Nie tak łatwo kupić „wielką płytę”

Choć w największych miastach nawet co trzecie mieszkanie może znajdować się w budownictwie wielkopłytowym, traktowanym jako symbol poprzedniej epoki, to w ofertach są one relatywnie rzadkie. Znacznie łatwiej kupić stosunkowo nowe mieszkanie, czyli zbudowane w ostatnich 20 latach.

Choć w największych miastach nawet co trzecie mieszkanie może znajdować się w budownictwie wielkopłytowym, traktowanym jako symbol poprzedniej epoki, to w ofertach są one relatywnie rzadkie. Znacznie łatwiej kupić stosunkowo nowe mieszkanie, czyli zbudowane w ostatnich 20 latach.

Zgodnie z danymi GUS średnio 40% istniejących mieszkań zostało na 11 największych rynkach zbudowanych przed 1971 rokiem. Są to głównie kamienice lub po prostu budynki z cegły. Kolejną grupą są mieszkania w blokach z wielkiej płyty. Tego typu budownictwo może odpowiadać przeciętnie za co trzecie mieszkanie w dużym mieście. Najmniejszą reprezentację mają mieszkania współczesne, czyli zbudowane w latach 1989 – 2010 (na tym roku statystyki GUS się kończą). Stanowią one średnio 22% mieszkań w wybranych miastach.

Dla uproszczenia budownictwo zostało podzielone na trzy okresy powstania:

1. Mieszkania zbudowane do 1971 roku. Powstające w tym czasie mieszkania mieściły się zazwyczaj w kamienicach czy też po prostu budynkach wzniesionych z cegły.
2. Mieszkania zbudowane od 1971 do 1988 roku. Powstające w tym czasie mieszkania mieściły się zazwyczaj w blokach z wielkiej płyty. Co prawda pierwszy wielkopłytowy budynek powstał w Polsce w latach pięćdziesiątych, ale największy rozwój tego rodzaju budownictwa przypada na lata siedemdziesiąte.
3. Mieszkania zbudowane od 1989 do 2010 roku. W tym okresie zdarzały się jeszcze bloki z wielkiej płyty, a i mieszkania w blokach z cegły nie są rzadkością, to jednak nieruchomości powstające w tych latach postrzegane są przeważnie jako współczesne budownictwo.

Mocne atuty wielkiej płyty

Struktura budownictwa nie zawsze ma proste przełożenie na to, jakie mieszkania można na danym rynku kupić. Podczas gdy co trzecie istniejące mieszkanie powstało w czasie, kiedy budowano głównie w technologii wielkopłytowej, to takie mieszkania są przedmiotem tylko co czwartej oferty dostępnej w sprzedaży. Jest to najniższy wynik wśród wyodrębnionych grup. Powodów takiej sytuacji może być wiele, ale trzy wydają się dominujące. Po pierwsze mieszkania te są relatywnie tanie, a co za tym idzie cieszą się sporą popularnością. W efekcie szybciej znikają z oferty, niż inne, droższe nieruchomości. Nie można też zapomnieć o tym, że w wielkiej płycie mieszka sporo starszych osób, które niechętnie zmieniają miejsce zamieszkania. Po trzecie, właściciele mieszkań wielkopłytowych mają ograniczone możliwości zamiany ich na inne. Przeprowadzka do lokalu o wyższym standardzie z reguły wymaga bowiem dużych nakładów finansowych. Dodając do tego atuty budownictwa wielkopłytowego (np. dobrze rozwinięta infrastruktura, często atrakcyjna lokalizacja i dobra komunikacja, a także duże przestrzenie między poszczególnymi blokami), trudno się dziwić, że niezmiennie cieszy się ono w Polsce dużą popularnością.

Współczesne mieszkania często zmieniają właścicieli

A jak to jest w przypadku nowych mieszkań? Na badanych rynkach przeciętnie co piąte istniejące mieszkanie powstało w trakcie ostatnich dwóch dekad. Dla porównania, te mieszkania odpowiadają za co trzecią ofertę dostępną w sprzedaży. Mamy tu zatem odwrotną relację oferty i struktury budownictwa niż w przypadku wielkiej płyty. Taki stan także można częściowo tłumaczyć ceną. W tym wypadku jest ona relatywnie wysoka, przez co znacznie dłuższy jest czas ekspozycji oferty na rynku. Po drugie, nowe mieszkania są często kupowane przez inwestorów, którzy później je sprzedają, co podwyższa podaż.

Równowaga w starym budownictwie

W przypadku budynków zbudowanych przed 1971 rokiem, takich dysproporcji już nie ma. Udział tego budownictwa w strukturze istniejących mieszkań jest zbliżony do tego obserwowanego w strukturze ofert. Na badanych rynkach przeciętnie 45% istniejących lokali powstało w omawianym okresie. Dla porównania te mieszkania odpowiadają za 40% ofert dostępnych w sprzedaży.

Bartosz Turek
Analityk rynku nieruchomości
Home Broker