Dom do generalnego remontu – problem z kredytem

Stan techniczny kupowanej nieruchomości jest dla banku równie ważny, jak zdolność kredytowa osoby składającej wniosek. Jeśli dom czy mieszkanie są bardzo zaniedbane, bank może odmówić kredytu lub uzależnić jego udzielenie od przeprowadzenia remontu.

Stan techniczny kupowanej nieruchomości jest dla banku równie ważny, jak zdolność kredytowa osoby składającej wniosek. Jeśli dom czy mieszkanie są bardzo zaniedbane, bank może odmówić kredytu lub uzależnić jego udzielenie od przeprowadzenia remontu.

Kiepski stan techniczny nieruchomości bardzo często idzie w parze z okazyjną ceną. Dla nabywcy, który ma możliwość przeprowadzenia remontu tanio i solidnie, może to być znakomita okazja inwestycyjna. Remont - w zależności od potrzeb - można przeprowadzić w różnym standardzie, wykończyć dom czy mieszkanie zgodnie z własnym gustem albo odwlec mniej pilne prace, by rozłożyć w czasie wydatki. Docelowo, po przeprowadzeniu takich prac, wartość nieruchomości będzie znacznie wyższa od wartości wyjściowej.

Rudera nie jest wystarczającym zabezpieczeniem
Jeżeli inwestor ma własne środki na zakup i remont, może w ten sposób zostać właścicielem atrakcyjnej nieruchomości w rozsądnej cenie. Jeśli jednak musi wesprzeć się pieniędzmi z banku, musi zdawać sobie sprawę, że z punktu widzenia instytucji finansowej nie będzie wymarzonym klientem. W przypadku kredytu na zakup domu lub mieszkania podstawowym zabezpieczeniem dla banku jest hipoteka na finansowanej nieruchomości. Aby to zabezpieczenie miało jakąkolwiek wartość, nieruchomość musi być w odpowiednim stanie technicznym. Musi też być na tyle atrakcyjna, by w razie poważnych problemów ze spłatą kredytu realna była jej sprzedaż. Tych kryteriów na pewno nie spełnia rudera grożąca zawaleniem, zaś granica między nieruchomością w wystarczająco dobrym stanie i nieruchomością zbyt zaniedbaną jest płynna.

Home Broker i Powszechny Dom Kredytowy sprawdziły, czy banki zgodzą się sfinansować zakup (albo zakup i remont) nieruchomości, którą można kupić w okazyjnej cenie właśnie z uwagi na nienajlepszy stan techniczny i konieczność przeprowadzenia remontu. Pytaliśmy o możliwość uzyskania kredytu na zakup zaniedbanego mieszkania o wartości 400 tys. zł ulokowanego w przedwojennej, odremontowanej kamiennicy ulokowanej w centrum dużego miasta oraz zaniedbanego domu położonego na obrzeżach (ale w granicach administracyjnych) dużego miasta – również o wartości 400 tys. zł. Banki zasadniczo deklarują, że są zainteresowane udzielaniem kredytów na zakup nieruchomości w kiepskim stanie technicznym. Żadna z instytucji, które odpowiedziały na naszą ankietę, nie stwierdziła, że tego typu finansowanie jest niedostępne. Jednak równocześnie instytucje finansowe bardzo wyraźnie zaznaczają, że ich decyzja będzie zależała nie tylko od wyniku badania zdolności kredytowej wnioskującego, ale także od stanu technicznego nieruchomości, której zakup ma zostać sfinansowany.

 Inspekcji nieruchomości nie uda się uniknąć
Nie ma się co łudzić, że bank zrezygnuje z jego weryfikacji, a wniosek o kredyt na zaniedbany dom czy mieszkanie prześlizgnie się niezauważony wśród dziesiątek innych aplikacji. Zasadą jest, że za każdym razem, gdy kredytobiorca finansuje zakup domu czy mieszkania z rynku wtórnego, bank przygląda się tej nieruchomości. Zazwyczaj banki dopuszczają dwie procedury. W prostszych przypadkach, przy niewysokich kwotach kredytu, kontroli stanu technicznego może dokonać pracownik banku uzbrojony w aparat fotograficzny. Jeżeli jednak wniosek kredytowy opiewa na wyższą sumę, wymagany może być operat szacunkowy, w którym rzeczoznawca określa stan techniczny nieruchomości.

