Mieszkania z rynku wtórnego są droższe od lokali deweloperskich?

We Wrocławiu w okresie od III kwartału 2006 r. do końca ubiegłego roku średnia cena ofertowa lokali mieszkalnych z drugiej ręki była wyższa od tej dla nowych mieszkań. W Warszawie w tym samym czasie tylko w ciągu trzech kwartałów było inaczej.

We Wrocławiu w okresie od III kwartału 2006 r. do końca ubiegłego roku średnia cena ofertowa lokali mieszkalnych z drugiej ręki była wyższa od tej dla nowych mieszkań. W Warszawie w tym samym czasie tylko w ciągu trzech kwartałów było inaczej.

Z kolei w Krakowie na przestrzeni ostatnich pięciu lat średnie ceny nowych jednostek mieszkalnych przeważnie były wyższe od stawek dla lokali z drugiej ręki. Poniżej zamieszczono wykres przedstawiający różnicę pomiędzy cenami ofertowymi mieszkań z drugiej ręki, a tymi z rynku pierwotnego w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu, obliczoną na podstawie danych Narodowego Banku Polskiego.

Warto zauważyć, że w Warszawie i Krakowie największe różnice na korzyść nowych mieszkań miały miejsce w kryzysowych latach 2008 i 2009, kiedy to pogarszająca się sytuacja gospodarcza odbiła się na rynku nieruchomości. Trzeba jednak zaznaczyć, że dostosowania na rynku nieruchomości mają w pierwszej kolejności charakter ilościowy, a dopiero później stopniowo przekładają się na poziom cen. Znajduje oparcie w postępowaniu deweloperów, którzy w 2008 roku i jeszcze na początku 2009 roku niezbyt chętnie zgadzali się na obniżki, próbując przeczekać kiepski okres. Można, więc uznać, że w tamtym czasie właściciele mieszkań z drugiej ręki byli bardziej skorzy do obniżenia cen. Po pewnym czasie, gdy liczba klientów zainteresowanych nowymi lokalami wyraźnie się obniżyła, dołączyły do nich firmy deweloperskie.

Należy podkreślić, że w teorii przeciętne ceny mieszkań na rynku wtórnym powinny być wyższe od tych dla lokali z pierwszej ręki. Różnica pomiędzy tymi kwotami powinna wynieść mniej więcej tyle ile wynoszą koszty, jakie nowy właściciel musi ponieść na wykończenie mieszkania od dewelopera. Z drugiej strony na tą różnicę składa się także zużycie techniczne budynku oraz fakt, że część mieszkań z rynku wtórnego jest oferowana na sprzedaż wraz z umeblowaniem. Ponadto zdarza się również, że deweloper proponuje mieszkania w standardzie „pod klucz”, a wówczas główna przewaga rynku wtórnego, czyli brak kosztów wykończenia zostaje zniwelowana.


Emmerson S.A.