Sezon najmu

Odpowiednie wyposażenie i realna cena to obecnie przepis na wynajęcie mieszkania w kilka dni. Jeśli sztuka ta nie udaje się w najgorętszym okresie wynajmu, to sugeruje, że mieszkanie może wymagać dopracowania.

Najemcy ruszyli już na poszukiwania mieszkań na nowy sezon. Zainteresowanie jest duże – dlatego ciekawe oferty błyskawicznie znikają. Co jednak ważne – dostępne dziś dane sugerują, że stawki za wynajem rosły w ostatnim roku wolniej niż ceny zakupu mieszkań.

Mimo wszystko już od kilku lat dobra koniunktura na rynku najmu usypia czujność właścicieli, którzy mogą zapominać o utrzymywaniu standardu mieszkania na atrakcyjnym dla potencjalnych lokatorów poziomie. Dlatego HRE Investments przygotował zestaw porad dla właścicieli, którzy chcą mieć rękę na pulsie. Jest to tym bardziej ważne, że do grona właścicieli mieszkań na wynajem dołącza coraz więcej osób i firm podchodzących do sprawy bardzo profesjonalnie. Tym bardziej ważne jest, aby właściciel dbał o posiadane mieszkanie, aby nie trafić do ogona rynkowej oferty, na którą chętni spojrzą dopiero, gdy będą zmuszeni.

1) Znajomość niszy to podstawa

Przeznaczanie na wynajem mieszkania otrzymanego w spadku lub takiego, z którego sam właściciel wyprowadził się po latach, jest w Polsce wciąż popularne. I nie ma w tym nic złego, jeśli lokal został wcześniej przez właściciela odpowiednio przygotowany na potrzeby przyszłej grupy docelowej. Odświeżenie podłóg, ścian czy zakup adekwatnego wyposażenia to niezbędna podstawa, ale czasem niezbędne będzie przeprowadzenie większego remontu połączonego z ingerencją w układ pomieszczeń.

Nie ma bowiem czegoś takiego jak uniwersalne wyposażenie czy standard wykończenia "pod wynajem". Elementy te należy odpowiednio dobrać do oczekiwań osób, którym chcemy mieszkanie wynająć.

Przykład? Jeśli naszymi najemcami mają być studenci, to atutem będą nieprzechodnie pokoje o podobnej powierzchni. Mniejsze znaczenie ma standard samego budynku, choć – ja zawsze – ważne, aby nieruchomość czy lokal były schludne. Ponadto właściciel musi też często zadbać o podstawowe meble – łóżka, biurka i szafy. Warunkiem niezbędnym jest internet. Jeśli ponadto właściciel zastanawia się czy kupić studentom telewizor czy zmywarkę, to lepiej sprawdzi się ta druga.

A co jeśli w mieszkaniu ma zamieszkać rodzina z dziećmi? Wtedy oprócz stałej zabudowy (kuchnia, łazienki, szafy wnękowe) meble mogą okazać się źle widziane. Wszystko dlatego, że rodziny często mają je już na własność i z nimi chcą się przeprowadzić. Co więcej, ta grupa docelowych najemców ma często dużo więcej swoich rzeczy, a więc szukać mogą mieszkania o powierzchni większej niż ta, która zadowoli studentów. Do tego nieocenioną zaletą jest piwnica lub komórka lokatorska przynależna do mieszkania.

Oczywiście zabieranie się teraz za poważne zmiany w mieszkaniu byłoby błędem. Jeśli nie wystarczy mniej czasochłonna wymiana wyposażenia, malowanie czy np. cyklinowanie podłóg lub wymiana paneli, to lepiej dziś wynająć mieszkanie za niewygórowaną kwotę na niecały rok i zacząć planować remont na najbliższe wakacje.

