Za cenę kawalerki można kupić kilkusetletni dwór

Dwustuletni młyn wodny za 450 tysięcy złotych lub trzystuletni dwór za niewiele ponad 200 tysięcy – takie oferty można znaleźć na rynku nieruchomości zabytkowych. Niskie ceny są jednak zarezerwowane głównie dla nieruchomości wymagających remontu.

Dwustuletni młyn wodny za 450 tysięcy złotych lub trzystuletni dwór za niewiele ponad 200 tysięcy – takie oferty można znaleźć na rynku nieruchomości zabytkowych. Niskie ceny są jednak zarezerwowane głównie dla nieruchomości wymagających remontu.

Dziś już po raz 30 obchodzony jest Międzynarodowy Dzień Ochrony Zabytków. Z tej okazji Home Broker postanowił przyjrzeć się ofercie rynkowej nieruchomości zabytkowych w Polsce. Można tu znaleźć prawdziwe unikaty. Inwestowanie w nieruchomości zabytkowe wymaga pomysłu na ich zagospodarowanie, a także specjalistycznej wiedzy, m.in. z zakresu architektury czy historii sztuki. 

Im mniejszy wydatek na początku, tym większy w przyszłości
Ceny dworów, zespołów pałacowo-parkowych i zamków są często bardzo atrakcyjne. Za równowartość kawalerki w dużym mieście można bowiem czasem stać się właścicielem całego zespołu pałacowo-parkowego położonego na wielohektarowej działce. Problem w tym, że relatywnie niskie ceny zakupu mogą w przyszłości oznaczać dla właściciela spore koszty renowacji czy remontów. Na historycznej nieruchomości można jednak zarobić i to nie tylko oprowadzając turystów, ale raczej urządzając hotel, restaurację czy dom weselny.

Stosunkowo najchudszym portfelem trzeba więc dysponować, żeby stać się właścicielem historycznych murów wymagających remontu. I tak na przykład 15 km od Bielska-Białej na właściciela czeka XIX-wieczny młyn wodny o powierzchni prawie 330 m kw. , znajdujący się na 28-arowej działce. Do budynku przynależy ogród i zabytkowa piekarnia, a sam młyn można przerobić nie tylko na atrakcję turystyczną, ale też elektrownię wodną. Cena ofertowa to 450 tys. zł.

Za podobną cenę na sprzedaż wystawiła Agencja Nieruchomości Rolnych wymagający remontu dwór na działce o powierzchni prawie 7 ha. Lokalizacja to wieś Ruszcza w województwie świętokrzyskim. Choć mury wymagają kapitalnego remontu, to fakt że obiekt jest sklasyfikowany jako zabytek skutkuje tym, że zgodnie z prawem, cena wynegocjowana z ANR zostanie obniżona o 50%. Nabywca stanie się więc właścicielem za połowę zaproponowanej ceny.

Na uwagę zasługuje też wyceniona na 950 tys. zł piętrowa Leśniczówka z XIX wieku w miejscowości Lubliniec w województwie Śląskim. W budynku znajduje się a sala bankietowa wraz z wejściem na wieże widokową. Budynek o powierzchni 1,1 tys. m kw. ma wyremontowany dach i odnowioną część stropów i podłóg. Brakuje jednak stolarki okiennej i drzwiowej, a do remontu wciąż pozostają ściany i schody. Na działce o powierzchni ponad 0,4 ha znajduje się także wozownia i budynek inwentarski. Obiekt znajduje się w głębi lasu i może zostać zaadaptowany na hotel, zajazd, centrum rozrywkowe czy dom weselny.

W trochę lepszym stanie technicznym są natomiast na pierwszy rzut oka zabudowania zespołu dworsko-parkowego w okolicach Łęczycy. Dwukondygnacyjny dwór został oddany do użytkowania na początku XX wieku. Działka ma powierzchnię 3,2 ha i można ją jeszcze powiększyć. Cena ofertowa jest tu jednak wyższa – ponad 1,3 mln złotych.

Natomiast w Tarnobrzegu za wymagający remontu dwór z połowy XVIII wieku o powierzchni 400 m kw. na działce o powierzchni 1,5 ha właściciel chciałby otrzymać 1,5 miliona. Trochę wyższe wymagania stawia właściciel zespołu pałacowo-parkowego w okolicy Połczyna-Zdroju. Obiekt o powierzchni 950 m kw. położony jest na działce o wielkości 6,4 ha. Sama parcela stanowi zabytkowy park ze starodrzewem, strumieniem i stawem.
 
Cena rośnie gdy zabytek jest w dobrym stanie
Dobrze utrzymane nieruchomości zabytkowe są znacznie droższe, ponieważ doprowadzenie ich do takiego stanu niemało kosztuje. Za 2,5 mln złotych można na przykład kupić XVIII-wieczny drewniany dworek położony w odległości 30 km od centrum Krakowa. Poddany pełnej renowacji zarówno z zewnątrz jak i wewnątrz budynek ma 550 m kw. i leży na działce o powierzchni 2,3 ha, na której aż 1 ha przypada na ogród. W cenie oferowana jest zabudowa kuchenna i zabytkowe piece kaflowe. Ciekawostką jest też ogrzewanie podłogowe na parterze.

Niecałe 3 miliony chciałby otrzymać właściciel za zespół pałacowo-parkowy o powierzchni 1,5 ha z dwukondygnacyjnym pałacem o powierzchni 920 m kw. w miejscowości Nogat (powiat grudziądzki). Obiekt powstał w 1800 roku, a na terenie można znaleźć dwa stawy, dostęp do jeziora Nogat czy 600-letni dąb.

