Co czeka rynek nieruchomości mieszkaniowych w 2020 roku?

Rynek nieruchomości w Polsce ma się bardzo dobrze. Mimo rosnących cen mieszkań, zainteresowanie kupnem nowego lokum nie słabnie, także z myślą o wynajmie. Nieruchomości dalej chętnie kupujemy na kredyt. Zaciągamy je na coraz wyższe kwoty. Najczęściej jest to między 200 a 500 tys. zł. Kredyty o tej wartości stanowią̨ aż 81 proc. wszystkich hipotek udzielonych w III kw. br. Zwiększyło się również zainteresowanie większymi sumami – od 600 tys. zł wzwyż.

Według BIK, tylko od stycznia do października zaciągnęliśmy kredyty hipoteczne na kwotę ponad 54,6 mld zł, czyli o 14 proc. niż w analogicznym okresie zeszłego roku, z czego ponad 22 mld zł zostały udzielone przy wsparciu ekspertów ze Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF). Czy te tendencje utrzymają się w 2020 r.? Jak przyszłość czeka te osoby, które szykują się do zakupu własnego M.? Czy trudniej będzie uzyskać finansowanie? Na co powinni przygotować się przyszli kredytobiorcy? Na te pytania odpowiadają eksperci ZFPF.

Jest drogo, a czy będzie jeszcze drożej?
Rok 2019 na rynku mieszkaniowym kończy się wzrostem, zarówno jeżeli chodzi o ceny nieruchomości (tendencję tę obserwujemy od dłuższego czasu), jak i o liczbę lokali oddanych do użytku. Jeżeli chodzi o tę drugą kwestię, w tym roku na rynek trafiło 164 tys. nowych mieszkań, a więc o 11 proc. więcej niż przed rokiem. – Jeżeli chodzi o największe polskie aglomeracje, to ta różnica nie jest tak zauważalna, ponieważ obserwujemy tendencję przeniesienia podaży do miast regionalnych, bo tam jest również rosnący popyt. Wiele wskazuje na to, że ten trend utrzyma się również w 2020 r. – zauważa Ewa Kozłowska, ekspert ZFPF, Gold Finance.

Według danych zebranych przez Expandera i Rentier.io, spośród 15 analizowanych największych miast w Polsce, średni wzrost cen ofertowych mieszkań w listopadzie wyniósł ok. 13 proc, a rekordziści to: Kraków (wzrost 25 proc. r/r) i Gdańsk (wzrost 22 proc. r/r), gdzie nieruchomości zdrożały najbardziej.

Deweloperzy i inwestorzy udostępniający na rynku mieszkania, wzrost cen nieruchomości tłumaczą w dużej mierze podniesieniem się stopy życiowej Polaków i wzrostem dochodów w naszym kraju. Czy jednak statystycznego Polaka jest stać na własne M.? Koszty zakupu mieszkania rosną zdecydowanie szybciej niż nasze pensje (wzrost 12 proc. vs. 7 proc.), a nic nie wskazuje na to, żeby w przyszłym roku tendencja się odwróciła. Zmienia się siła nabywcza Polaków i tym samym dostępność mieszkań się pogarsza. Przykładowo, na zakup mieszkania o powierzchni 50 m2 w dużym mieście trzy lata temu trzeba było wydać średnio 95 pensji netto, dziś jest to już 101 pensji.

– Coraz więcej osób zaczyna się zastanawiać, czy na rynku nie tworzy się bańka, podobna do tej z 2007 r. Warto jednak zauważyć, że 12 lat temu, kiedy to mieliśmy do czynienia z poprzednim boomem na rynku nieruchomości, na mieszkanie o powierzchni 50 m2 musielibyśmy przeznaczyć aż 180 średnich pensji. Obecnie jest to 101 pensji. Co prawda jest to nieco więcej niż 3 lata temu, ale jednocześnie mniej więcej tyle samo co w 2013 r., kiedy przecież ceny były najniższe w tej dekadzie. Z tego względu mało prawdopodobne wydaje się, aby ceny mieszkań miały istotnie spaść, choć oczywiście nie będą też rosły w nieskończoność – mówi Jarosław Sadowski, ekspert ZFPF, Expander.

Jednak jak zauważają eksperci, już całkiem niedługo możemy mieć do czynienia z dość ciekawą sytuacją. Mieszkania zaczną jednocześnie drożeć i tanieć. W rejonach, w których popyt się nasycił, można przewidzieć, że ceny nieruchomości będą regularnie spadać. Podwyżek można oczekiwać w miejskich dzielnicach, które rozwijają się, stają się modne lub gdzie powstaje nowy biznes. Z kolei z obniżkami, które mogłyby objąć cały rynek, moglibyśmy mieć do czynienia wtedy, gdyby wystąpił znaczny wzrost stóp procentowych.

