Rachunki powiernicze dla deweloperów – towar deficytowy

Tylko sześć banków wprowadziło do oferty rachunki powiernicze, na które docelowo powinny trafiać wpłaty pochodzące od osób kupujących mieszkania od dewelopera. Prawdziwym problemem może okazać się otwarcie rachunku z gwarancją. Banki albo czekają na moment, kiedy deweloperzy nie będą już mogli uniknąć posiadania rachunków, albo uznały ten produkt za mało atrakcyjny.

Tylko sześć banków wprowadziło do oferty rachunki powiernicze, na które docelowo powinny trafiać wpłaty pochodzące od osób kupujących mieszkania od dewelopera. Prawdziwym problemem może okazać się otwarcie rachunku z gwarancją. Banki albo czekają na moment, kiedy deweloperzy nie będą już mogli uniknąć posiadania rachunków, albo uznały ten produkt za mało atrakcyjny.

Ustawa o ochronie nabywców mieszkań deweloperskich, która obowiązuje od 29 kwietnia br., nałożyła na deweloperów obowiązek posiadania rachunków powierniczych, na które trafiają pieniądze pochodzące od nabywców. Do wyboru są cztery rodzaje rachunków:
•    otwarty – bank przekazuje środki deweloperowi, gdy ten zamknie wskazane w umowie etapy budowy
•    otwarty z gwarancją bankową
•    otwarty z gwarancją ubezpieczeniową
•    zamknięty – bank przekazuje środki deweloperowi, gdy ten przeniesie prawo do własności do lokalu

Wielu deweloperów uniknęło rachunków

Stosowania rachunków można jednak uniknąć jeszcze przez jakiś czas. Z takiego obowiązku zostały bowiem wyłączone inwestycje deweloperskie, w przypadku których rozpoczęcie sprzedaży mieszkań nastąpiło przed wejściem w życie ustawy, czyli przed 29 kwietnia. Nic dziwnego, że w kwietniu mieliśmy swego rodzaju wysp nowych projektów. Monitorowane przez GUS inwestycje rozpoczęte nie pokrywają się wprawdzie wprost z inwestycjami, w których uruchomiono sprzedaż lokali, ale kwietniowe dane o tych pierwszych nie pozostawiają wątpliwości: deweloperzy rozpoczęli budowę 20,4 tys. mieszkań, czyli o 75% więcej niż rok wcześniej. Bez wątpienia miało to związek z wejściem w życie nowych przepisów. Ale są też odwrotne sytuacje. – Zgłaszają się do nas deweloperzy, którzy nie mają obowiązku stosowania rachunków, ale pytają o ofertę ze względu na to, że takim rozwiązaniem są zainteresowani ich klienci – wyjaśnia Adriana Kluczek, product manager z Kredyt Banku.

Na razie produkt niszowy

Z informacji zebranych przez Home Broker wynika, że ofertę rachunków powierniczych dla deweloperów i ich klientów wprowadziło jak dotąd sześć banków. Są to: PKO BP, Raiffeisen, Millennium, DnB Nord, ING oraz Kredyt Bank. Wszystkie banki z wyjątkiem Raiffeisen Banku mają w ofercie rachunki otwarte i zamknięte. Raiffeisen wprowadził tylko rachunki zamknięte. Nie dość, że oferta banków jest póki co skromna, to nie zabiegają one na razie o deweloperów. – Nie otrzymałem jeszcze żadnej oferty dla naszych klientów. Przypuszczam, że banki traktują dziś rachunki powiernicze jako produkt niszowy – ocenia Michał Okoń, dyrektor sprzedaży i marketingu Marvipolu. – Prawdopodobnie większy ruch w tym segmencie zacznie się za rok, kiedy wszystkie nowe projekty będą już wymagały rachunków powierniczych – dodaje.

Podobnego zdania jest Marek Poddany, wiceprezes Związku Firm Deweloperskich i jednocześnie szef firmy Sedno. – Rynek czeka aż uformuje się jakaś praktyka stosowania rachunków. Poza tym, cały czas mówi się o konieczności nowelizacji ustawy deweloperskiej. Prawdopodobnie dlatego nie zgłosił się do mnie jeszcze żaden bank ze swoim produktem.
Bank jak księgowy

Jak taki rachunek wygląda? Posiadaczem rachunku jest deweloper, ale są na nim ewidencjonowane odrębnie wpłaty każdego nabywcy mieszkania. W uproszczeniu można powiedzieć, że każdy nabywca ma swoje subkonto. – Jesteśmy w stanie dokładnie powiedzieć, kiedy środki od każdej osoby zostały wpłacone, ile było transz czy kiedy zostały one przekazane deweloperowi – informuje Adriana Kluczek z Kredyt Banku. Jak wyjaśnia, dla banku najbardziej pracochłonne etapy to skonstruowanie umowy z deweloperem, która musi dokładnie określać warunki przekazywania mu środków, a następnie wypłata każdej puli. – Bank musi dokładnie sprawdzić czy wszystkie warunki zapisane w umowie zostały spełnione, czyli przede wszystkim czy określony zakres prac na budowie został wykonany. Może to zrobić sam albo skorzystać z usług firmy zewnętrznej.

