Mieszkanie bez balkonu tańsze o 23 tysiące

Mieszkanie bez balkonu bardzo trudno sprzedać. Podobnie jest z mieszkaniem na parterze, które nie ma ogródka. Gdy lokal jest w jeden z tych elementów wyposażony, cena wzrasta nawet o 20 tys. zł. Najważniejsze z punktu widzenia ceny jest jednak to, czy mieszkanie ma własny garaż.

Lokalizacja, wielkość oraz standard budownictwa i wykończenia to najważniejsze czynniki, które nabywcy biorą pod uwagę oceniając czy wystawiona przez sprzedawcę cena jest adekwatna do oferowanej nieruchomości. Postrzeganie standardu nie ogranicza się przy tym do sprawdzenia, z jakich materiałów wybudowano mieszkanie, ale też do jego wyposażenia w takie elementy jak: miejsce postojowe, balkon, piwnica czy ogródek. Ważne jest też wyposażenie całego osiedla – tu liczy się przede wszystkim to czy jest chronione i czy ma własny plac zabaw.

Home Broker zbadał, który z tych elementów jest dla potencjalnych nabywców najważniejszy i za co są oni skorzy najwięcej zapłacić. Badanie ankietowe przeprowadzono na 100 doradcach ds. nieruchomości. Zostali oni spytani o to o ile procent może się różnić cena rynkowa nieruchomości gdy lokal jest wyposażony lub nie w takie atrybuty jak balkon, oddzielna kuchnia, garderoba itp. Biorąc pod uwagę to, że przeciętne mieszkanie sprzedane przez Home Broker w ostatnich 12 miesięcy miało wartość około 250 tys. zł, procentowy wpływ na wartość nieruchomości został też przeliczony na przeciętną różnicę w cenie.

Najważniejsze jest miejsce postojowe
W ocenie badanych ekspertów, największy wpływ na cenę jaką sprzedający może osiągnąć za nieruchomość jest to czy w cenie lokalu zawarte jest miejsce postojowe. Wtedy wycena przeciętnej nieruchomości może wzrosnąć o ponad 10%. Biorąc pod uwagę to, że w ostatnich 12 miesiącach średnia cena transakcyjna mieszkania wyniosła w największych miastach Polski ok. 250 tys. zł, daje to kwotę 26 tys. zł, o jaką przeciętnie różni się cena mieszkania z dedykowanym garażem od tego, którego właściciel nie może na wyznaczonym miejscu pozostawiać swojego auta. Jest to wartość zbliżona do ceny przeciętnego miejsca postojowego na rynku.

Trudno sprzedać mieszkanie bez balkonu
Zupełnie inaczej sytuacja przedstawia się w przypadku balkonu, którego nie można dokupić do mieszkania tak, jak miejsca postojowego. Ponadto jego ewentualne dobudowanie do posiadanej nieruchomości (o ile w ogóle technicznie byłoby możliwe) wymaga zgody np. wspólnoty mieszkaniowej i starostwa (pozwolenie na budowę). Zgodnie z opinią doradców Home Broker, cena mieszkania z balkonem jest przeciętnie o 9% wyższa od tej, którą może osiągnąć identyczny lokal bez balkonu. Kwotowo w przypadku przeciętnego „M” oznacza to różnicę w cenie na poziomie prawie 23 tysięcy złotych. To jednak nie jest wszystko, bo mieszkanie bez balkonu w obecnej sytuacji rynkowej bardzo trudno sprzedać. Zgodnie z doświadczeniami doradców Home Broker, aż dla 95% kupujących balkon jest koniecznym atrybutem mieszkania.

Dopłata za ogródek
Podobnie sytuacja wygląda w przypadku ogródków przynależących do mieszkań na parterach. Wycena tego typu nieruchomości wzrasta średnio o 20 tys. złotych względem parterów bez ogródków. Z drugiej strony trzeba pamiętać, że posiadanie ogródka ma też swoje minusy. Oprócz konieczności oporządzania tego kawałka ziemi trzeba się liczyć z dodatkowymi kosztami (np. podatek od nieruchomości). – Nie można też zapomnieć o tym, że mieszkanie położone na parterze, które ogródka nie ma, cieszy się mniej więcej zerową popularnością wśród nabywców – dodaje Monika Kieller, doradca Home Broker z Warszawy.

Plac zabaw tak, ale nie za blisko okien
Wysoko wyceniana jest też większość badanych elementów, które wpływają na ocenę standardu osiedla. Za park lub prywatny teren zielony na osiedlu przeciętny nabywca jest gotów zapłacić prawie 18 tys. zł (szacunkowy wzrost ceny metra o 7%). Ochrona i monitoring osiedla ma podobny wpływ na cenę nieruchomości (wzrost wyceny o 6,6%, czyli przeciętnie niecałe 17 tys. zł). Zupełnie inaczej sytuacja przedstawia się w przypadku placu zabaw dla dzieci. Takiego udogodnienia oczekują głównie rodziny z dziećmi lub młode pary. – Ciekawostką jest jednak to, że o ile sama obecność placu zabaw na osiedlu przeważnie podnosi wartość mieszkania, to już jego bliskie sąsiedztwo z lokalem jest postrzegane negatywnie ze względu na potencjalny hałas - tłumaczy Monika Kieller.

Oddzielna kuchnia warta tyle co garderoba
Niemałe znaczenie ma też to, czy w mieszkaniu znajdują się oddzielna kuchnia, garderoba i oddzielna ubikacja. Przeciętny nabywca każdy z tych elementów wycenia na odpowiednio 9,1 tys. zł, 8,5 tys. zł oraz 6 tys. zł. Głównym atutem oddzielnej kuchni jest fakt, że zapachy związane z przygotowywaniem posiłków nie rozprzestrzeniają się na całe mieszkanie. Z drugiej strony część nabywców może poszukiwać niewielkich mieszkań dlatego, że kawalerkę z oddzielną kuchnią relatywnie niewielkim nakładem można przerobić na dwa pokoje z kuchnią otwartą na pokój. – Na to czy w mieszkaniu znajduje się garderoba, oraz oddzielona ubikacja zwracają uwagę głównie nabywcy dużych mieszkań – dodaje Monika Kieller.

W apartamentach ważny jest kominek
W przypadku mieszkań z segmentu popularnego do elementów wpływających na wartość mieszkania można dodać na przykład jego wysokość, standard wykończenia budynku i klatki schodowej oraz ekspozycję (wyżej wyceniane są mieszkania z oknami na południe niż na północ). Zupełnie inaczej wyglądają preferencje nabywców w segmencie luksusowym. Powyższe udogodnienia są w tym przypadku często wymaganym minimum, a na wartość lokalu w dużym stopniu wpływa standard wykończenia nieruchomości. - Do elementów pożądanych przez nabywców najdroższych apartamentów można zaliczyć na przykład panoramiczne okna oraz widok na zieleń (np. pobliski park) – wymienia Tomasz Lewicki, doradca Lion’s House z Warszawy. Dodaje też, że dla wielu nabywców sporym udogodnieniem jest możliwość rozpalenia ognia w salonowym kominku oraz posiadanie dużego tarasu na najwyższym piętrze budynku.

Bartosz Turek
Analityk rynku nieruchomości
Home Broker