Nowe limity trochę pomogą MdM

Październikowa zmiana cen limitów mieszkań kwalifikowanych do programu MdM zwiększyła szanse na wzrost popularności państwowych dopłat. Ceny mieszkań najbardziej poszły w górę w Warszawie, Olsztynie i woj. lubelskim.

Bank Gospodarstwa Krajowego opublikował właśnie nowe pułapy cen, które będą obowiązywały przez najbliższe pół roku chętnych na kredyty z państwowymi dopłatami. Wyjątkiem jest Pomorze, dla którego aktualizacja odbywa się na początku i w połowie roku. W 11 województwach ceny akceptowanych nieruchomości wzrosły lub nie zmieniły się, w dwóch spadły, a dla dwóch BGK nie podał jeszcze danych.
 
Nowe wskaźniki dają szanse na zwiększenie zasięgu MdM. W końcu ceny akceptowanych w programie mieszkań zbliżyły się do realiów rynkowych – uważa Tomasza Kołodzieczyk, dyrektor redNet Consulting, do której należy portal tabelaofert.pl, zawierający informacje o nowych inwestycjach deweloperów.
 
Zdecydowanie najbardziej zmiana limitów poprawiła sytuację w Warszawie. Ceny poszły tu w górę o 7,4 proc. do 6583 zł za m². To o 456 zł więcej niż przez ostatnie pół roku. W efekcie do MdM w stolicy kwalifikują się dziś wszystkie projekty na Białołęce, duża część inwestycji z Bemowa i Ursusa. Zwiększył się również udział mieszkań dostępnych na warszawskim Wilanowie – wskazuje Kołodziejczyk.
 
W Olsztynie po wzroście limitu o 5,8 proc. do wniosku kredytowego w programie MdM można wpisać lokal z ceną do 5139 zł za m². Wysoka dostępność gwarantowana. Obecny wskaźnik cenowy jest czwartym w kraju pod względem poziomu. W Olsztynie można teraz kupować z dopłatami mieszkania droższe niż we Wrocławiu (5112 zł) czy Krakowie (5083 zł).
 
Zainteresowani MdM odczują też podwyżki limitów w Lublinie (o 4,4 proc. do 4457 zł). Spektakularne wręcz wzrosty w sąsiadujących z Lublinem gminach (o 11,7 proc. do 4166 zł) i całym województwie (o 21,4 proc. do 3875 zł) mają szansę wyciągnąć ten region z końca listy pod względem wykorzystania MdM na statystycznego mieszkańca.
 

Źródło: BGK.
 
W Poznaniu już po kwietniowych zmianach (5916 zł za m²) można było wybierać w większości deweloperskich ofert. Nieco słabiej sytuacja wygląda we Wrocławiu, ale i tu z obecna ceną 5112 zł za m² można zamieszkać na Psim Polu i w lokalizacjach na skraju miasta – wskazuje Tomasz Kołodziejczyk. W Krakowie przy aktualnej cenie 5083 zł za m² (wzrost o 69 zł, 1,3 proc.) mieszkańcy mają możliwość skorzystania z licznych ofert zlokalizowanych poza centrum miasta. Dalej trudne będą natomiast próby sięgnięcia po MdM w Katowicach, gdzie ceny nowych mieszkań wynoszą co najmniej około 5 tys. zł, podczas gdy limit jedynie 4713 zł. Tutaj znacznie bardziej konkurencyjny jest rynek wtórny, ceny mieszkań używanych są dużo niższe od nowych. Kłopotów ze znalezieniem odpowiednich mieszkań dalej nie będą mieli mieszkańcy Gdańska i Pomorza.
 
Limity najbardziej odstają od cen transakcyjnych w Krakowie
 
Po zmianach, limity cen m² mieszkania w MdM nadal najbardziej odstają od poziomu cen transakcyjnych w Krakowie. Mediana cen transakcyjnych klientów  Open Finance i Home Broker zawierająca zarówno zakupy na rynku pierwotnym jak i wtórnym, wynosiła pod Wawelem 6064 zł. Nowy limit MdM 5083 zł jest od niej niższy o ponad 16 proc. W Warszawie różnica sięga 11 proc. We Wrocławiu blisko 8 proc., a w Lublinie ponad 3 proc. W pozostałych ośmiu monitorowanych miejscowościach limity przewyższają medianę transakcyjną, choć trzeba tu zaznaczyć, że zaniżają ją zakupy na rynku wtórnym. Ceny nieruchomości używanych średnio są niższe niż u deweloperów.

Możliwa do uzyskania na początku maksymalna kwota dopłaty do mieszkania lub domu o powierzchni minimum 50 m² (IV kw. 2014)

Źródło: BGK, obliczenia Open Finance.

 
Gorzej w łódzkim i lubuskim
 
Osoby, które znalazły mieszkanie jeszcze przed 1 października i nie złożyły kompletnego wniosku kredytowego, mogą teraz mieć problem w lubuskim oraz łódzkim (chodzi zarówno o stolicę jak i okalające ją gminy i pozostałą część województwa). W tych lokalizacjach akceptowane ceny spadły i wcześniej upatrzony lokal może nie nadawać się na kredyt z dopłatą.
 
Jak liczyć dopłatę
 
Dopłaty państwa nie można liczyć wprost od limitu cen mieszkań kwalifikowanych do programu, te są bowiem o 10 proc wyższe, od limitów cen mieszkań według których obliczane jest dofinansowanie.
 
Dlatego, jeśli w Warszawie można dziś kupić lokal w cenie 6583 zł za m². to dopłatę należy liczyć od ceny 5984,67 zł. Dopłata będzie uwzględniała maksymalnie 50 m². mieszkania. Gdy małżeństwo lub singiel nie mają dzieci otrzymają 10 proc. od 50 m². pomnożonych przez 5984,67 zł, co da 29 923 zł. Jeśli starający się o dopłatę mają dzieci będzie to 15 proc. – 44 885 zł.
 
Z MdM nadal nie będzie łatwo
 
Limity cenowe to jeden z kilku istotnych elementów ograniczających rozwój programu MdM. Podwyżki limitów pomogą kupującym, ale nadal we znaki będą dawały się pozostałe ograniczenia. Po pierwsze wyłączenie z możliwości zakupu tańszych mieszkań używanych, a jeszcze bardziej zakaz posiadania wcześniej jakiejkolwiek mieszkalnej inwestycji. Ograniczenie to szczególnie dotkliwe jest dla rodzin z dłuższym stażem, które już wcześniej miały zdolność kredytową. Mimo że w międzyczasie mogły się dochować w pierwszym małym mieszkaniu kilku potomków, to zgodnie z regułami MdM, ze wsparcia państwa w zakupie większego mieszkania nie mogą skorzystać. Stąd też nie ma szans, aby w tym roku udzielonych zostało ok. 25 tys. kredytów z dopłatami, jak przewidywał wcześniej patronujący programowi BGK. Po ośmiu miesiącach klienci złożyli niecałe 10,2 tys. wniosków o kredyty z dopłatami na kwotę 231 mln zł.

Halina Kochalska

Open Finance