2) Stwórz spójną ofertę

Każdy właściciel, który określił swoją grupę docelową powinien zadbać, aby kierowana do niej oferta była możliwie spójna. Jeśli lokalizacja jest przyzwoita i licuje z nią budynek, to niezbędne jest też, aby samo mieszkanie nie odstraszało. Najgorszym błędem jest odświeżenie lub przeprowadzenie kosztownego remontu mieszkania i wyposażenie go „po kosztach” za pomocą mebli, których akurat chciała się pozbyć rodzina lub znajomi.

Wyposażenie lokalu musi współgrać z kolorystyką wykończenia. Jeśli ktoś nie ma pewności co do uniwersalności swojego gustu, zawsze może skorzystać z pomocy architekta lub po prostu przy planowaniu wykończenia i wyposażenia trzymać się prostej palety barw. Biel, drewno, czerń czy szarości w zupełności wystarczą, aby wykończyć mieszkanie i wyposażyć je w podstawowe meble. Dla przeciętnego najemcy wystarczy, aby wykorzystane materiały były schludne i trwałe. Nie trzeba wydawać na nie majątku. Dobrym punktem odniesienia są na przykład meble sprzedawane przez popularne sieci sklepów meblowych.

Dopiero tak przygotowane mieszkanie można ożywić odważniejszymi dodatkami – kolorowymi poduszkami czy ręcznikami, odważniejszymi grafikami zawieszonymi na ścianie i kilkoma doniczkami ze świeżą zielenią.

Jeśli już mowa o wyposażeniu, to oczywiście musi ono pasować do wnętrza, odpowiadać potrzebom grupy docelowej, a co niemniej ważne – musi być sprawne. Warto więc sprawdzić czy wszystkie żarówki są sprawne, gniazdka trzymają się ścian, sprawna jest wentylacja oraz instalacja gazowa i wodna. Do tego działać musi powierzane najemcom AGD – kuchenka, piekarnik, okap, czajnik, lodówka, żelazko, odkurzacz, pralka, suszarka, telewizor czy zmywarka. Stan tych elementów potwierdzi podpisywany z najemcą protokół zdawczo – odbiorczy.

Urządzenia, które zepsują się w trakcie zwykłego użytkowania będzie musiał naprawić lub wymienić właściciel na własny koszt. Najemca sięgnie do swojej kieszeni dopiero gdy okaże się, że używał wyposażenia niezgodnie z instrukcją lub przeznaczeniem.

3) Nie przesadzaj z ceną

Każdy właściciel co roku staje też przed dylematem – jaką cenę zaproponować? Pierwsza i podstawowa zasada – nie może być tu żadnych niedomówień. W ogłoszeniu powinny być podane wszystkie koszty, które spotkają najemców. Wszystko dlatego, że ci często filtrują ogłoszenia po cenie. Irytująca jest więc praktyka pokazywania tylko części płaconej dla właściciela bez uwzględniania w niej opłat administracyjnych. Mało tego – jeśli najemca szuka mieszkania w określonym budżecie, to ogłaszanie lokalu z ceną niższą niż faktyczny łączny koszt powoduje tylko frustrację i stratę czasu na pokazywanie nieruchomości komuś kto i tak nie zostanie najemcą.

Identycznie jest z kaucją – jej wysokość to nieodzowny element ogłoszenia, który powinien być komunikowany przez właściciela.

Wróćmy jednak do ceny i mechanizmu jej ustalania. Złotą zasadą jest tu oferowanie mieszkania z ceną odrobinę niższą niż rynkowa. Spójrzmy więc na rynek oczami najemcy – wyszukajmy w okolicy mieszkania konkurencyjne i na tej podstawie oceńmy ile możemy zarządzać za nasz adres. Patrzmy na sprawę krytycznie, a więc pomijając przywiązanie do własnych „czterech kątów”, w których przez lata mieszkaliśmy, z którymi jesteśmy związani wspomnieniami lub w których wykończenie i wyposażenie byliśmy bardzo zaangażowani.

