Mieszkanie do mieszkania bez VAT

W dzisiejszych czasach wynajem nieruchomości o charakterze mieszkaniowym na własny rachunek to dość częsta praktyka. Jeśli mieszkanie jest wynajmowane w celach mieszkalnych, to nie trzeba płacić VAT-u. Ale gdy najemca wykorzysta lokal np. na biuro to nie ma już prawa by zastosować zwolnienie.

W dzisiejszych czasach wynajem nieruchomości o charakterze mieszkaniowym na własny rachunek to dość częsta praktyka. Jeśli mieszkanie jest wynajmowane w celach mieszkalnych, to nie trzeba płacić VAT-u. Ale gdy najemca wykorzysta lokal np. na biuro to nie ma już prawa by zastosować zwolnienie.

Szczególnie dobrze widać to w dużych miastach, stanowiących główne ośrodki akademickie. Wynika to z dużej liczby studentów, napływających do miast w celu kontynuowania edukacji na uczelniach wyższych. Wynajem nieruchomości jest czynnością która zasadniczo podlega opodatkowaniu, jednak są zwolnienia, które powodują, że podatku nie trzeba płacić.

Wynajmujesz na własny rachunek
Jeśli wynajmujesz nieruchomość o charakterze mieszkalnym możesz skorzystać ze zwolnienia przedmiotowego. Oznacza to, że chociaż jesteś podatnikiem VAT a czynność podlega opodatkowaniu, to jednak nie obliczasz podatku i nie ponosisz obciążenia na rzecz fiskusa. Żeby skorzystać ze zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki. Po pierwsze mieszkanie trzeba wynajmować na własny rachunek. Co to oznacza? Nie skorzystamy ze zwolnienia np. jeśli wynajem mieszkania powierzymy wyspecjalizowanemu podmiotowi, który będzie zajmował się wszystkimi sprawami związanymi z najmem na rzecz swojego klienta (czyli nas). Ale nie stoi na przeszkodzie w zastosowaniu zwolnienia, jeśli będziemy tylko szukać najemców za pośrednictwem np. agencji, która otrzyma za swoje usługi wynagrodzenie. Samym wynajem zaś zajmiemy się osobiście.

…i na cele mieszkaniowe
Drugim warunkiem pozwalającym na skorzystanie ze zwolnienia przy wynajmowaniu lokalu
o charakterze mieszkalnym to cel na jaki jest on wynajmowany. Ze zwolnienia skorzystamy tylko wtedy, gdy nieruchomość jest wynajmowana wyłącznie na cele mieszkaniowe. Oznacza to, że nie skorzystamy z niego, gdy mieszkanie jest wynajmowane na np. biuro ze względu na usytuowanie.

Do 150 tys. zł też bez VAT-u
Niespełnienie jednego z tych warunków skutkuje koniecznością opodatkowania usługi najmu.
Chyba, że można skorzystać ze zwolnienia podmiotowego. Skorzystają z niego te osoby, u których w poprzednim roku podatkowym wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie kwoty 150 tys. zł. Oczywiście kwota ta nie zawiera w sobie podatku VAT i stanowi sumę przychodów podlegających opodatkowaniu VAT, jakie osiąga podatnik. Nie wliczamy jednak kwot uzyskanych ze sprzedaży środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji.

Oznacza to, że w przypadku, gdy osoba fizyczna wynajmuje mieszkanie ale na inne cele
niż mieszkalne i równocześnie uzyskuje dochody ze świadczenia innych usług, czy też ze sprzedaży towarów, może skorzystać z omówionego zwolnienia, ale pod warunkiem, że suma uzyskanego czynszu i wartość sprzedaży z innych usług i towarów nie przekroczy kwoty 150 tys. zł.

Żeby skorzystać ze zwolnienia konieczne jest zgłoszenie tego do urzędu skarbowego. Służy do tego formularz VAT-R. Niestety nie można tego zrobić w dowolnym momencie. Zwolnienie podmiotowe jest określane na cały rok kalendarzowy. Wyjątkiem są tu podatnicy, którzy rozpoczynają działalność w trakcie roku. Oznacza, to że powrócić do zwolnienia można tylko od stycznia kolejnego roku (jeśli spełniony został warunek limitu sprzedaży). W tym celu trzeba złożyć zgłoszenie aktualizacyjne na formularzu VAT-R, w którym zmieni się status podatnika z podatnika VAT zwolnionego na podatnika VAT czynnego. W tym  przypadku zgłoszenie trzeba złożyć do 7 stycznia.

Rozpoczynasz działalność jako VAT zwolniony
Osoby, które rozpoczynają działalność również mogą skorzystać z tego rozwiązania, jeżeli przewidywana przez nich wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej, w roku podatkowym 150 tys. zł.

Uwaga! W takim przypadku nie trzeba składać zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R, chociaż można
i wtedy należy zaznaczyć, że wybiera się zwolnienie.
 
Elżbieta Węcławik, Tax Care
Adam Bujalski, księgowy Tax Care