Natomiast w podwarszawskiej gminie Góra Kalwaria jest do nabycia XIX-wieczna willa w stylu zwanym "historyzmem" z pracowni architekta Władysława Marconiego. Willa ma powierzchnię 350 m kw. i jest w dobrym stanie technicznym. Wraz z mniejszym budynkiem dla gości położona jest na działce o powierzchni 0,5 ha porośniętej stuletnimi sosnami. Cena ofertowa to 4,2 mln złotych.
 
A może zamek?
Jeśli jednak kogoś nie pociągają pałace i dwory, może zastanowić się nad zabudową obronną – zamkami. Choć tego typu obiektów jest na rynku mniej niż dworów czy pałaców, ale i takie nieruchomości można znaleźć w kategorii „na sprzedaż”. Na przykład mury XIV-wiecznego zamku krzyżackiego położonego w województwie Warmińsko-Mazurskim zostały wycenione na 3 miliony euro. Fragment trzykondygnacyjnego zamku o powierzchni 630 m kw. położony jest na hektarowej działce. Jest on częściowo wyposażony, a na terenie znaleźć można fosę, jezioro i dwie baszty. Nieruchomość położona jest w centrum miasta i choć wymaga wkładu finansowego posiada potencjał, aby stać się dochodową atrakcją turystyczną.
 
Natomiast w Bielsku-Białej można znaleźć willę stylizowaną na zabudowę obronną. Uzyskano taki efekt dzięki zastosowaniu krenelażu (tzw. blanki), wieży oraz odpowiednich materiałów budowlanych. Obiekt powstał w 1920 roku i ma powierzchnię ponad 520 m kw. wykończonych w wysokim standardzie. Sama parcela ma 30 arów. Cena ofertowa to 1,2 miliona euro.
 
Konsekwencją konserwatora wysokie koszty
Kupując unikatową nieruchomość, trzeba jednak pamiętać, że jej utrzymanie łączy się ze znacznie wyższymi niż przeciętne kosztami– szczególnie gdy ma coś w tej kwestii do powiedzenia konserwator zabytków. Trywialna wymiana okien może bowiem kosztować blisko o połowę więcej, gdy zamiast plastikowych okien zespolonych konserwator nakaże zastosowanie drewnianych skrzynkowych dostarczanych na zamówienie. –Każda wymiana drzwi, okien czy remont elewacji albo podłóg musi być konsultowany z konserwatorem zabytków, oczywiście jeśli cały budynek wpisany jest do rejestru– tłumaczy Maciej Zoń, doradca Home Broker z Warszawy. Zwraca on ponadto uwagę na fakt, że konserwator każe często właścicielom nieruchomości długo czekać na decyzje.

Ochrona lżejsza niż rejestr
Można wyróżnić dwa poziomy opieki nad zabytkami roztaczanej przez konserwatora. Mniej wymagające wobec właściciela jest objęcie ochroną konserwatorską, o czym decydują ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalanego przez gminę. Bardziej wymagające jest wpisanie nieruchomości do rejestru zabytków. W pierwszym przypadku na uzgodnienia projektu remontu konserwator ma bowiem 30 dni i jeśli nie wyrobi się w tym terminie, to można przystąpić do prac. Gdy natomiast nieruchomość jest wpisana do rejestru, to zanim właściciel przystąpi do remontu, pozwolenie nań musi wydać konserwator, a terminy oczekiwania na taką decyzję nie są z góry ustalone. Ponadto warto zauważyć, że wobec nieruchomości zabytkowych, gminie przysługuje prawo pierwokupu. Może się więc okazać, że po sporządzeniu umowy przedwstępnej gmina wejdzie w prawa niedoszłego nabywcy i sama kupi nieruchomość.

Na starych murach można zarobić
Jeśli ktoś nie czuje się na siłach, aby kupić ruiny zamku lub pałacu w celu przeprowadzenia ich remontu i urządzenia w ich murach sprawnie prosperującego biznesu, można stać się właścicielem w pełni funkcjonujących obiektów. Na ten cel trzeba jednak przeznaczyć niemałe kwoty. Przykład? W odległości około 20 km od Poznania na nabywcę czeka zespół pałacowo-parkowy pełniący rolę obiektu hotelowo-konferencyjnego. Działka ma powierzchnię prawie 10 ha, a sam obiekt prawie 1900 m kw. Cały budynek został gruntownie wyremontowany i oddany do użytkowania w 2008 roku. Właściciel posiada pozwolenie na powiększenie hotelu o 25 pokoi. Dodatkową atrakcją jest dostęp do jeziora. Cena ofertowa to 9,6 mln zł.

Kolejnym przykładem może być pensjonat położony przy jednej z głównych ulic Krynicy-Zdroju. W budynku znajduje się między innymi 21 pokoi dla gości z kuchnią i jadalnią. Wszystko to mieści się na powierzchni prawie 1,1 tys. m kw. w willi z 1890 roku. Cena to prawie 4,5 miliona złotych netto.

Zabytek na kredyt to sztuka
Przy zakupie tego typu inwestycji niełatwe może okazać się uzyskanie finansowania bankowego. Fiaskiem może bowiem zakończyć się próba zabezpieczenia kredytu hipotecznego na nieruchomości zabytkowej. – Banki boją się takiego zabezpieczenia, bo uchodzi ono za mało płynne. Właśnie dlatego większość z nich odmówi kredytu na taki zakup, lub zaproponuje dwukrotnie wyższą marżę – tłumaczy Grzegorz Chojnacki, doradca Home Broker z Warszawy. Rozwiązaniem może być więc zabezpieczenie kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup zabytku na innej, bardziej pospolitej nieruchomości.

Bartosz Turek
Analityk rynku nieruchomości
Home Broker