Inwestowanie na rynku nieruchomości – mieszkanie czy fundusze?

Po roku 2000 na świecie, w tym również w Polsce miał miejsce dynamiczny rozwój sposobów pośredniego inwestowania na rynku nieruchomości. Warto się zastanowić, jakie zalety i wady niesie ze sobą wybór takiej lokaty kapitału.

Jeżeli chodzi o zakup lokalu mieszkalnego, czy też większej nieruchomości, to wymaga on posiadania sporych zasobów finansowych lub zdolności kredytowej na odpowiednio wysokim poziomie. Poza tym w tym wypadku problemem może być zarządzanie nieruchomością, co wymaga zarówno nakładów czasu, odpowiedniej wiedzy, jak i umiejętności w tym kierunku. Warto także pamiętać, że dzisiaj mieszkanie łatwiej kupić niż sprzedać - niska płynność rynku może utrudnić wyjście z inwestycji, co dotyczy zwłaszcza specyficznych obiektów.

Powyższe kwestie nie dotyczą jednak pośrednich inwestycji na rynku nieruchomości. Taki sposób lokowania środków finansowych na rynku nieruchomości polega na kupowaniu instrumentów powiązanych z nieruchomościami - listów zastawnych emitowanych przez banki hipoteczne, certyfikatów funduszy nieruchomościowych lub po prostu akcji spółek deweloperskich. W takiej sytuacji nawet przeciętny Kowalski może się poczuć, jak prawdziwy inwestor. Główną zaletą w tym wypadku jest przede wszystkim niska kapitałochłonność. Zakup akcji spółek deweloperskich lub certyfikatów funduszy inwestycyjnych nie wymaga tak dużych nakładów, jak na przykład zakup mieszkania. Ponadto atutem takiego lokowania nadwyżek finansowych jest również tzw. podzielność. Inwestor w razie potrzeby ma, bowiem możliwość wycofania tylko części środków finansowych, co w wypadku zakupu konkretnej nieruchomości może być utrudnione. W przypadku bezpośredniej inwestycji znalezienie kupca na lokal mieszkalny może być nieraz bardzo czasochłonne. W chwili obecnej średni czas poszukiwania drugiej strony transakcji na rynku wtórnym należy już szacować na 3 – 4 miesiące, choć trzeba dodać, że okres ten w dużej mierze zależy od specyficznych cech oraz samej ceny lokalu i w zależności od sytuacji może się bardzo różnić. Problem ten jednak w znacznie mniejszym stopniu dotyczy pośrednich form inwestowania na rynku nieruchomości. Pozytywną stroną opisywanego rozwiązania jest również możliwość skorzystania z wiedzy i doświadczenia wykwalifikowanych specjalistów zarządzających funduszami nieruchomości oraz spółkami deweloperskimi.

Z drugiej strony trzeba pamiętać również o wadach takiego sposobu lokowania oszczędności. W tym miejscu należy wymienić korelację z rynkiem kapitałowym. Podstawową zaletą bezpośredniego inwestowania w nieruchomości jest stosunkowo niska współzależność takiej lokaty z giełdą i rynkiem obligacji. Wynika to z faktu, że zmiany zachodzące na rynku nieruchomości charakteryzują się pewnym opóźnieniem wobec cyklu gospodarczego. Z kolei rynek kapitałowy ma tendencję do jego wyprzedzania. Dzięki temu, jako realne aktywa nieruchomości mogą być wykorzystywane do dywersyfikacji portfela. Wybierając jednak pośrednią drogę inwestowania traci się taką możliwość. Poza tym trzeba pamiętać, że w takim wypadku inwestor najczęściej nie może również bezpośrednio wpływać na strategię czy to funduszu, czy też spółki deweloperskiej.


Emmerson S.A.