Hipoteki: indeks dostępności kredytów na hamulcu

Indeks Dostępności Kredytowej Open Finance i TVN CNBC osiągnął rekordowy poziom ponad 119 pkt, ale roczna dynamika wzrostu spadła do 1 proc.

Obliczany każdego miesiąca przez Open Finance i TVN CNBC Indeks Dostępności Kredytowej (IDK), który obrazuje sytuację na rynku kredytów hipotecznych w złotych, wzrósł w styczniu o 1,99 pkt (1,69 proc.) i wynosi 119,36 pkt.

Mimo że jest to najwyższy wynik od momentu powstania indeksu (czerwiec 2009 roku), to wielu powodów do optymizmu nie ma, bo wzrost indeksu jest coraz wolniejszy. Rok temu w grudniu i styczniu IDK rósł w skali roku o ponad 10 proc., przez kolejnych kilka miesięcy wzrost wynosił
7-9 proc., aż w połowie roku dynamika zaczęła spadać i jesienią nie przekraczała już 5 proc. Aktualnie roczny wzrost jest już niższy od zmiany PKB i od inflacji, wynosi dokładnie 1 proc. To najmniejszy roczny wzrost odkąd liczymy indeks.

Zmiana Indeksu Dostępności Kredytowej w ujęciu rocznym

Spowolnienie dynamiki wzrostu indeksu jest efektem sytuacji w globalnej gospodarce (banki bojąc się kryzysu nie chcą zbyt lekką ręką udzielać kredytów), a z drugiej działań Komisji Nadzoru Finansowego – na przełomie roku w życie weszła druga część nowej rekomendacji S, która ogranicza zdolność kredytową osób chcących zadłużyć się na więcej niż 25 lat.

Indeks Dostępności Kredytowej Open Finance i TVN CNBC

Wskaźnik wyliczany jest na podstawie trzech parametrów rynkowych: średniej marży, maksymalnego możliwego LtV oraz zdolności kredytowej. W styczniu największy wpływ na zmianę indeksu miał wzrost średniej pensji ogłaszanej przez Główny Urząd Statystyczny, która po raz pierwszy w historii przekroczyła 4 tys. zł w ujęciu brutto. W efekcie uśredniona zdolność kredytowa rodziny 2+1 o zarobkach w wysokości dokładnie dwukrotności przeciętnych zarobków wzrosła o prawie 23 tys. zł. Należy jednak przypomnieć, że w listopadzie i w grudniu średnia płaca zwykle rośnie, co jest spowodowane wypłacanymi przez przedsiębiorstwa premiami dla pracowników. Odczyt za styczeń (publikowany w połowie lutego) będzie już zapewne niższy i pociągnie za sobą spadek indeksu.

Tym bardziej, że coraz gorzej wyglądają inne parametry wpływające na indeks. Rosnąć zaczęły marże kredytowe (o 0,1 pkt proc.), a spadać maksymalne możliwe LtV. Banki coraz ostrożniej udzielają kredytów, oczekujemy spadku dostępności w kolejnym miesiącu, nawet poniżej poziomu sprzed roku. Z ujemną dynamiką indeksu jeszcze nie mieliśmy do czynienia.

Indeks Dostępności Kredytowej powstaje na podstawie uśrednionych ofert 11 banków z rynkowej czołówki pod względem sprzedaży kredytów. Na indeks nie wpływają oferty instytucji sprzedających niewielką liczbę kredytów, ale jeśli chodzi o parametry, znacznie odbiegające od rynkowych średnich. Na comiesięczny wynik indeksu wpływają trzy parametry: maksymalne możliwe LtV (stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczającej go nieruchomości), bankowa marża oraz maksymalna zdolność kredytowa wyliczona dla rodziny zarabiającej dwukrotność średniej krajowej, podawanej co miesiąc przez Główny Urząd Statystyczny. IDK uwzględnia zatem zarówno podejście banków (maksymalne LtV i marża), jak i zmianę zarobków Polaków.


Marcin Krasoń, Open Finance