Kredyt tak, ale na zakup i remont
Żaden bank nie dyskwalifikuje z góry wniosków o kredyt na zakup zaniedbanego mieszkania w odremontowanej kamienicy. To jednak jeszcze nie oznacza łatwego dostępu do pieniędzy. Każda decyzja kredytowa jest podejmowana indywidualnie, ale w przypadku takiego niestandardowego kredytu ten czynnik nabiera szczególnego znaczenia. Wszystkie banki zastrzegają, że decyzja o udzieleniu finansowania na zakup problematycznej nieruchomości nie jest automatyczna - podejmą ja indywidualnie, po zapoznaniu się ze stanem technicznym lokalu. Kilka instytucji zaznacza też, że jeżeli ów stan okaże się zły, nie ma możliwości uzyskania kredytu tylko na zakup mieszkania. Jedynym sposobem, by pożyczyć pieniądze, jest wtedy złożenie wniosku o kredyt na zakup lokalu i jego remont. O takim ograniczeniu poinformowały nas Alior Bank, Euro Bank, mBank, MultiBank i Polbank.

Nie zawsze też możliwe będzie uzyskanie kredytu na pełną wartość nieruchomości. I tak np. ING udzieli kredytu jedynie do 90% wartości, taki sam próg obowiązuje w BNP Paribas, natomiast w BPH górna granicą jest 80% wartości nieruchomości. Są to jednak banki, które nawet w przypadku zakupu  nieruchomości w dobrym stanie nie udzielają kredytów bez wkładu własnego. Natomiast w Alior Banku wartość finansowania nie może przekraczać 100% kwoty inwestycji ani 95% przyszłej rynkowej wartości nieruchomości po zakończeniu inwestycji. Cenniki dużej grupy banków przewidują możliwość skredytowania do 100% wartości nieruchomości, jednak pod warunkiem wykupienia ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.

Najpierw zgoda nadzoru na remont, dopiero potem pieniądze
Zasady udzielania kredytów na wymagający remontu dom są podobne – oprócz oceny możliwości finansowych wnioskującego bank zbada także stan techniczny nieruchomości i to od jego oceny będzie zależało, czy osoba dysponująca zdolnością kredytową będzie mogła pożyczyć pieniądze na taką inwestycję. Te same banki, które żądały od nabywcy szczególnie zaniedbanego mieszkania, by połączył zakup z remontem, stawiają identyczny wymów w przypadku kredytu na dom w złym stanie technicznym. Identyczne są też maksymalne oferowane przez banki poziomy LtV.

Jeżeli planowany remont jest na tyle poważny, że od inwestora wymagane jest uzyskanie pozwolenia na budowę (a wymiana konstrukcji dachowej spełnia to kryterium), to bank finansujący zakup i remont z pewnością zapyta i o ten dokument. Bez pozwolenia na budowę w garści nie ma co starać się o kredyt na zakup i remont nieruchomości w BZ WBK, mBanku, MultiBanku i Raiffeisen Banku. Kolejna grupa banków zastrzega, że wprawdzie formalności kredytowe można rozpocząć wcześniej, jednak aby możliwa był wypłata kredytu, inwestor musi dostarczyć da banku pozwolenia na budowę. W tej grupie są m.in. Euro Bank, Idea Bank, Kredyt Bank, PKO BP czy Polbank.

O co dokładnie pytaliśmy banki:
1.    Mieszkanie o wartości 400 tys. zł
- jest położone w kamienicy w centrum dużego miasta
- kamienica została wyremontowana: wymieniono piony wodno-kanalizacyjne oraz instalację elektryczną, wzmocniono balkony, budynek został otynkowany
- remontu wymaga lokal: należy wymienić instalację elektryczną wewnątrz mieszkania, położyć nowe podłogi, wymienić okna i wykonać drobniejsze prace, jak np. położenie glazury
- po wykonaniu tych prac wartość mieszkania wzrośnie do 500 tys. zł

2.    Dom o wartości 400 tys. zł
- jest położony na obrzeżach dużego miasta (w granicach administracyjnych)
- wymaga poważnego remontu: wymiany instalacji, odgrzybienia i osuszenia ścian, wymiany konstrukcji dachowej wraz z poszyciem, wymiany okien i podłóg oraz drobniejszych prac wykończeniowych
- część prac remontowych wymaga uzyskania pozwolenia na budowę
- po wykonaniu remontu wartość domu wzrośnie do 600 tys. zł

Piotr Ceregra, Powszechny Dom Kredytowy
Magdalena Piórkowska, Home Broker