Ceny mieszkań: Kraków i Łódź tanieją, Poznań drożeje

Średnie ceny mieszkań w Polsce wzrosły w ciągu ostatniego roku o 0,22 proc. Stabilizacja cen trwa od czerwca 2013 r., choć na poszczególnych rynkach obserwujemy czasowe zmiany. Metr mieszkania w najdroższej w kraju Warszawie kosztuje przeciętnie 7194 zł.

815,56 pkt to najnowsze notowanie Indeksu Cen Transakcyjnych Home Broker i Open Finance. Średnie ceny mieszkań w Polsce wzrosły przez ostatni rok o 0,22 proc., miesięczna zmiana to z kolei wzrost o 0,16 proc. Listopad 2014 r. był 18. z rzędu miesiącem, w którym odczyt indeksu mieści się w zakresie 800-820 pkt. Wyliczany na podstawie transakcji dokonanych przez klientów Home Broker i Open Finance indeks pokazuje zmiany realnych (transakcyjnych) cen na rynku mieszkaniowym w największych miastach Polski.

W ciągu ostatnich 12 miesięcy spośród sześciu największych rynków ceny najbardziej zmieniły się w Łodzi (spadek o 6,1 proc. do 3584 zł za mkw.) i Poznaniu (wzrost o 4,6 proc. do 5398 zł za mkw.). Spora zmiana zaszła także w Krakowie, gdzie przeciętna cena metra jest dziś niższa niż przed rokiem o 5,9 proc. (5947 zł za mkw.). We Wrocławiu z kolei zanotowaliśmy obniżkę do 5337 zł za mkw. (o 2,9 proc.), a w Warszawie do poziomu 7194 zł za mkw. (o 1,4 proc.).

Z sześciu najważniejszych rynków najmniejsza zmiana w ciągu roku zaszła w Gdańsku, gdzie aktualna średnia cena metra mieszkania to 5103 zł za mkw. (wzrost o 0,8 proc.). Spośród pozostałych miast największy wzrost miał miejsce w Bydgoszczy (o 9,2 proc. do 4265 zł za mkw.), a spadek w Gdyni (o 5 proc.) i Lublinie (o 4,7 proc.).

Pomijając kilka najważniejszych kurortów turystycznych, najwyższe nominalne ceny są niezmiennie w Warszawie. Mieszkania w stolicy najdroższe były w połowie 2008 r. gdy kupujący płacili średnio za metr kwadratowy 8 634 zł. Po sześciu latach przeciętne ceny są o prawie 17 proc. niższe, aktualny odczyt dla Warszawy to 7194 zł za mkw. Wg najnowszego notowania Indeksu Cen Transakcyjnych Home Broker i Open Finance w Krakowie za metr trzeba średnio zapłacić 5947 zł, a w Poznaniu 5398 zł. Z dużych miast najtańsze mieszkania są w Łodzi, przeciętnie 3584 zł za mkw., to niemal dokładnie połowa stawki warszawskiej.

Przeciętne ceny metra kwadratowego mieszkania
w największych miastach Polski i ich zmiana w czasie

Źródło: Home Broker i Open Finance;
na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.

Komentarz i prognoza

Jest kilka czynników wpływających na stabilizację cen mieszkań w Polsce i od kilku kwartałów utrzymuje się stan równowagi między nimi. Siły ciągnące ceny w górę są równie mocne jak te, które chcą je obniżyć. W efekcie obserwujemy rynkową stabilizację, która jest dla inwestorów sygnałem bezpieczeństwa.

W związku ze zmianami na rynku, możliwe są jednak czasowe wahania cen. Pod koniec roku powinno wzrosnąć zainteresowanie zakupami, a to ze względu na perspektywę zmiany zasad udzielania kredytów hipotecznych – od początku stycznia by ubiegać się o kredyt trzeba będzie mieć 10-proc. wkład własny, obecnie jest to wartość o połowę mniejsza. Styczeń i luty mogą więc być okresem mniejszego zainteresowania zakupami, co może przełożyć się na lekki spadek cen.

Nie bez znaczenia dla rynku będzie także dalszy rozwój programu Mieszkanie dla Młodych. Jesienne zwiększenie jego dostępności w kilku miastach (szczególnie w Warszawie) powinno przyśpieszyć decyzję zakupową niektórych klientów. W pierwszym kwartale oczekujemy nowelizacji ustawy, która jeszcze trochę uatrakcyjni rządowe dopłaty, a to może zmotywować część klientów to zakupu nieruchomości, szczególnie, że rekordowo niskie stopy procentowe mogą zostać jeszcze obniżone.

Nie należy jednak zapominać o czynnikach ograniczających chęć klientów to zakupu nieruchomości. Oprócz w/w wyższego obowiązkowego wkładu własnego wspomnieć warto o nie do końca pewnej sytuacji gospodarczej (bojąc się możliwej utraty pracy część klientów rezygnuje z zakupu mieszkania), nie bez znaczenia jest też rosnąca podaż – im więcej mieszkań trafia na rynek, tym sprzedający muszą zdecydować się na większe obniżki ceny jeśli chcą znaleźć nabywców.

Marcin Krasoń, Home Broker