Spadek cen mieszkan może wyhamować

Marzec jest trzecim z rzędu miesiącem wyraźnego spadku odsetka pesymistów wśród doradców Home Broker. Najnowsza prognoza pośrednika mówi o przecenie mieszkań w największych miastach Polski średnio o 0,9% w perspektywie najbliższych 12 miesięcy. Coraz liczniejszą grupę wśród badanych stanowią doradcy, którzy uważają, że trend spadkowy na rynku nieruchomości stopniowo się kończy.

Marzec jest trzecim z rzędu miesiącem wyraźnego spadku odsetka pesymistów wśród doradców Home Broker. Najnowsza prognoza pośrednika mówi o przecenie mieszkań w największych miastach Polski średnio o 0,9% w perspektywie najbliższych 12 miesięcy. Coraz liczniejszą grupę wśród badanych stanowią doradcy, którzy uważają, że trend spadkowy na rynku nieruchomości stopniowo się kończy.

Wszystko wskazuje na to, że styczniowy wzrost optymizmu wśród doradców Home Broker nie był zdarzeniem przypadkowym. Marzec jest bowiem trzecim z rzędu miesiącem poprawy nastrojów objawiającej się w postaci zmniejszenia oczekiwanego tempa spadku cen mieszkań w największych miastach Polski w perspektywie 12 miesięcy. Co więcej, poprawa ta przybiera na sile. Podczas gdy jeszcze w grudniu doradcy spodziewali się obniżki cen średnio o 4,1%, w styczniu było to 2,9%, w lutym 1,9%, to w marcu skala spodziewanej przeceny wynosi już „tylko” 0,9%. Warto przypomnieć, że w ostatnich 12 miesiącach przeciętne mieszkanie w dużym mieście straciło na wartości ponad 6% (dane Home Broker i Open Finance; ceny transakcyjne). Spełnienie scenariusza kreślonego dziś przez doradców Home Brokera oznaczałoby więc wyhamowanie spadków, a więc sporą zmianę na rynku.

Równoważą się siły pesymistów i optymistów

Obserwowane zmiany w prognozach są konsekwencją rosnącego optymizmu wśród respondentów. Za optymistów zostali uznani doradcy, którzy w perspektywie kolejnych 12 miesięcy spodziewają się wzrostu cen mieszkań. Takie spojrzenie na rynek może budzić pewne kontrowersje, szczególnie z punktu widzenia kupujących, dla których pożądane są spadki cen. Odmiennie są oczywiście oczekiwania sprzedających. Łącząc interesy jednych i drugich można przyjąć, że umiarkowane wzrosty cen mieszkań w długim terminie świadczą o sile i dojrzałości rynku, a także sprzyjają wzrostowi gospodarczemu. Przyjmuje się, że na dojrzałym rynku ceny powinny rosnąć w długim terminie o 1-2 pkt. proc. powyżej inflacji. Do takiego stanu jeszcze nam dużo brakuje.

W marcu prawie co dziesiąty doradca Home Broker spodziewał się, że mieszkania za rok będą kosztowały tyle, co dziś. Oznacza to jednak prognozę realnego spadku cen. Spośród tych, którzy wskazali konkretny trend dla rynku przewagę mają wciąż pesymiści. Jest ich 48%. Odmiennego zdania było 42% osób. W efekcie bieżący odczyt wskazuje na stopniowe równoważenie sił między pesymistami i optymistami. Da porównania jeszcze na początku roku, czterech na pięciu respondentów miało nastawienie pesymistyczne.

Więcej optymizmu w gospodarce

Spadek pesymizmu doradców Home Broker jest spowodowany splotem kilku czynników. W styczniu i w lutym mieliśmy do czynienia z efektem psychologicznym początku roku (mobilizacja do załatwienia odkładanych spraw), teraz doszły inne czynniki. Jest to przede wszystkim ogólna poprawa nastrojów, na którą mają wpływ lepsze dane z gospodarki (jak chociażby dzisiejsze informacje o większym od oczekiwań wzroście sprzedaży detalicznej w lutym - 13,7% rok do roku) czy wzrosty na giełdzie. W marcu, po raz pierwszy od grudnia, pozytywnie na opinie doradców mogły wpłynąć dane dotyczące zdolności kredytowej, chociaż poprawa nie jest znacząca i może okazać się chwilowa. Podczas gdy w lutym trzyosobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto mogła liczyć na kredyt w przeciętnej wysokości 360 tys. zł, to w marcu było to 371 tysięcy.

Kupujący wciąż liczą na spadki cen

Jednocześnie ten sam czynnik związany ze zdolnością kredytową może mieć wydźwięk negatywny, jeśli spojrzymy na dane w dłuższej perspektywie. Marcowa przeciętna zdolność dla kredytu w złotych, nawet po wzroście względem lutego, jest o 14% niższa niż przed rokiem. Znacznie gorzej sytuacja wygląda w przypadku kredytów w euro. Wśród innych czynników wpływających na pesymistyczny obraz rynku można niezmiennie wymienić dużą podaż gotowych mieszkań deweloperskich, która będzie stopniowo zasilana przez firmy rozpoczynające nowe projekty inwestycyjne. Zgodnie z danymi GUS, w styczniu i w lutym tego roku deweloperzy rozpoczęli budowę o 25% większej liczby mieszkań niż w analogicznym okresie przed rokiem. Kolejny czynnik to powszechna opinia o tym, że ceny mieszkań będą jeszcze spadać, która powoduje, że kupujący zanim zdecydują się na zawarcie transakcji, bardzo długo negocjują cenę.

Duże rozbieżności w ocenach dla poszczególnych miast

Nastroje wśród ekspertów do spraw rynku nieruchomości w poszczególnych miastach są mocno zróżnicowane. Na przykład w Poznaniu i Lublinie doradcy Home Broker spodziewają się, że przeciętne „M” za rok będzie o przynajmniej 3% tańsze. Z drugiej strony w Katowicach przewidywany jest kilkuprocentowy wzrost cen. Przeceny na poziomie od 2 do 3% spodziewają się doradcy z Krakowa, Trójmiasta, Warszawy.

Metodologia badania

Home Broker publikuje co miesiąc wskaźnik prognozujący zmianę przeciętnej ceny metra kwadratowego mieszkań w największych miastach Polski w najbliższych 12 miesiącach. Wskaźnik dla całego kraju jest medianą oczekiwań doradców w obrocie nieruchomościami, ważoną liczbą odpowiedzi przypadających na poszczególne miasta uwzględnione w badaniu.

W prognozowaniu zmiany ceny metra kwadratowego w najbliższych 12 miesiącach Home Broker posługuje się powszechnie znaną i wykorzystywaną metodą heurystyczną (intuicyjną). Stosuje się ją w dziedzinach nowych, w przypadku których trudno skwantyfikować istniejące zależności, a także trudno przeprowadzić analizę retrospektywną. W ocenie Home Broker polski rynek nieruchomości mieszkaniowych spełnia te kryteria.

Metoda opiera się na opiniach oraz intuicji badawczej ekspertów z danej dziedziny, stanowiących liczną grupę oraz umiejących myśleć w niezależny sposób. Jedną z odmian metody heurystycznej jest metoda delficka, wykorzystana po raz pierwszy w badaniach w 1966 roku. Polega ona na opracowaniu ankiet skierowanych do ekspertów, analizie statystycznej otrzymanych wyników i sformułowaniu w oparciu o nie ogólnych wniosków. Za prognozę przyjmuje się opinię większości zgodnych uczestników badania.

Bartosz Turek, Katarzyna Siwek
Home Broker