Hipoteki: mając 100 tys. zł można oszczędzić ćwierć miliona

250 tys. zł i ponad 15 lat można oszczędzić nadpłacając kwotą 100 tys. zł kredyt hipoteczny, w którym do spłacenia pozostało 285 tys. zł w 27 lat. Oszczędność ta wynika ze skrócenia okresu kredytowania do niecałych 12 lat.

Dysponując znacznym zasobem gotówki kredytobiorca stoi przed dylematem: spłacić kredyt czy zainwestować wolne środki? Optymalnym rozwiązaniem byłoby zainwestować te pieniądze tak, by zarabiały więcej niż płacimy bankowi odsetek. Ale nie każdy ma takie umiejętności, a najpewniejsze sposoby lokowania pieniędzy (bankowe depozyty, obligacje skarbu państwa) dają odsetki niższe niż oprocentowanie kredytu.

Sprawdziliśmy, jaki efekt przyniosą poszczególne rozwiązania w przypadku kredytobiorcy, któremu do spłacenia pozostało przez 27 lat 285 tys. zł kredytu hipotecznego w złotych (w przypadku kredytów walutowych nie sposób przeprowadzić wiarygodnych obliczeń ze względu na zmienność kursów walut) z marżą 1,6 p.p. Założyliśmy, że oprocentowanie kredytu pozostanie na niezmienionym poziomie, a na lokacie zarobić będzie można 4 proc. netto. Przy obecnym poziomie stawki WIBOR 3M rata takiego kredytu wynosi 1910 zł, a suma rat przez 27 lat wyniesie 619 tys. zł. Modelowy kredytobiorca dysponuje dodatkową kwotą 100 tys.

Pierwsza możliwość do nadpłacenie kredytu i skrócenie okresu kredytowania bez zmiany wysokości raty. Do spłacenia pozostanie 185 tys. zł, a kredyt zostanie spłacony po niecałych 12 latach. Suma rat od momentu nadpłaty wyniesie zaś 269 tys. zł. Różnica w łącznej kwocie zapłaconej bankowi jest spora, po uwzględnieniu nadpłaconych 100 tys. oszczędzamy 250 tys. i po 12 latach jesteśmy wolni od zobowiązania wobec banku.

Jeśli ktoś zdecyduje się na to, by pozostałe 185 tys. zł spłacać bez zmiany okresu kredytowania, miesięczna rata spadnie mu do 1240 zł, a suma rat od chwili dokonania nadpłaty to 402 tys. zł. Wybierając tę drugą opcję kwota oszczędności wynosi 117 tys. zł., a kredyt spłacać trzeba będzie jeszcze przez 27 lat.

Trzecia opcja to włożenie tych 100 tys. zł na lokatę (do obliczeń przyjęto oprocentowanie 4 proc. netto), korzystanie z procentu składanego i wcześniejsza spłata kredytu w chwili gdy kwota na lokacie zrówna się z poziomem zadłużenia z tytułu hipoteki. Przy niezmienionym oprocentowaniu kredytu i lokaty moment ten nastąpi po ok. 15,5 latach. Do tego czasu łącznie zapłacimy bankowi 355 tys. zł, do czego trzeba doliczyć owe 100 tys., więc w sumie od badanego momentu wydamy 455 tys. zł, prawie 100 tys. zł więcej niż w przypadku spłaty tych 100 tys. zł od razu i skróceniu okresu kredytowania. Różnica wynika z tego, że kredyt ma oprocentowanie wyższe niż lokata.

Ostatnie rozwiązanie to wpłacenie kwoty 100 tys. zł na lokatę i niezmienianie warunków kredytu. Po 27 latach łącznie oddamy bankowi 619 tys. zł, a z lokaty będziemy dysponować kwotą ok. 290 tys. zł.

Przy tym wszystkim nie należy zapominać o potrzebie posiadania poduszki bezpieczeństwa, czyli dodatkowych środków zabezpieczających kredytobiorcę w razie mniejszych lub większych problemów, takich jak np. utrata pracy. Jeśli ktoś taką poduszką dysponuje, najlepiej będzie mu dodatkowe 100 tys. zł nadpłacić i skrócić okres kredytowania. Ale jeśli mamy do czynienia z osobą, która buforu bezpieczeństwa nie ma to lepiej z tych 100 tys. zł go utworzyć.

Ważnym aspektem jest także zapisana w umowie kredytowej prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu. Bank Pocztowy, mBank i MultiBank nie pobierają jej w ogóle, w Aliorze (1,5 proc.), BNP Paribas (1,5 proc.), Deutsche Banku PBC (2 proc.) i ING Banku Śląskim (2 proc.) występuje ona tylko przez trzy pierwsze lata. W Getin Noble Banku wynosi 5 proc. w pierwszym roku i co 12 mies. spada o 1 p.p., a w Pekao nie jest pobierana jeśli w pierwszych trzech latach suma nadpłat nie przekroczy 30 proc. udzielonego kredytu. Prowizja od nadpłaty kwoty 100 tys. zł nie przekroczy więc kwoty 2 tys. zł, zatem w ogólnym rozrachunku nie wpływa na opłacalność operacji. Warto jednak o niej pamiętać przy poszukiwaniu kredytu.

Zupełnie innym tematem jest regularne nadpłacanie kredytu, np. po kilkaset zł miesięcznie. Wówczas prowizja za tę operację jest czynnikiem kluczowym.

Marcin Krasoń, Open Finance