czego bać. Może to zająć trochę więcej czasu, ale dobrze przygotowana transakcja pozwoli na bezpieczny zakup lokalu.

Jedną z podstawowych czynności, które należy wykonać przy kupowaniu mieszkania jest dokładne sprawdzenie księgi wieczystej. Najwięcej uwagi powinniśmy poświęcić czwartemu działowi, tam bowiem trafiają obciążenia z tytułu hipoteki. Warto bowiem pamiętać, że hipoteka obciąża nieruchomość, a nie jej właściciela, zatem kupując mieszkanie zadłużone z tytułu hipoteki musimy być świadomi że wierzyciel (na przykład bank, w którym zaciągnięto kredyt mieszkaniowy) może dochodzić swoich praw także od nas jako nowego właściciela mieszkania. W przypadku istnienia wpisu z tytułu obciążenia hipoteką należy zadbać o to, by po sprzedaży został on wykreślony z księgi. Zwykle hipoteka obejmuje kredyt na zakup danej nieruchomości, ale bywają i zabezpieczenia innych zobowiązań (jak np. pożyczka hipoteczna).

Płatność w dwóch częściach
Choć wiele osób się tego obawia, to zakup mieszkania obciążonego hipoteką nie jest nadmiernie skomplikowany. Kupujący przelewa po prostu na rachunek banku wierzyciela kwotę odpowiadającą poziomowi zadłużenia, a resztę należności otrzymuje sprzedający. Najłatwiej zrobić to, gdy nieruchomość kupowana jest za gotówkę, ale posiłkowanie się kredytem wcale nie przekreśla szans na powodzenie tej operacji.

Trzeba tylko ten stary kredyt spłacić (pamiętając o możliwej prowizji za wcześniejszą spłatę, np. w wysokości 1 proc.). Nowy bank może zostać wpisany do hipoteki dopiero po wykreśleniu starego, a ten z kolei zgodzi się na wykreślenie po otrzymaniu pieniędzy. Należy więc w akcie notarialnym dokładnie opisać jak transakcja zostanie zrealizowana, by interesy obu banków były zabezpieczone.

Przykład:

Kowalski kupuje mieszkanie warte 300 tys. zł obciążone hipoteką z tytułu kredytu mieszkaniowego, którego saldo zadłużenia wynosi 200 tys. zł. Kowalski zaciąga więc kredyt (w wysokości 250 tys. zł, bo 50 tys. zł ma w gotówce), z którego 200 tys. trafia na rachunek służący do spłaty kredytu hipotecznego dotychczasowego właściciela nieruchomości, a nadwyżka (wraz z 50 tys. wkładu własnego) bezpośrednio na jego konto.

Ale obciążonego hipoteką mieszkania nie można sprzedać bez opinii i zgody banku, który jest wpisany w hipotece. Załatwienie tych formalności może zająć nawet dwa tygodnie, więc zakup takiego mieszkania prawdopodobnie będzie trwał nieco dłużej niż wolnego od hipoteki.

Uwaga na franki
Sytuacja komplikuje się, gdy chcemy kupić nieruchomość obciążoną kredytem w walucie innej niż złoty. W związku z osłabieniem złotego może być tak, że, biorąc pod uwagę dzisiejsze kursy walut, kwota zadłużenia przekraczać będzie wartość nieruchomości. Najwięcej problemów jest z mieszkaniami kupionymi na kredyt we franku szwajcarskim, bo gros z nich było zaciągniętych w latach 2006-2008 gdy kurs tej waluty był dużo niższy od obecnego. Nawet jeśli kwota kredytu nie jest problemem, to należy wziąć pod uwagę, że każdego dnia kursy walutowe się zmieniają, co powoduje wahania salda zadłużenia.

Marcin Krasoń, Home Broker