Gdy już będziemy mieli wyliczoną konkretną kwotę obniżmy ją jeszcze o 5%. Co dzięki temu zyskamy? Jedną z najatrakcyjniejszych ofert w okolicy, którą szybko wynajmiemy. W tym leży też cały sens ustalania atrakcyjnej ceny. Przykład? Mamy lokal, który możemy wynająć za 2500 złotych miesięcznie (w tym opłaty administracyjne 500 złotych). Jeśli przy tej cenie mieszkanie będzie niewynajęte przez 1 miesiąc w roku, to wygeneruje dochód roczny na poziomie 21,5 tysięcy. W tym wypadku ogłoszenie mniej wyróżnia się na rynku, a więc ani nie przyciąga tak najemców, ani nie utrzymuje ich na dłużej. Jeśli obniżenie stawki o 5% spowodowałoby, że lokal byłby wynajęty przez cały rok, to wygenerowałby dochód na poziomie 22,8 tysięcy.

4) Dobra oferta to podstawa

Niczym byłaby jednak nawet taka atrakcyjna cena bez porządnego ogłoszenia o chęci wynajmu mieszkania. Niezbędnym minimum uzupełniającym opis są zdjęcia. Nie muszą być one robione przez profesjonalnego fotografa, ale nawet wykorzystując domowy sprzęt właściciel powinien pamiętać o kilku zasadach. Mieszkanie musi być czyste i dobrze doświetlone naturalnym światłem. Atutem są zdjęcia pokazujące możliwie największe fragmenty pokoi. W mniejszych pomieszczeniach fotografie dobrze jest też robić z góry lub z dołu. W drugim przypadku pomieszczenia wydają się większe niż są w rzeczywistości.

Aby wyróżnić się na tle konkurencji, warto także zamieścić w ogłoszeniu plan mieszkania. W dzisiejszych czasach niekwestionowanym atutem jest też film pokazujący mieszkanie. Wystarczy tu nagranie, które obejmie przejście przez wszystkie pomieszczenia począwszy od wejścia do lokalu.

Jeśli chodzi o samą treść ogłoszenia warto unikać niepotrzebnych ozdobników typu „przytulne mieszkanko”, a skupić się na konkretach – wymienieniu pomieszczeń, ich metrażu i - skrótowo - wyposażenia. Niezbędne jest też wspomnienie o lokalizacji, odległości jakie dzielą budynek od przystanków autobusowych, tramwajowych czy stacji metra lub PKP. Warto wspomnieć o położonych blisko sklepach, restauracjach czy centrach handlowych. Jeśli w mieszkaniu ma mieszkać rodzina, wspomnijmy o odległości od placówek oświatowych, a gdy najemcami mają być studenci, powiedzmy o szybkości zainstalowanego internetu.

5) Sprawdź najemcę

Wybierając przyszłego lokatora właściciel ma twardy orzech do zgryzienia. Podczas krótkiego spotkania musi zdecydować czy dana osoba jest godna zaufania i warto przekazać jej klucze do mieszkania wartego często setki tysięcy złotych.

Dlatego podczas spotkania nie jest nietaktem, aby spytać najemcę o jego zawód, zarobki, miejsce pracy czy nałogi. Wbrew pozorom informacje te można później próbować sprawdzić wykorzystując portale społecznościowe. Zupełnym standardem jest pytanie o to czy potencjalny lokator wcześniej był już najemcą i dlaczego zmienia mieszkanie. Wciąż mało kto rozważa za to popularne na Zachodzie telefony do pracy, aby sprawdzić czy dana osoba faktycznie w danej firmie pracuje. Nie są też standardem referencje wydawane przez właścicieli nieruchomości poprzednio wynajmowanych przez potencjalnych lokatorów.

