Dobre perspektywy rynku najmu w Polsce

Państwowa stymulacja oraz powolna zmiana podejścia Polaków sprawiają, że najem staje się w naszym kraju coraz popularniejszy. Swoje dokładają także inwestorzy indywidualni, którzy traktują zakup mieszkania na wynajem jako alternatywę do lokowania środków w bankach.

Jeszcze w tym roku Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS) i spółdzielnie mieszkaniowe będą mogły składać w Banku Gospodarstwa Krajowego wnioski o preferencyjny kredyt na budowę mieszkań czynszowych. W przyszłym roku ma zostać na to przeznaczone 450 mln zł, co pozwoli wybudować kilka tysięcy mieszkań. Program ma działać dziesięć lat i łącznie pomóc wybudować ok. 30 tys. lokali. To pomysł na reaktywację w Polsce budownictwa społecznego, które od lat kuleje.

Zgodnie z ustawą TBS-y, spółdzielnie i spółki komunalne będą mogły dostać preferencyjny kredyt na budowę czynszówek. Pożyczek udzielać będzie Bank Gospodarstwa Krajowego, który zaś otrzyma od budżetu państwa rekompensatę za udzielanie kredytów poniżej cen rynkowych. O tym, komu zostaną przyznane preferencyjne kredyty decydować ma BGK po przeprowadzeniu analizy. Pod uwagę brana będzie m.in. użyteczność społeczna.

Czynszówka nie dla każdego
Z informacji ujawnionych przez BGK wynika, że czas na składanie wniosków o kredyty preferencyjne będzie do końca lutego przyszłego roku, a kto nie zdąży, będzie musiał zaczekać na kolejny rok. Mieszkania wybudowane za pieniądze pożyczone z BGK trafią na rynek najmu, ale skorzystać z nich nie będzie mógł każdy. Ustalono, że uprawnione do tego będą osoby spełniające kryterium dochodowe zależne od lokalizacji i wielkości gospodarstwa domowego. Np. w Warszawie maksymalne dochody dla trzyosobowej rodziny to około 8,1 tys. zł brutto. Beneficjentami pomysłu mają być osoby, których nie stać na własne mieszkanie, ale jednocześnie zarabiają za dużo, by otrzymać lokal komunalny.

Mieszkania będą mieć ograniczenia w wysokości czynszów. Maksymalna roczna opłata nie będzie mogła przekroczyć 5 proc. wartości odtworzeniowej lokalu, czyli wskaźnika publikowanego co pół roku przez wojewodów. W przypadku Warszawy maksymalna opłata ma więc wynieść ok. 24,50 zł za mkw., co przy 50-metrowym mieszkaniu oznacza niespełna 1230 zł miesięcznie. W Łodzi wyjdzie to 830 zł, co jak na nowe mieszkanie jest stawką atrakcyjną. Lokale nie będę przeznaczone pod wykup, jest to więc rozwiązanie przeznaczone dla osób, których w danej chwili nie stać na własną nieruchomość lub na kredyt. Może to być dla nich przystań do czasu zgromadzenia środków lub zdolności kredytowej.


Państwowe mieszkania na rynku najmu
Nieco inne podejście reprezentuje należący do BGK (w ramach spółki TFI BGK) Fundusz Mieszkań na Wynajem, który kupuje od deweloperów gotowe mieszkania i wprowadza je na rynek najmu. Planuje on w ciągu kilku lat kupić łącznie ok. 20 tys. mieszkań (wydając na to 5,5 mld zł) w największych miastach. Jak na razie fundusz najwięcej mieszkań kupił w Gdańsku-Wrzeszczu (134), na poznańskiej Wildzie (124) i w podwarszawskim Piasecznie (122). Najnowszy zakup to 45 lokali w Krakowie przy ulicy Polonijnej (dzielnica Bieżanów – Prokocim).

Mieszkania są wprowadzane na rynek najmu, a skorzystać z nich może każdy kto przejdzie weryfikację finansową i zgodzi się na podpisanie umowy najmu okazjonalnego. W teorii stawki najmu miały być o kilkadziesiąt proc. niższe od rynkowych, w praktyce opłacalne jest to głównie przy podpisaniu umowy na dłuższy okres (im dłuższa umowa, tym niższe opłaty).
Czas na inwestorów instytucjonalnych

Swoje dokłada też rosnąca podaż ze strony inwestorów indywidualnych, którzy traktują zakup mieszkania na wynajem jako alternatywę do zakładania (aktualnie niskooprocentowanych) lokat czy zakupu obligacji skarbowych. Z kolei działanie Funduszu Mieszkań na Wynajem i podniesienie standardów na rynku najmu powinno zwiększyć zainteresowanie Polską ze strony zagranicznych funduszy inwestycyjnych.

Fundusz Mieszkań na Wynajem oraz preferencyjne kredyty dla spółdzielni i TBS-ów (wg planów będzie to łącznie ok. 50 tys. mieszkań) powinny zastymulować rynek najmu do dalszego rozwoju, gdyby do gry włączyli się inwestory instytucjonalni, możliwy jest efekt kuli śniegowej. Sprzyja temu także wzrost popularności najmu okazjonalnego – to specjalna umowa, która zabezpiecza właściciela nieruchomości przed nieuczciwością najemcy.

Najem w Polsce ma ogromny potencjał. Wg danych Eurostatu 4,3 proc. Polaków mieszka w wynajmowanym na warunkach rynkowych lokalu. Przez pięć lat wskaźnik ten wzrósł dwukrotnie (z 2,2 proc.), ale do krajów Europy Zachodniej nadal sporo nam brakuje.  W Niemczech odsetek takich osób wynosi 39 proc., a w Danii 37 proc. Znacznie więcej najemców niż w Polsce jest także w Czechach (16 proc.) i na Słowacji (8 proc.).

Polacy dojrzewają powoli do tego, że zakup własnego mieszkania nie jest celem samym w sobie, a chodzi właściwie o to, by mieć dach nad głową, co może zapewnić także mieszkanie wynajmowane. Dodatkowo najem zwiększa mobilność społeczeństwa, bo obywatele nie są przywiązani do jednego miejsca (np. poprzez kredyt hipoteczny) i chętniej się przeprowadzają.

Marcin Krasoń, Home Broker, nr tel. 609 980 403