7 sposobów na wycenę mieszkania

Chcesz sprzedać mieszkanie, ale nie wiesz ile jest warte? A może musisz określić wartość nieruchomości odziedziczonej w spadku, żeby zapłacić podatek? Home Broker przedstawia siedem sposobów, jak w prosty sposób oszacować wartość posiadanej nieruchomości.

Na co dzień mało kto zastawia się nad tym ile wart jest dom czy mieszkanie, w którym mieszka. Określenie dokładnej jego wartości jest jednak niezbędne, gdy pojawia się potrzeba zamiany mieszkania na większe. To jednak tylko jedna z życiowych sytuacji, która zmusza do wyceny posiadanej nieruchomości. Często określenie jej wartości potrzebne jest dla celów podatkowych (np. spadki, darowizny, amortyzacja mieszkania, w którym prowadzona jest działalność) czy chociażby kredytowych (zabezpieczenie długu na nieruchomości). Przed koniecznością wyceny swojego majątku stają także politycy, członkowie samorządu czy urzędnicy samorządowi sporządzając zeznania majątkowe. Proces ten na pierwszy rzut oka może się wydawać trudny, dlatego Home Broker zebrał i przedstawił siedem sposobów na to jak wycenić nieruchomość.

1. Ogłoszenia to spora baza wiedzy
Dostępnym na wyciągnięcie ręki i bezpłatnym źródłem danych o cenach są ogłoszenia zamieszczane w prasie lub na portalach internetowych. Setki czy nawet tysiące nieruchomości tam oferowanych posiada często opis i zdjęcia oraz – co wydaje się w tym wypadku najważniejsze– cenę. Jest to jednak tylko cena ofertowa, a więc kwota, od której sprzedający i kupujący rozpoczynają rozmowę. Należy pamiętać, że wiele mieszkań wystawionych na sprzedaż ma cenę znacznie zawyżoną. W efekcie przeciętna cena transakcyjna mieszkania w dużym mieście różni się od tej z ofert przeciętnie aż o kilkanaście procent. Jest to więc podstawowy minus danych dostępnych w ogłoszeniach – nie są w pełni wiarygodne. Z drugiej strony duża dostępność i darmowość tego źródła danych przemawia za tym, aby korzystać z niego w celu uzyskania przybliżonych informacji o danym rynku. Jest to więc dobre źródło jeśli chcemy określić wartość nieruchomości szybko i z dużym przybliżeniem. Gdy porównujemy nasze mieszkanie do tych z ogłoszeń musimy pamiętać, że na cenę wpływa nie tylko lokalizacja, ale też standard budynku, stan samego lokalu, ale też nawet dokładne położenie lokalu w budynku (piętro i ekspozycja). Tak dokładne dane nie zawsze można wyczytać z ogłoszenia.

2. Uproszczona wycena bez wychodzenia z domu
Kolejnym rozwiązaniem oferowanym przez internet jest możliwość przybliżonej wyceny nieruchomości. Można to zrobić na specjalnych portalach poprzez wypełnienie mniej lub bardziej skomplikowanej ankiety. Co ciekawe może być to rozwiązanie w pełni darmowe. Istnieje jednak pewne niebezpieczeństwo, że właściciel będąc przywiązanym do swojej nieruchomości zastosuje wyższe oceny odnośnie lokalizacji czy standardu podnosząc tym samym wycenę.

3. Dokument da tylko rzeczoznawca
W niektórych sytuacjach potrzebna jest wycena, pod którą podpisze się osoba uprawniona do wyceny nieruchomości, czyli rzeczoznawca majątkowy. Taki dokument (tzw. operat szacunkowy) będzie potrzebny gdy ubiegamy się o kredyt, ale też na przykład w razie sporu z organem podatkowym. Rzeczoznawca majątkowy może na przykład na podstawie danych o transakcjach nieruchomościami podobnymi do naszej określić dokładnie wartość naszego majątku. Jest to jednak tylko jedna z metod wykorzystywanych przez rzeczoznawców, którzy potrafią określić nie tylko wartość mieszkania czy domu, ale też gruntu, biurowca, lasu, a nawet takiego prawa, które pozwala sąsiadowi przejeżdżać przez fragment należącej do nas działki. Za swoją usługę rzeczoznawcy pobierają opłaty. Są one bardzo zróżnicowane w zależności od skomplikowania wyceny. W przypadku nieskomplikowanego operatu dotyczącego mieszkania w dużym mieście może to być koszt kilkuset złotych.

4. Wycena jednym z elementów pracy pośrednika
Kosztów tych można uniknąć gdy ktoś planuje sprzedaż nieruchomości za pomocą pośrednika. Ten znając lokalny rynek i po obejrzeniu mieszkania lub domu nie powinien mieć problemu z oszacowaniem jego wartości. Profesjonalista powinien nie tylko znaleźć nabywcę, ale też zaplanować z właścicielem całą strategię sprzedaży pomagając ustalić cenę ofertową, służąc radą przy przygotowaniu nieruchomości, prowadzeniu negocjacji, przygotowaniu niezbędnych dokumentów, umów i protokole zdawczo-odbiorczym kończącym cała transakcję.

5. Poczta pantoflowa także nie zaszkodzi
Gdyby jednak ktoś chciał uzyskane informacje sprawdzić lub pokusić się o przygotowanie własnych szacunków, może natrafić na barierę w postaci braku informacji. W Polsce przeciętna osoba fizyczna nie ma bowiem dostępu do urzędowych rejestrów danych o cenach transakcyjnych nieruchomości. Z pomocą mogą tu przyjść sąsiedzi i znajomi, z których część mogła w ostatnim czasie zetknąć się z transakcjami kupna sprzedaży nieruchomości w okolicy.

6. Spółdzielcze własnościowe bez tajemnic
Ułatwione zadanie w tym względnie mogą mieć mieszkańcy spółdzielni mieszkaniowych. Doświadczenia doradców Home Broker pokazują, że część spółdzielni udostępnia informacje na temat transakcji zawartych na terenie spółdzielni. Ale uwaga! Dotyczy to tylko mieszkań będących przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (nie jest to pełne prawo własności, choć do niego zbliżone; potocznie zwane mieszkaniami własnościowymi lub własnościowymi hipotecznymi).Spółdzielnia może udostępnić tylko część informacji o transakcji. Można się więc spodziewać, że poznamy numer budynku, powierzchnię, piętro i cenę, ale raczej już nie numer mieszkania, a tym bardziej personalia stron umowy.

7. Pomocna dłoń komornika
Na koniec warto zwrócić uwagę na bazę danych o cenach nieruchomości, która działa od całkiem niedawna. Chodzi tu o portal internetowy udostępniający informacje o licytacjach komorniczych, którą prowadzi Krajowa Rada Komornicza (www.licytacje.komornik.pl). Minusem tej bazy danych jest relatywnie niewielka objętość, ale można tam znaleźć dokładne informacje o lokalizacji nieruchomości oraz cenie rynkowej oszacowanej przez rzeczoznawcę majątkowego. Choć zdjęcia rzadko są załączane do ogłoszenia, to jest to baza danych w pełni darmowa.

Bartosz Turek
Analityk rynku nieruchomości
Home Broker