Najem wciąż będzie opłacalny?
Ostatni rok pokazał zdecydowany wzrost kosztów najmu w większości polskich miast. Koszty wynajęcia mieszkania wzrosły średnio o 6 proc. Są jednak takie miasta jak np. Katowice, czy Lublin, gdzie wzrosły zacznie mocniej, odpowiednio o 14% i 13%.

– Chociaż koszty najmu nie rosną w tak szybkim tempie jak ceny nieruchomości, to inwestowanie w mieszkanie na wynajem wciąż przynosi atrakcyjne zyski. Jeżeli mieszkanie będzie miało lokatorów przez cały rok, to średnio można liczyć na zysk w wysokości 7 proc. brutto w skali roku – podaje Jarosław Sadowski, ekspert ZFPF, Expander.

Warto również zaznaczyć, że w części dużych polskich miast obowiązują już tak wysokie stawki za najem, jak w krajach Europy Zachodniej. Koszty zakupu mieszkania są natomiast w naszym kraju zdecydowanie niższe. Jak dodaje Ewa Kozłowska, ekspert ZFPF, Gold Finance, taka sytuacja sprawia, że rynek najmu w Polsce przyciąga coraz to większą liczbę inwestorów. – Ci jednak muszą zachować uważność. Wspomniane wcześniej zmiany demograficzne wpłyną nie tylko na rynek pierwotny czy wtórny, ale również na popyt na mieszkania, które są udostępnianie najmującym. Z drugiej strony, ten popyt może być generowany przez obcokrajowców, którzy przyjeżdżają do naszego kraju za pracą i poszukują lokum.

Nie można zapominać o tym, że w przyszłym roku zniechęcać do zakupu mieszkania z myślą o wynajmie mogą również droższe kredyty hipoteczne i mniejsza dostępność finansowania tego rodzaju.

O kredyt już nie tak łatwo
Od stycznia do października zaciągnęliśmy kredyty hipoteczne na kwotę blisko 55 mld zł, a średnia wartość finansowania udzielonego jednemu kredytobiorcy na koniec tego okresu wyniosła 278 tys. zł, co stanowi 5 proc. wzrost w porównaniu do kwot, które pożyczaliśmy na początku roku. Za ten wynik odpowiadają w dużej mierze coraz wyższe ceny mieszkań, które zmuszają kupujących do brania kredytów na wyższe kwoty. Zdecydowanie wolniej rośnie liczba osób, która chce sfinansować zakup mieszkania dzięki kredytowi. 

W omawianym okresie udzielono 201 tys. kredytów hipotecznych, czyli o 3 proc. więcej niż przed rokiem. W ostatnich okresie dało się jednak zauważyć zwiększony ruch w tym obszarze (7 proc.) Oznacza to, że mimo rosnących cen nieruchomości i zaostrzenia przez banki kryteriów udzielania kredytów, zainteresowanie tym sposobem sfinansowania zakupu mieszkania wciąż utrzymuje się na wysokim poziomie.

– Pomimo tego, że od czterech lat stopy procentowe NBP pozostają na tym samym, rekordowo niskim poziomie, to większość banków zmieniła parametry ofert. Kredyty hipoteczne po prostu zdrożały. Największe podwyżki dotyczą tych osób, które posiadają bardzo niski wkład własny – na poziomie 10 proc. Dla nich na przestrzeni ostatniego roku średnie oprocentowanie wzrosło z 4,08 do 4,21 proc. Wzrost oprocentowania wpływa nie tylko na wyższy koszt kredytu, ale również na jego dostępność. Jak pokazują nasze analizy, w których wzięliśmy pod uwagę 3-osobową rodzinę z dochodem wynoszącym 8 000 zł netto/msc., zdolność kredytowa spadła o prawie 50 000 zł (z 685 tys. zł do 635 tys. zł) – wyjaśnia Jarosław Sadowski, ekspert ZFPF, Expander.

Tę niekorzystną dla kredytobiorców tendencję widać również w analizach Metrohouse i Gold Finance. Najbardziej zauważalnie pogorszyła się średnia zdolność kredytowa singla. W I kw. tego roku mógł on liczyć na pożyczenie blisko 500 000 zł, w III kw. już „tylko” 410 000 zł.

– Co może być pocieszające do osób, które jeszcze przed końcem roku planują zaciągnąć kredyt mieszkaniowy to fakt, że specjalne promocje świąteczne obowiązują również banki, więc warto rozejrzeć się za atrakcyjną ofertą. Część z nich nie zrealizowała swoich celów sprzedażowych. Te będą niechętne, aby oferować specjalne upusty dla swoich klientów. Choć na razie w 2020 r. dla kredytobiorców nie szykują się żadne poważniejsze zmiany, to jednak można spodziewać się tego, że banki będą regularnie zaostrzać swoje kryteria udzielania finansowania. Dlatego, jeżeli mamy środki na wkład własny i jesteśmy zdecydowani na zakup nowego M., warto nie czekać z tą decyzją i złożyć wniosek o kredyt – podpowiada Ewa Kozłowska, ekspert ZFPF, Gold Finance.

Związek Firm Pośrednictwa Finansowego