Przynajmniej 25% Polaków nie stać na zakup mieszkania

Aby kupić sobie przeciętne mieszkanie statystyczna rodzina musiałaby zarabiać przynajmniej 40 tys. zł netto rocznie, czyli 3,3 tysiące miesięcznie – wynika z badania przeprowadzonego przez Home Broker. Szacunki te opierają się na optymistycznych założeniach, ale i tak w 2011 roku takich dochodów nie osiągnął prawie co czwarty Polak.

Aby kupić sobie przeciętne mieszkanie statystyczna rodzina musiałaby zarabiać przynajmniej 40 tys. zł netto rocznie, czyli 3,3 tysiące miesięcznie – wynika z badania przeprowadzonego przez Home Broker. Szacunki te opierają się na optymistycznych założeniach, ale i tak w 2011 roku takich dochodów nie osiągnął prawie co czwarty Polak.

Zgodnie z danymi Home Broker, przeciętne mieszkanie sprzedane w ostatnich 12 miesiącach miało wartość ponad 242 tys. zł. Na podstawie danych ZBP za 4 kwartał zeszłego roku można oszacować, że przeciętny kredytobiorca dysponował około 25-proc. wkładem własnym. Zaciągając kredyt na zakup takiej nieruchomości w rodzimej walucie, przy oprocentowaniu na poziomie 6,5% i 25-letnim okresie kredytowania, trzeba liczyć się z miesięczną ratą na poziomie 1228 zł.

Rata to nie wszystko
Aby jednak posiadać zdolność kredytową pozwalającą na zaciągnięcie takiego długu trzeba zarabiać znacznie więcej. Do comiesięcznej raty należy też dodać koszty związane z eksploatacją nieruchomości, samochodu czy inne wydatki konsumpcyjne. Koszty utrzymania, jakie banki przyjmują dla trzyosobowej rodziny wynoszą od 1,4 tys. zł (Idea Bank i Getin Noble Bank – takie jest minimum, ale liczą się koszty deklarowane przez klienta) do nawet 3,2 tys. zł (Deutsche Bank). Średnio jest to 2184 zł. W założeniach przyjęliśmy, że trzyosobowa rodzina mieszka w mieście wojewódzkim, wydaje co miesiąc na utrzymanie samochodu 500 zł miesięcznie. Tyle samo ma pochłonąć czynsz w mieszkaniu, które chce kupić to gospodarstwo domowe.

Przedstawione zestawienie jest oczywiście dużym uproszczeniem. Koszty utrzymania przyjmowane przez banki zależą bowiem od wielu czynników, np. miejsca zamieszkania (ale też liczby osób w gospodarstwie, liczby samochodów itp.). Uwzględniając przeciętne „bankowe” koszty utrzymania na poziomie 2104 zł (średnia zadeklarowana przez banki dla 3-osobowej rodziny to 2184 zł, kwota ta została proporcjonalnie zmniejszona z uwagi na to, że przeciętna liczebność gospodarstwa domowego to 2,89 osoby) oraz miesięczną ratę naszego kredytu na poziomie 1228 zł, minimalny dochód statystycznej rodziny, którego osiąganie pozwoliłoby na zaciągniecie kredytu na zakup przeciętnego mieszkania można oszacować na 3,33 tys. zł netto miesięcznie, czyli 40 tys. zł rocznie. Trzeba oczywiście pamiętać, że poziom wymaganego dochodu gwarantującego określoną zdolność kredytową byłby wyższy, jeśli rodzina miałaby też inne zobowiązania – np. kredyty gotówkowe czy limity zadłużenia dostępne na kartach kredytowych. W przyjętym przypadku rodzina nie jest takimi zobowiązaniami obciążona.

Przynajmniej 25% nie weźmie kredytu
Uwzględniając jednak powyższe obliczenia, można przyjąć, że aby kupić przeciętne mieszkanie, rodzina musiałaby zarabiać 40 tys. zł rocznie. Jak odsetek pracujących spełnia to kryterium? Na podstawie danych GUS i Eurostatu można szacować, że 24,7% obywateli takiego dochodu w 2011 roku nie osiągnęło.

Tak byłoby w przypadku, gdyby kredyt był zaciągnięty na 75% wartości nieruchomości, a rodzina nie miała innych zobowiązań finansowych. Biorąc jednak pod uwagę statystyki NBP można oszacować, że statystyczny Polak winien jest bankom ponad 14 tys. zł, a oprocentowanie tego długu przekracza 13% w skali roku. Uwzględniając te dane w przedstawionych powyżej szacunkach znacznie większa część społeczeństwa zostałaby zakwalifikowana do grona tych, którzy na mieszkanie nie mogliby sobie pozwolić. Nie byłoby to już niecałe 25%, ale około 35% mieszkańców Polski. Przedstawione dane zawierają też inne uproszczenie – uwzględniono w nich wszystkie ujęte w statystykach dochody Polaków, a niektóre z nich mogłoby być pominięte przez bank w ocenie zdolności kredytowej (np. zyski kapitałowe). Kolejna kwestia, to wiek badanych – oficjalne statystyki obejmują wszystkie osoby osiągające dochód, również emerytów. Tymczasem w tej grupie skłonność do zaciągania kredytów hipotecznych jest relatywnie niska.

Dlatego przedstawione szacunki należy traktować jako orientacyjne. Potwierdzają one jednak, że w Polsce potrzebny jest efektywnie działający program wspierający zakupy mieszkań. Z końcem roku wygasa popularna „Rodzina na swoim”. Programy, które maja ją zastąpić, czyli opracowywany przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa program wsparcia polegający na stopniowym dochodzenia do własności poprzez długoterminowy najem czy dopłaty do zakupu ekologicznych domów raczej nie wypełnią próżni po „Rodzinie na swoim”, ponieważ są kierowane do innej grupy docelowej.

Z szacunków Home Broker opartych o dane Eurostatu wynika także, że połowa osób zarobiła ponad 20 tys. złotych rocznie. Identyczna liczba osób miała więc do dyspozycji w 2011 roku mniej niż 20 tys. zł dochodu netto. Statystyki te uwzględniają wszystkich obywateli, a więc nie tylko osoby osiągające dochody z tytułu stosunku pracy, ale też emerytów, bezrobotnych oraz dzieci, które nie osiągają jeszcze dochodów. Co ciekawe z danych tych wynika, że zaledwie 1% Polaków miało w 2011 roku do dyspozycji dochody przekraczające 80 tys. zł netto. Z drugiej strony identyczna grupa osób dysponowała kwotą niższą niż 3,8 tys. zł.

Bartosz Turek
Analityk rynku nieruchomości
Home Broker