Spadki cen mieszkań powinny wyhamować

Ograniczona podaż kredytów i duża podaż nowych mieszkań, pogarszające się nastroje w gospodarce, a przy tym wciąż ogromne potrzeby mieszkaniowe Polaków – te czynniki już od wielu miesięcy determinują sytuację na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Sytuacja ta raczej nie zmieni się w najbliższym czasie – oceniają doradcy Home Broker.

Najnowszy odczyt cen transakcyjnych Home Brokera i Open Finance, obejmujący 10 największych rynków nieruchomości mieszkaniowych w Polsce wskazuje, że ceny obniżyły się w skali roku o 10% (zmiana cen pomiędzy II kwartałem 2012 roku a II kwartałem 2011 roku). To już czwarty z kolei miesiąc, w którym skala obserwowanej przeceny stabilizuje się w okolicy 9-10%. W opinii doradców Home Broker, o ile nie nastąpią jakieś nowe, nieprzewidziane okoliczności, spadki cen powinny stopniowo wyhamowywać. Doradcy prognozują, że w perspektywie 12 miesięcy, powinny zmniejszyć się do minus 1%, co jest wynikiem zbliżonym do przewidywań sprzed miesiąca. Najczęściej powtarzająca się prognoza mówi z kolei o ograniczeniu spadków do ok. 5%. W obu przypadkach mielibyśmy więc dalszą przecenę mieszkań, ale w mniejszej skali niż obecnie. Uwaga! Publikowane prognozy obarczone są wysokim ryzykiem z uwagi na niepewność dotyczącą koniunktury gospodarczej w Polsce i na świecie, a także zawirowania na rynkach finansowych. Należy więc mieć na względzie, że mogą się one szybko zmieniać.

Metodologia badania
Home Broker publikuje co miesiąc wskaźnik prognozujący zmianę przeciętnej ceny metra kwadratowego mieszkań w największych miastach Polski w najbliższych 12 miesiącach. Wskaźnik dla całego kraju jest medianą oczekiwań doradców w obrocie nieruchomościami, ważoną liczbą odpowiedzi przypadających na poszczególne miasta uwzględnione w badaniu.

W prognozowaniu zmiany ceny metra kwadratowego w najbliższych 12 miesiącach Home Broker posługuje się powszechnie znaną i wykorzystywaną metodą heurystyczną (intuicyjną). Stosuje się ją w dziedzinach nowych, w przypadku których trudno skwantyfikować istniejące zależności, a także trudno przeprowadzić analizę retrospektywną. W ocenie Home Broker polski rynek nieruchomości mieszkaniowych spełnia te kryteria.

Metoda opiera się na opiniach oraz intuicji badawczej ekspertów z danej dziedziny, stanowiących liczną grupę oraz umiejących myśleć w niezależny sposób. Jedną z odmian metody heurystycznej jest metoda delficka, wykorzystana po raz pierwszy w badaniach w 1966 roku. Polega ona na opracowaniu ankiet skierowanych do ekspertów, analizie statystycznej otrzymanych wyników i sformułowaniu w oparciu o nie ogólnych wniosków. Za prognozę przyjmuje się opinię większości zgodnych uczestników badania.

Alternatywa do obniżki
W warunkach rynkowych, które mają wpływ na kształtowanie się cen nieruchomości mieszkaniowych w Polsce, na przestrzeni miesiąca niewiele się zmieniło. Nadal ścierają się tu te same czynniki – ograniczona podaż kredytów mieszkaniowych, poczucie niepewności wśród nabywców związane z sytuacją gospodarczą, postawa wyczekiwania wśród sprzedających na rynku wtórnym oraz spora podaż mieszkań deweloperskich. W I półroczu deweloperzy oddali do użytkowania 26,8 tys. mieszkań, o połowę więcej niż przed rokiem. Same dane GUS nie zawierają w sobie informacji, jaka część tych mieszkań została już sprzedana, a jaka jeszcze czeka na nabywców, ale wzrost liczby oddanych lokali może sugerować, że i podaż rośnie. Nowym czynnikiem, jaki pojawił się w ostatnich tygodniach, jest zjawisko rosnącej liczby bankructw w sektorze budowlanym. W ocenie Home Brokera, nie powinien on jednak mieć wpływu na poziom cen mieszkań. Z kolei czynnikiem, który wciąż wspiera rynek jest popyt na mieszkania. Zgodnie z danymi Home Broker w pierwszym półroczu tego roku do oddziałów firmy zgłosiło się o 10% więcej potencjalnych nabywców niż w analogicznym okresie przed rokiem. Trzeba jednak pamiętać, że na ten wynik mógł mieć wpływ rozwój sieci placówek pośrednika.

Oczekiwane przez doradców wyhamowanie spadków cen ma swoje podłoże w tym, że już obecne poziomy są z trudem akceptowane przez sprzedających, skłaniając ich często do odłożenia transakcji w czasie. Z kolei na rynku pierwotnym doradcy widzą ograniczone możliwości dalszego obniżania cen przez deweloperów. Wynika to m.in. z wpływu czynników psychologicznych. Doradcy formułujący prognozę, dzięki wdrożeniu w Home Brokerze autorskiego programu „trader”, uzyskali dostęp do mieszkań oferowanych z dużym dyskontem (znacznie przewyższającym warunki rynkowe). Trudno więc spodziewać się, żeby przewidywali oni jeszcze głębszą korektę. Poza tym, wśród deweloperów widoczne są obecnie działania zmierzające raczej do oferowania atrakcyjnych warunków finansowania zakupu niż dalszego obniżania cen.

Rozbieżności w cenach
Warto przy tym podkreślić, że w statystykach dotyczących zmian cen, jak również w formułowanych prognozach posługujemy się wartościami średnimi. A one są miarami bardzo niedoskonałymi. W samej Warszawie, która jako miasto notuje spadek cen transakcyjnych o 8,1% rok do roku, zupełnie inne tendencje panują np. na Mokotowie czy Białołęce, a inne na Ursynowie. Z dużymi rozbieżnościami można się też spotkać w różnych sektorach budownictwa czy w mieszkaniach o różnym standardzie wykończenia. Kolejnym czynnikiem utrudniającym prognozowanie tendencji cenowych na rynku mieszkań czy też interpretację uzyskanych wyników liczbowych, jest brak dobrej metody pomiaru cen. Zarówno te transakcyjne, jak i ofertowe mają swoje wady i zalety. Stosowanie metod bardziej zaawansowanych (np. ceny ważone strukturą budownictwa) jest natomiast mocno ograniczone m.in. przez wielkość poszczególnych rynków.

Katarzyna Siwek, Bartosz Turek
Home Broker