Cena odpowiedzialności

Adriana Kluczek zwraca też uwagę na związaną z tym dużą odpowiedzialność banku. Ten czynnik, w połączeniu z koniecznością weryfikacji warunków przez pracownika banku przed każdą wypłatą powoduje, że rachunki powiernicze raczej nie będą tanie. Jedyny bank, który ujawnił swoje stawki podał, że otwarcie rachunku kosztuje 2 tys. zł w przypadku, gdy deweloper korzysta z kredytowania w tym banku. Jeśli deweloper nie kredytuje się w PKO BP zapłaci 5 tys. zł za otwarcie rachunku zamkniętego i 10 tys. zł - otwartego. Do tego dochodzi miesięczna opłata za prowadzenie w kwocie 60 zł oraz prowizje od wpłat (a dokładnie ich przypisania do subkonta danego nabywcy) oraz wypłat. W przypadku wpłat w formie przelewów jest o 0,02% kwoty, ale nie mniej niż 10 zł. Wypłaty z rachunku obciążane są z kolei prowizją 0,04% (ale nie mniej niż 15 zł) dla rachunku otwartego i 0,02% (nie mniej niż 60 zł) dla zamkniętego. Pozostałe banki zasłaniają się indywidualnym podejściem do każdego klienta. A to zależy przede wszystkim od liczby nabywców, których wpłaty trzeba ewidencjonować, liczby transz, lokalizacji inwestycji oraz wspomnianej już współpracy dewelopera z bankiem przy innych produktach. Warto przypomnieć, że według ustawy koszt prowadzenia rachunku ponosi deweloper, można jednak śmiało zaryzykować tezę, że finalnie będą nim obciążeni klienci.

Wysokie ryzyko banku w przypadku gwarancji

Dodatkowego wynagrodzenia bank zażąda w przypadku gdyby klienci dewelopera chcieli skorzystać z gwarancji bankowej. – Taki produkt będzie wymagał indywidualnej wyceny z uwagi na wysokie ryzyko. Dlatego konieczna będzie szczegółowa analiza każdej inwestycji i dodatkowe zabezpieczenie dla banku – wyjaśnia Kinga Łagowska, rzecznik Idea Banku (bank jeszcze nie ma w ofercie rachunków powierniczych, ale już nad nimi pracuje). Można więc przypuszczać, że rachunki z gwarancją będą stosowane marginalnie. Wśród banków, które już wprowadziły rachunki powiernicze, opcji z gwarancją nie oferują np. ING i Millennium. Takie rachunki posiada natomiast np. DnB NORD.

Najważniejsze zasady dotyczące rachunków powierniczych dla inwestycji deweloperskich:

• Deweloper zapewnia klientom co najmniej jeden spośród dostępnych typów rachunków powierniczych (otwarty, otwarty z gwarancją bankową, otwarty z gwarancją ubezpieczeniową, zamknięty)
• Bank ewidencjonuje wpłaty i wypłaty odrębnie dla każdego nabywcy
• Umowę rachunku może wypowiedzieć tylko bank
• Deweloper może wykorzystywać środki z rachunku tylko na realizację inwestycji, dla której jest prowadzony
• Wszystkie koszty związane z prowadzeniem rachunku ponosi deweloper
• Bank wypłaca środki z rachunku zamkniętego po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego przenoszącego własność mieszkania na nabywcę
• Bank wypłaca środki z rachunku otwartego po stwierdzeniu zakończenia danego etapu budowy
• Bank dokonuje kontroli na budowie przed każdą wypłatą

Art. 59. Prawa bankowego

1. Na rachunku powierniczym mogą być gromadzone wyłącznie środki pieniężne
powierzone posiadaczowi rachunku – na podstawie odrębnej umowy – przez
osobę trzecią.
2. Stronami umowy rachunku powierniczego są bank i posiadacz rachunku (powiernik).
3. Umowa, o której mowa w ust. 2, określa warunki, jakie powinny być spełnione,
aby środki pieniężne osób trzecich wpłacone na rachunek mogły być wypłacone
posiadaczowi rachunku lub aby jego dyspozycje w zakresie wykorzystania tych
środków mogły być zrealizowane.
4. W razie wszczęcia postępowania egzekucyjnego przeciwko posiadaczowi rachunku
powierniczego – środki znajdujące się na rachunku nie podlegają zajęciu.
5. W razie ogłoszenia upadłości posiadacza rachunku powierniczego – środki pieniężne
znajdujące się na tym rachunku podlegają wyłączeniu z masy upadłości.
6. W przypadku śmierci posiadacza rachunku powierniczego zgromadzone na tym
rachunku kwoty nie wchodzą do spadku po posiadaczu rachunku.
7. Przepisy ust. 3–6 stosuje się w przypadku, gdy powierzenie środków pieniężnych
nastąpiło w wykonaniu umowy, o której mowa w ust. 1, z datą pewną.

Katarzyna Siwek, Magdalena Piórkowska, Home Broker