Nowe czy z drugiej ręki - które mieszkania są tańsze?

Zgodnie z teorią przeciętne ceny mieszkań na rynku wtórnym powinny być wyższe od tych dla lokali z pierwszej ręki. Różnica między tymi kwotami powinna być nieco niższa od kosztów, które nowy właściciel musi ponieść na wykończenie mieszkania od dewelopera. Jak pokazują dane z głównych rynków mieszkaniowych w kraju taka sytuacja nie musi jednak wcale być regułą.

Zgodnie z teorią przeciętne ceny mieszkań na rynku wtórnym powinny być wyższe od tych dla lokali z pierwszej ręki. Różnica między tymi kwotami powinna być nieco niższa od kosztów, które nowy właściciel musi ponieść na wykończenie mieszkania od dewelopera. Jak pokazują dane z głównych rynków mieszkaniowych w kraju taka sytuacja nie musi jednak wcale być regułą.

Poniżej zamieszczono wykres przedstawiający różnicę pomiędzy cenami ofertowymi mieszkań z drugiej ręki, a tymi z rynku pierwotnego w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu, obliczoną na podstawie danych Narodowego Banku Polskiego.

Różnica między średnimi cenami ofertowymi z rynku wtórnego i pierwotnego (zł), III kw. 2006 – III kw. 2011

Opracowanie własne na podst. danych Narodowego Banku Polskiego, http://nbp.pl

Jedynie we Wrocławiu przez cały przyjęty okres średnia stawka ofertowa mkw. powierzchni lokalu z rynku wtórnego była wyższa od tej dla nowych mieszkań. W Warszawie na przestrzeni pięciu lat tylko w ciągu trzech kwartałów było inaczej. Z kolei w Krakowie w okresie od III kwartału 2006 r. do III kwartału 2011 r. to średnie ceny nowych jednostek mieszkalnych przeważnie były wyższe od stawek dla lokali z drugiej ręki. Taki stan rzeczy może wynikać z kilku czynników.

Po pierwsze warto zauważyć, że w Warszawie i Krakowie największe różnice na korzyść nowych mieszkań miały miejsce w kryzysowych latach 2008 i 2009, kiedy to pogarszająca się sytuacja gospodarcza odbiła się na rynku nieruchomości. Należy jednak zaznaczyć, że dostosowania na rynku nieruchomości mają w pierwszej kolejności charakter ilościowy, a dopiero później stopniowo przekładają się na poziom cen. Takie wyjaśnienie znajduje oparcie w postępowaniu deweloperów, którzy w 2008 roku i jeszcze na początku 2009 roku niechętnie zgadzali się na obniżki, próbując przeczekać kiepski okres. Można, więc uznać, że w tamtym czasie właściciele mieszkań z drugiej ręki byli bardziej skorzy do obniżenia cen. Dopiero po pewnym czasie, gdy liczba klientów zainteresowanych nowymi lokalami wyraźnie się obniżyła, dołączyły do nich firmy deweloperskie.

W tym miejscu należy również dodać, że ze względu na charakter inwestycji mieszkaniowych, musi minąć trochę czasu zanim firmy dostosują swoją ofertę do zmieniających się upodobań klientów. Zgodnie z tym o ile na początku kryzysu na rynku pierwotnym znajdowało się sporo droższych lokali o podwyższonym standardzie, o tyle wraz z upływem czasu coraz większą część oferty stanowiły tańsze mieszkania z segmentu popularnego. Widać to zwłaszcza na wykresie dla Krakowa, gdzie od końca 2009 roku „przewaga” cenowa nowych mieszkań zaczęła się kurczyć. Z kolei z przebiegu wykresu dla Wrocławia można wnioskować, że w tym mieście już od końcówki 2008 roku ceny mieszkań z drugiej ręki spadały szybciej, niż nowych lokali.

Podsumowując należy także dodać, że w przypadku niższej klasy budynków, które wykazują wyraźne oznaki technicznego zużycia, wykończenie i umeblowanie mieszkania wliczone do ceny, często nie rekompensuje klientowi gorszego standardu w stosunku do tego, co oferują mu deweloperzy. Zdarza się również, że deweloper proponuje mieszkania w standardzie „pod klucz”, a wówczas główna przewaga rynku wtórnego, czyli brak kosztów wykończenia zostaje zniwelowana.

Emmerson S.A.