RAPORT Home Broker, 17.04.2012 r. Początek roku przyniósł wzrost średniej powierzchni oddawanych mieszkań

Przeciętne mieszkanie oddane do użytkowania przez deweloperów w lutym miało powierzchnię 65 m kw. Było co prawda mniejsze niż oddane w styczniu, ale za to znacznie większe niż we wrześniu, kiedy średni metraż spadł do najniższego poziomu od czterech lat. Proces dostosowywania oferty deweloperów do oczekiwań kupujących następuje bardzo powoli.

Przeciętne mieszkanie oddane do użytkowania przez deweloperów w lutym miało powierzchnię 65 m kw. Było co prawda mniejsze niż oddane w styczniu, ale za to znacznie większe niż we wrześniu, kiedy średni metraż spadł do najniższego poziomu od czterech lat. Proces dostosowywania oferty deweloperów do oczekiwań kupujących następuje bardzo powoli.

W lutym miał miejsce spadek przeciętnej powierzchni oddawanych mieszkań deweloperskich o prawie 8 m kw. (z 72,6 w styczniu do 65) – wskazują statystyki GUS. Można więc przyjąć, że wybudowane w tym miesiącu lokale miały o jedno niedużej wielkości pomieszczenie mniej. Przeciętna powierzchnia na poziomie 65 metrów odpowiada mieszkaniom 3-pokojowym.

Nadwyżka kilkunastu metrów
Spadek metrażu nowych mieszkań powszechnie uważany jest za zjawisko pozytywne, gdyż odpowiada potrzebom drugiej strony rynku. A tu mamy obecnie popyt na kompaktowe mieszkania. Preferowany przez kupujących metraż utrzymuje się na stabilnym poziomie w ostatnich miesiącach. W pierwszym kwartale wyniósł średnio 51,3 m kw. Przeciętny oddawany lokal deweloperski jest więc o 13,7 metrów większy od oczekiwań. To oznacza de facto różnicę jednego pomieszczenia. Trzeba jednak uwzględnić, że w badaniu preferencji prowadzonym przez Home Broker biorą udział zarówno osoby zainteresowane zakupem mieszkania na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Jeśli uwzględnimy, że spora część na tym drugim szuka mieszkań w „wielkiej płycie”, to preferowany metraż nieco ponad 51 m kw. może oznaczać, że poszukiwany jest lokal 3-pokojowy. Taki sam metraż w przypadku rynku pierwotnego sprowadza się już do popytu na 2-pokojowe M.

Dobrze i … źle
Popyt na kompaktowe mieszkania jest pochodną spadającej zdolności kredytowej oraz chęci minimalizacji ceny zakupu. O ile w krótkim terminie dostosowywanie się deweloperów do oczekiwań kupujących jest korzystnym zjawiskiem, bo prowadzi do tego, że więcej osób może kupić własne M, to w długim terminie ogranicza wzrost dobrobytu gospodarstw domowych przejawiającego się m.in. w powierzchni, na jakiej jest ono ulokowane.

W ostatnich miesiącach powierzchnia rosła
Statystyki ostatnich miesięcy pokazują, że metraż lokali deweloperskich rośnie, zwłaszcza jeśli za punkt odniesienia przyjmiemy wrzesień i październik ub.r. Średnia powierzchnia spadła wtedy w okolice 60 m kw. (we wrześniu nawet minimalnie poniżej tego poziomu) i była najniższa od czterech lat, chociaż zbliżony wynik odnotowano też we wrześniu 2010 r. Niepokojący może być zwłaszcza styczniowy wzrost średniego metrażu do ponad 72 metrów, co jest poziomem o ponad 7 m kw. większym od średniej dla ostatnich 12 miesięcy.

Niewielkie różnice w wygładzonych danych
Analizując statystyki dotyczące powierzchni oddawanych mieszkań trzeba jednak mieć na względzie, że podlegają one dużym wahaniom z miesiąca na miesiąc. Do bardziej klarownych wniosków prowadzi analiza 12-miesięcznej średniej kroczącej. Tu widać już wyraźnie spadek metrażu, który ma miejsce od końca 2008 roku. Choć jednak obecność trendu spadkowego jest widoczna na wykresie gołym okiem, to same różnice w powierzchniach nie są bardzo duże. O ile w szczytowym momencie, w październiku 2008 roku, wskaźnik przekraczał 68 metrów, to obecnie jest na poziomie niespełna 65 metrów (różnica wynosi tylko 5%).

Po mniejsze M do spółdzielni
Tradycyjnie mniejsze mieszkania niż deweloperzy budują spółdzielnie. W ich przypadku przeciętny metraż lokali oddanych w lutym wyniósł 59,4 m kw., co wynika m.in. stąd, że spółdzielnie stawiają mniej apartamentowców, które zawyżają średnią powierzchnię lokali deweloperskich. Dane dotyczące metrażu lokali spółdzielczych też wykazują duże wahania z miesiąca na miesiąc. W ich przypadku mamy jednak większą stabilizację w zakresie 12-miesięcznej średniej kroczącej. Pamiętajmy jednak, że spółdzielnie oddały w 2011 roku zaledwie 8% liczby mieszkań oddanych przez deweloperów.

Katarzyna Siwek, Robert Latuszek
Home Broker