6) Umowa tylko pisemna

Z drugiej strony rzeczą niezbędną jest sprawdzenie personaliów osoby, z którą podpisujemy umowę. Nie tylko spisujemy dane z dowodu osobistego, ale też warto ten dowód sprawdzić – poprawność serii i numeru skontrolujemy za pomocą dostępnych w internecie algorytmów, a oryginalność samego blankietu można sprawdzić z pomocą dostępnych na stronach rządowych dokładnych opisów zabezpieczeń, które powinny zawierać dowody osobiste. Na koniec można też na stronie obywatel.gov.pl sprawdzić czy dany dowód osobisty, który pokazuje nam przyszły najemca nie został przypadkiem unieważniony.

Skoro już o umowie mowa, to choć jest to truizm, z najemcą trzeba podpisać umowę w formie pisemnej. W jej treści zapisać należy obowiązki właściciela i najemcy oraz ważne zasady korzystania z wynajmowanego lokum. To w umowie znajdują się zapisy zakazujące lub pozwalające na podnajem mieszkania. Właściciel może na przykład zastrzec, że zgłaszać należy pobyt gości trwający ponad 3 dni. Brak przekazania takiej informacji może być podstawą do wypowiedzenia umowy. W dokumencie musi też znaleźć się zapis o tym do którego dnia miesiąca należy zapłacić czynsz oraz jakie sankcje grożą za nieprzestrzeganie tego terminu. Do tego warto uregulować kwestię kaucji. Co do zasady są to pieniądze, które mają służyć pokryciu kosztów napraw i sprzątania lokalu po wyprowadzeniu się najemców – oczywiście o ile nie zadbają o to sami lokatorzy. Brak zwrotu kaucji może być też konsekwencją opuszczenia mieszkania przez najemcę w trakcie trwania umowy najmu.

Z punktu widzenia najemcy ważne jest natomiast zapewnienie, że właściciel nie może bez zapowiedzi samodzielnie wejść do mieszkania. Niezbędne jest też spisanie protokołu zdawczo-odbiorczego z podaniem danych z liczników, stanu wyposażenia i elementów wykończeniowych poszczególnych pomieszczeń. Warto przy tym zrobić zdjęcia, które dodatkowo udokumentują stan mieszkania w chwili przekazywania kluczy.

Coraz większą popularność zyskuje też podpisywanie umów w formie najmu instytucjonalnego (gdy wynajem prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej) lub okazjonalnego (wynajem poza działalnością gospodarczą). Wymaga ona więcej formalności i notarialnie poświadczonej zgody najemcy na wyprowadzkę w przypadku rozwiązania umowy najmu.

7) Płać podatki

Na koniec pozostaje konieczność rozliczania się z fiskusem z osiąganych przychodów. Do wyboru jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych lub płacenie podatku naliczanego od dochodu. W pierwszym przypadku sytuacja jest prosta – co miesiąc od czynszu należy oddawać fiskusowi 8,5%. Jeśli w danym roku osiągniemy przychód na poziomie 100 tysięcy złotych, to od nadwyżki oddać będziemy musieli 12,5%.

Drugie rozwiązanie jest bardzo często znacznie tańsze, choć wymaga prowadzenia dodatkowej ewidencji – chodzi o rozliczanie się z osiąganego dochodu, a nie jak wspomniano wyżej - przychodu. Najpierw niezbędne jest więc obliczenie dochodu z wynajmu, który stanowi różnicę między przychodami i kosztami. Do tych drugich zaliczyć możemy wydatki na wyposażenie, media, ale też prowizję pośrednika, który pomógł znaleźć najemców, odsetki od kredytu (nie kapitał) czy amortyzację mieszkania. Dopiero od tak obliczonego dochodu należy obliczyć podatek stosując stawkę odpowiednią dla danego podatnika (18%, 19% czy 32%).

Warto też nalegać, aby najemca wpłacał należność za najem na konto właściciela. Z punktu widzenia właściciela oznacza to mniej formalności, bo nie będzie musiał co miesiąc kwitować odbioru gotówki i wystawiać rachunku czy faktury.

Bartosz Turek

główny analityk

HRE Investments