Mieszkanie bez księgi wieczystej to ryzyko, które może się opłacać

Nie ma przeszkód prawnych do zakupu nieruchomości, dla której nie jest prowadzona księga wieczysta. W wielu przypadkach będzie to mocna karta przetargowa przy negocjacjach cenowych, ale należy liczyć się z ryzykiem. Home Broker podpowiada, jak to ryzyko zminimalizować.

Poszukujący mieszkania czasami natrafiają na nieruchomość, dla której nie jest prowadzona księga wieczysta. To bardzo ważny dokument, który jest swego rodzaju paszportem lub dowodem osobistym dla nieruchomości. Przedstawia on sytuację prawną lokalu i jest podstawowym wyznacznikiem m.in. praw jakie mają do nieruchomości poszczególne osoby.

Jeśli chodzi o mieszkania, to najczęściej spotykaną sytuacją gdy nie ma księgi wieczystej jest kupno spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Nie ma tu obowiązku zakładania ksiąg wieczystych, więc niektórzy właściciele tego po prostu nie robią, choć z ich punktu widzenia byłoby to korzystne w perspektywie ochrony własnych interesów czy sprzedaży mieszkania. Inna sytuacja, w której nie ma księgi wieczystej to to taka, gdy jeden dokument prowadzony jest dla dwóch mieszkań, bo np. zostały one kiedyś wydzielone z jednego większego. Wówczas przy sprzedaży po prostu wydziela się jedno mieszkanie do nowej księgi wieczystej.

Bez księgi wieczystej może być trudniej

– Przede wszystkim nabycie nieruchomości bez księgi wieczystej pozbawia nabywcę ochrony związanej z tym, że osoba wpisana jako właściciel w dziale drugim KW jest rzeczywistym właścicielem nieruchomości oraz tzw. rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, czyli zasady mówiącej że w razie rozbieżności pomiędzy rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości, a stanem prawnym ujawnionym w KW, treść KW rozstrzyga na korzyść nabywcy. – zwraca uwagę Jakub Chowaniec, prawnik Home Broker. – Kupujący nie ma pewności, że nieruchomość nie została np. niedawno sprzedana innej osobie – dodaje.

Dodatkowo należy zwrócić uwagę na możliwe trudności z otrzymaniem kredytu hipotecznego – banki mało przychylnie patrzą na takie nieruchomości, bo gdyby okazało się, że nieruchomość położona jest na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym, to założenie księgi wieczystej nie będzie możliwe. Chcąc posiłkować się kredytem obowiązkowo należy więc sprawdzić stan prawny gruntu.

Co zamiast księgi?

Ale brak księgi wieczystej nie powinien od razu zrażać potencjalnego kupującego. Przy zachowaniu odpowiednich środków ostrożności może to być wręcz okazja do wynegocjowania niższej ceny. Przygotowanie się do tego typu transakcji wymaga skrupulatnej analizy stanu nieruchomości. Przede wszystkim należy na wszelkie sposoby zweryfikować, czy sprzedający mieszkanie rzeczywiście ma do tego prawo. Poza księgą wieczystą są jednak inne dokumenty, które mogą to udokumentować. Przede wszystkim jest to akt notarialny, ale można oprzeć się i na orzeczeniu sądu lub decyzji administracyjnej. Potwierdzenie prawa do dysponowania mieszkaniem znacząco obniża ryzyko problemów, ale nie jest jedynym, co powinniśmy zrobić. Na przykład przy zakupie działki lub domu bez księgi wieczystej trzeba zapoznać się z aktualnym wypisem z rejestru gruntów i budynków.

Home Broker podpowiada: jak założyć księgę wieczystą?

KW można założyć poprzez złożenie w sądzie rejonowym (właściwym ze względu na miejsce położenia nieruchomości) wniosku „KW-ZAL”. Uprawnionym do złożenia wniosku jest właściciel nieruchomości, osoba której przysługuje określone prawo do nieruchomości lub pełnomocnik. Do wniosku należy dołączyć dokumenty do ustalenia stanu prawnego nieruchomości, takie jak podstawa nabycia (np. akt notarialny, orzeczenie sądu, przydział ze spółdzielni) oraz do oznaczenia nieruchomości, takie jak wypis z rejestru gruntów czy wypis z kartoteki budynków (z adnotacją organu który je wydał o tym, że dokumenty są przeznaczone do dokonywania wpisów w KW).

Księgę wieczystą można również założyć poprzez wniosek w treści aktu notarialnego (np. umowy sprzedaży). Nabywając nieruchomość wnioskujemy od razu o założenie dla niej KW – wtedy nie trzeba składać oddzielnego wniosku, a sąd założy KW na podstawie samego aktu notarialnego. Za założenie księgi wieczystej dla nieruchomości pobierana jest opłata stała w wysokości 60 zł, a koszt wpisania prawa własności do jej działu II wynosi 200 zł.

Za założenie księgi wieczystej dla nieruchomości pobierana jest opłata stała w wysokości 60 PLN, a koszt wpisania prawa własności do jej działu II wynosi 200 PLN. – Ponadto istotne jest, by zadbać o to, aby w umowie sprzedawca oświadczył, że przysługuje mu prawo własności, że nieruchomość nie jest obciążona jakimikolwiek prawami na rzecz osób trzecich, że w stosunku do nieruchomości nie toczą się żadne postępowania egzekucyjne ani inne mające na celu zwrot nieruchomości oraz, że nie jest ona przedmiotem uprzednio zawartej umowy mającej na celu jej zbycie lub obciążenie – wymienia Jakub Chowaniec. Poza tym w umowie powinny znaleźć się postanowienia dotyczące ułatwienia dochodzenia od właściciela ewentualnych roszczeń głównie z tytułu rękojmi za wady prawne nieruchomości, jak np. kara umowna z możliwością dochodzenia odszkodowania przewyższającego jej wysokość, czy poddanie się egzekucji do pokrycia wysokości szkody poniesionej przez nabywcę z tytułu wad nieruchomości. Trzeba też zweryfikować, czy spółdzielnia ma prawo własności lub użytkowanie wieczyste gruntu, na którym jest zlokalizowany blok. Jeśli tak, to nie powinno być problemu z założeniem księgi wieczystej w przyszłości.

Zakup nieruchomości, dla której nie jest prowadzona księga wieczysta może być korzystny pod względem ekonomicznym (cena niższa nawet do kilkudziesięciu procent), ale wiąże się z podwyższonym ryzykiem. By to ryzyko zminimalizować warto skorzystać z pomocy specjalistów (prawnika wyspecjalizowanego w nieruchomościach lub doświadczonego pośrednika), których wiedza powinny pomóc w uniknięciu problemów. A w akcie notarialnym umowy sprzedaży można zawrzeć wniosek o założenie księgi wieczystej i wpisanie w jej dziale drugim prawa własności na rzecz nowego nabywcy.

Marcin Krasoń, Home Broker