Rynek mieszkaniowy: deweloperzy nadal w gazie

Ostrożniejszy maj był tylko chwilową zadyszką. Deweloperzy z niezmiennym optymizmem patrzą w przyszłość i budują na potęgę. W ostatnim roku rozpoczęli budowę 88,9 tys. nowych lokali, co jest wartością najwyższą od co najmniej siedmiu lat. Roczna liczba pozwoleń na budowę przekracza 100 tys., co wskazuje, że w kolejnych kwartałach nowych inwestycji także nie zabraknie.

Działający na polskim rynku deweloperzy rozpoczęli w czerwcu 2016 r. budowę 9209 nowych lokali mieszkalnych. To o ponad 50 proc. więcej niż w maju bieżącego roku, o 44 proc. więcej niż w czerwcu ubiegłego roku i jednocześnie drugi najwyższy wynik od wiosny 2012 r. I nie jest to jednorazowy wyskok, wystarczy spojrzeć na dane Głównego Urzędu Statystycznego w dłuższym terminie, na przykład kumulując je w okresach 12-miesięcznych. Przez ostatni rok liczba rozpoczętych przez deweloperów budów wyniosła 88 922 sztuki, o 13,8 proc. więcej niż w analogicznym okresie zakończonym rok temu. Sięgające do 2009 r. dane GUS wskazują, że od tego czasu nie zdarzyło się, by w ciągu 12 miesięcy deweloperzy rozpoczęli więcej budów.

Imponująco wygląda także liczba pozwoleń na kolejne budowy, o które działające na rynku firmy występują. Ich liczba (ponad 103 tys. lokali mieszkalnych w ostatnich 12 miesiącach) może się równać jedynie z wartością z 2008 roku, kiedy to rozgrzany boomem rynek zatracił umiejętność rozsądnego myślenia i oceny potencjału wzrostu.

Czy grozi nam przegrzanie rynku mieszkaniowego?

Na ile dzisiejsza sytuacja przypomina tamtą? Faktem jest, że buduje się dużo, a nawet więcej niż w okresie tamtego boomu. Ale i otoczenie rynkowe jest inne. Wówczas większość mieszkań kupowano na kredyt. W drugim kwartale 2007 r. udzielono prawie 90 tys. kredytów hipotecznych, aktualnie jest ich dwukrotnie mniej, gdyż inwestorzy kupują mieszkania za gotówkę. Tamte kredyty w dużej mierze miały wysokie LtV, nawet na poziomie 130-140 proc., aktualnie takich hipotek w ogóle się nie udziela. Pod uwagę należy wziąć też walutę udzielanych kredytów. W pewnym momencie prawie 80 proc. hipotek stanowiły te rozliczane w walutach obcych, aktualnie jest to około 1,5 proc.

Istotnym czynnikiem decydującym o tym, że spektakularne przegrzanie się rynku nam nie grozi jest fakt, w środowisku jakich cen się wszystko dzieje. W latach 2005-2008 mieszkania dynamicznie drożały, a teraz od kilku lat mamy do czynienia ze stabilizacją cen nieruchomości. Rynek bardziej przewidywalny jest dla inwestorów bezpieczniejszy.

Nie znaczy to jednak, że działalność deweloperów jest niezagrożona. Wprawdzie w pierwszym kwartale 2016 r. na największych rynkach więcej mieszkań sprzedano niż wprowadzono do sprzedaży (14,3 tys. vs 13,7 tys. – dane firmy REAS), ale już w drugim sytuacja była odwrotna (15,1 tys. vs 17,7 tys. lokali). Na pewno należy brać pod uwagę sytuację na rynku kredytowym (m.in. rosnący obowiązkowy wkład własny i spadająca zdolność kredytowa), ale także potencjalny wzrost inflacji i stóp procentowych, który spowoduje, że część inwestorów wróci do bankowych lokat i spadnie popyt na mieszkania kupowane inwestycyjnie. Nie bez znaczenia będzie także planowany program Mieszkanie Plus, który opierać się ma na tanich mieszkaniach na wynajem z możliwością dojścia do własności. Firmy działające na rynku deweloperskim powinny ostrożnie planować działalność w kolejnych kwartałach, by nie zostać z naręczem niesprzedanych nieruchomości w chwili, gdy nikt nie będzie ich chciał już kupować.

Marcin Krasoń, Home Broker, nr tel. 609 980 403,

Źródło: http://blog.homebroker.pl/2016/07/rynek-mieszkaniowy-deweloperzy-nadal-w.html