Nowe prawo uderza w budownictwo mieszkaniowe?

Po kwietniowej ofensywie deweloperów, maj przyniósł spore hamowanie w skłonności inwestorów do rozpoczynania budowy nowych mieszkań. W gronie deweloperów można ten efekt łączyć z wejściem w życie tzw. ustawy deweloperskiej, która zachęcała do przyspieszenia rozpoczynania jak największej liczby nowych inwestycji przed końcem kwietnia.

Po kwietniowej ofensywie deweloperów, maj przyniósł spore hamowanie w skłonności inwestorów do rozpoczynania budowy nowych mieszkań. W gronie deweloperów można ten efekt łączyć z wejściem w życie tzw. ustawy deweloperskiej, która zachęcała do przyspieszenia rozpoczynania jak największej liczby nowych inwestycji przed końcem kwietnia.

W maju wyniki budownictwa mieszkaniowego nie były już tak spektakularne jak miesiąc wcześniej, gdy dynamiki rozpoczynanych budów przekraczały w przypadku deweloperów 70% – wynika z opublikowanych dziś danych GUS. Umiarkowanie negatywnie można też ocenić dynamiki zmian porównując piąty miesiąc tego i zeszłego roku. W tym horyzoncie o 6,3% spadła liczba mieszkań, na które wydano pozwolenia na budowę. Rozpoczęto budowę o 4,2% mniejszej liczby mieszkań. Z drugiej strony oddano do użytkowania o 15,1% więcej nieruchomości.

Ustawowe hamowanie
Pogorszenie się wyników budownictwa mieszkaniowego można wiązać z efektem wejścia w życie tzw. ustawy deweloperskiej. Spowodowała ona, że wielu deweloperów starało się przyspieszyć wprowadzenie na rynek nowych inwestycji przed końcem kwietnia, co w oczywisty sposób wyczerpało część potencjału, który w normalnych warunkach uwidoczniłby się w kolejnych miesiącach. Powód to rachunki powiernicze, których deweloperzy nie muszą oferować nabywcom mieszkań, o ile rozpoczęli sprzedaż przed końcem kwietnia. Przypomnijmy, że jest to rachunek bankowy, na którym gromadzone są środki wpłacane przez nabywców. W najmniej restrykcyjnej formie (rachunek powierniczy otwarty) deweloper nie może z wpłacanych pieniędzy dowolnie korzystać (jak to było dotychczas), tylko musi przeznaczyć je na finansowanie budowy konkretnej inwestycji. Ponadto dostęp do pierwszej transzy pieniędzy firma budująca mieszkanie dostanie najwcześniej po osiągnięciu 10-proc. zaawansowania prac budowlanych. Deweloper, który nie dysponuje środkami własnymi, stosując rachunek, będzie musiał posiłkować się zewnętrznymi źródłami finansowania: kredytem, emitując akcje lub obligacje. Koszty takiego finansowania to około 10-13% w skali roku.

Brakuje deweloperskiego paliwa
Majowe zagregowane dane dla wszystkich grup inwestorów budujących mieszkania względem analogicznego okresu przed rokiem pokazują spadek liczby rozpoczynanych inwestycji o 4,2% (miesiąc temu był to wzrost o 20,9%). W maju rozpoczęto budowę 15,6 tys. mieszkań. Prawie dwie trzecie z nich rozpoczęli inwestorzy indywidualni. Warto przypomnieć, że jeszcze w kwietniu wynik deweloperów i inwestorów indywidualnych był zbliżony.

Bardzo podobna sytuacja ma miejsce w obszarze liczby mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia. Było ich w maju o 6,3% mniej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. W piątym miesiącu 2012 roku wydano pozwolenia na budowę 15,5 tysięcy mieszkań. Największą w tej kategorii dynamikę wzrostu notuje kategoria pozostałych inwestorów, gdzie znaleźć można informacje o budowie mieszkań zakładowych, komunalnych i społecznych czynszowych. Otrzymały one w maju 2012 roku pozwolenia na budowę aż o 341,4% większej liczby mieszkań niż w piątym miesiącu 2011 roku. Wynik ten, choć spory, nie musi jednak świadczyć o diametralnych zmianach w sektorze budownictwa mieszkaniowego. Wyniki działalności pozostałych inwestorów są bowiem bardzo nieregularne, co wynika z niewielkiej skali ich działalności na omawianym polu. W przypadku deweloperów odpowiedzialnych za jedną trzecią wydanych pozwoleń widoczny był spadek o 8,8% względem analogicznego okresu przed rokiem. Warto zauważyć, że jeszcze miesiąc temu dynamika wzrostu w tej kategorii wyniosła aż 72,2% (r/r).

Nowych kluczy przybywa
W maju liczba mieszkań oddanych do użytkowania wyniosła 10,1 tys. sztuk i była ona wyższa niż w analogicznym okresie przed rokiem o 15,1%. Pozytywny trend do poprawiania się dynamiki w tym zakresie widoczny jest od początku zeszłego roku, a ostatnim razem negatywną zmianę liczby oddanych do użytkowania mieszkań w ujęciu r/r zanotowano 11 miesięcy temu. Na poprawę wyników w omawianym obszarze, wpływają także deweloperzy. Zgodnie z danymi GUS w maju oddali oni do użytkowania 4 tys. lokali, czyli o 19,2% więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Wynik ten wpisuje się w widoczny od kilku miesięcy trend. Jest to efekt kończących się budów, których rozpoczęcie przypada na pierwszą falę pokryzysowego ożywienia.

Bartosz Turek
Analityk rynku nieruchomości
Home Broker