Jakie mieszkanie na wynajem kupić w Warszawie?

Dobrze zlokalizowane mieszkanie w bloku z wielkiej płyty przyniesie wysokie zyski z wynajmu, ale lokal w nowym budownictwie ma znacznie lepsze perspektywy jeśli chodzi o wzrost wartości. Home Broker wybrał trzy typowe rodzaje mieszkań kupowanych na wynajem i sprawdził, jaka jest przeciętna oczekiwana rentowność najmu z takich inwestycji.

4,7 proc. netto w skali roku można zarobić inwestując w trzypokojowe mieszkanie w warszawskiej „wielkiej płycie” pod warunkiem, że będzie to lokal w Śródmieściu lub na Ursynowie – wynika z analizy przeprowadzonej na podstawie danych Home Brokera i Domiporta.pl. Nieruchomości te, ze względu m.in. na słabe perspektywy wzrostu wartości, nie kosztują wiele, ale atrakcyjna lokalizacja sprawia, że znalezienie najemcy nie jest trudne, a i stawki czynszów są atrakcyjne.

Wielka płyta dla studentów

Za 3-pokojową nieruchomość w bloku z wielkiej płyty zlokalizowanym na Śródmieściu lub Ursynowie należy średnio zapłacić 464 tys. zł. Można za to liczyć miesięcznie na 2790 zł od najemców. Przy założeniu, że w ciągu roku mieszkanie będzie przez 1,5 miesiąca stało puste oznacza to, że roczny przychód wyniesie ok 29,3 tys. zł. Trzeba jednak pamiętać o czynszu na rzecz wspólnoty oraz podatku. Po odliczeniu obu, zostaje nam 21,6 tys. zysku. Po zestawieniu tej kwoty z zainwestowanymi 464 tys. zł, otrzymujemy prawie 4,7 proc. zysku netto w skali roku. Takie mieszkanie może zainteresować przede wszystkim studentów, którzy mniejszą wagę przywiązują do standardu nieruchomości, a decydującymi o wyborze czynnikami są lokalizacja i możliwość wspólnego zamieszkania w większej grupie.

Mniej zarobić można na mieszkaniu dla młodej rodziny, do analizy wzięliśmy dwupokojowe lokale na Białołęce i Bemowie, gdyż są to dynamicznie rozwijające dzielnice, gdzie mieszka coraz więcej młodych ludzi. Taka nieruchomość kosztuje wprawdzie poniżej 300 tys. zł, ale i przychody z najmu są mniejsze, średnia rentowność wynosi w tym wypadku 4,4 proc. netto.

Liczy się nie tylko miesięczny czynsz

Z trzech wybranych mieszkań najmniejszy zysk z najmu da nieruchomość dla klienta korporacyjnego. Mówimy tu o dwupokojowym mieszkaniu w najlepszych lokalizacjach (Śródmieście, Mokotów, bliska Wola), dwupokojowym i w nowym budownictwie. Mediana cen z bazy Home Broker to w wypadku takich mieszkań prawie 540 tys. zł, przy przeciętnej powierzchni 44 mkw., co daje ponad 12 tys. zł za metr kwadratowy. W najlepszych lokalizacjach nie buduje się mieszkań tanich, gdyż nie byłoby to opłacalne dla deweloperów. Efektem wysokich cen jest relatywnie niska rentowność, która dla tych mieszkań wynosi średnio 3,8 proc. netto w skali roku, co jednak jest i tak wartością znacząco wyższą niż aktualne stawki bankowych lokat czy obligacji skarbowych. Wielu inwestorów kupuje mieszkania jeszcze droższe, w apartamentowcach w wysokim standardzie, za które zapłacić trzeba od 1 do 1,5 mln zł. Za taki lokal można miesięcznie dostać 4-6 tys. zł, co daje poniżej 4 proc. netto rocznie.

Nie znaczy to jednak, że tego rodzaju nieruchomość będzie złą inwestycją. Należy bowiem rozpatrywać ją w kontekście nie tylko rentowności najmu, ale i potencjału wzrostu wartości. W przypadku mieszkania w wielkiej płycie trudno oczekiwać dynamicznego zyskiwania wartości, w długim terminie może wręcz być odwrotnie. W przypadku dobrze zlokalizowanej nieruchomości w nowym budownictwie potencjał wzrostu jest dużo większy.

Należy więc zastanowić się, co nas bardziej interesuje: wyższe zyski przez pierwszych kilka lat, czy może skromniejsza rentowność, ale za to większa szansa na spieniężenie majątku z zyskiem za kilkanaście lat. Zakup mieszkania z myślą o szybkim wzroście wartości to spekulacja, inwestycję taką powinno się rozpatrywać w znacznie dłuższym terminie – np. kilkunastoletnim.

Marcin Krasoń